수익성 높이고 세제혜택 ‘두둑히’…20년 등록임대, 기업 참여 ‘글쎄’ [新임대주택]

국토부, 기업형 장기임대주택 공급방안 마련
임대료 5% 상한 완화 등 기업 수익성 제고 지원
“정잭 손바닥 뒤집듯 달라져, 섣불리 참여 힘들어”
“다주택자 규제도 함께 논의돼야”

정부가 민간임대시장의 산업화에 나선다. 각종 규제 완화와 세제 혜택을 통해 법인의 시장 진출을 유도해 대규모의 임대주택을 한꺼번에 공급, 임차인들은 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 하겠단 구상이다.

하지만 건설경기 부진, 자잿값 급등에 따른 전반적인 주택사업 수익성이 떨어진 상황에서 20년 이상을 내다보고 임대사업에 뛰어들 기업을 찾긴 힘들 거란 평가가 나온다. 기존 민간 공급 주체인 다주택자에 대한 겹겹이 규제는 여전해 형평성 논란에 따른 반발도 적지 않을 것으로 보인다.

28일 국토교통부는 서울정부청사에서 경제관계장관회의를 통해 ‘서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안’을 공개했다.

비등록·개인 임대주택이 국내 임대주택시장 대부분을 차지하는 가운데 임차인들이 장기간, 적정 주거비용을 부담하며 안정적으로 거주할 수 있는 임대전문기업을 육성하겠다는 게 핵심이다.

이번 공급방안에는 리츠 등 법인이 단지별 100가구 이상 대규모로, 20년 이상 장기간 임대주택을 공급할 수 있도록 돕는 규제 완화 및 공적 지원방안이 담겼다.

사업모델은 3가지로 구분된다. ▲민간임대법상 대부분의 규제에서 자유롭고, 정부 지원을 최소화한 자율형 ▲의무임대기간 계약갱신청구권 및 임대료 상승률 5% 상한 등 공적 의무를 부여하는 대신 일부 지원을 받는 준자율형 ▲시세의 95% 수준으로 초기임대료를 제한하고, 무주택자에게 우선 공급하도록 준자율형 대비 공적의무를 강화하는 대신 제공하는 인센티브를 늘린 지원형 등이다.

기업형 임대사업인 뉴스테이는 3년 만에 폐지됐고, 현행 민간 기업이 공급하는 건설임대는 임대료 상한선이 있어 수익률이 낮은 편이다. 이 때문에 대부분 기업은 임대기간을 채운 뒤 분양전환하거나 매각하는 방식으로 수익을 보전했다.

눈에 띄는 규제 완화 방안은 임대료상승률 5% 상한이 사라지는 부분이다. 기존에는 임대의무기간 중 임차인이 바뀌더라도 임대료 상한이 그대로 적용됐다. 앞으로 20년 이상 장기임대에 나서는 법인은 임차인이 바뀔 때마다 시세 수준으로 임대료를 올려받을 수 있다.

국토부 관계자는 “임차인이 거주할 수 있는 임대주택 유형의 선택지가 추가되는 것. 법인 입장에서 20년간 장기간 주택이 묶여 있는 건 엄청난 규제”라며 “이에 정부가 최소한의 지원을 해주고 임대료 규제 등을 푸는 혜택을 제공해 균형을 맞추려는 것”이라고 설명했다.

국토부는 이번 방안을 통해 오는 2035년까지 10만가구 이상을 공급하겠단 목표다.

시장의 반응은 회의적이다. 주택시장 내 임대주택 공급 역할을 담당하는 등록임대사업자, 다주택자에 대한 규제는 전혀 손대지 않고 법인만 끌어들이는 것이 능사가 아니라는 지적이다.

성창엽 대한주택임대인협회장은 “10년도 길다고 하는데 20년을 바라보고 임대사업에 나서는 기업이 얼마나 될까. 정권이 바뀌고 대책이 발표될 때마다 손바닥 뒤집듯 정책이 달라지는데 당장 정부 지원이나 혜택이 달콤해도 쉽사리 뛰어들기 어려울 것”이라며 “빌라시장을 정상화하겠다는 정부가 마치 개인이 공급하는 물건은 모두 전세사기를 당할 우려가 크고 공공이나 대기업이 공급하는 물건은 안정적으로 믿고 거주할 수 있는 것처럼 프레임을 만들고 있다”고 토로했다.

그러면서 “임차인이 바뀔 때마다 시세 수준으로 크게 임대료를 올려 받게 되면 주변 임대료도 자극할 뿐만 아니라 임차인들의 주거비 부담은 더 커질 수밖에 없다”고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다양한 시도는 필요하지만, 임대시장의 모든 주택을 공공임대로 대체할 수 없는 것처럼 법인이 임대주택을 공급하는 것도 현실성이 떨어진다”며 “결국은 개인과 법인이 혼재하는 임대주택 시장이 자연스럽다. 다주택자에 대한 규제 완화가 함께 논의돼야 한다”고 말했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “최근에 건축비도 상당히 올랐기 때문에 그 비용을 감당하고 20년 장기로 임대주택을 공급하려면 임대료는 어떻게 책정돼야 할지, 수익은 어느 정도 볼 수 있을지 법인도 고민할 부분이 많아 보인다”며 “법인 참여를 유도하기 위해 마냥 당근책을 마련하는 것도 결국 임차인 피해로 돌아간다”고 설명했다.

이어 “민간이 아파트를 공급하고 다주택자가 비아파트를 공급할 수 있도록 시장 순리에 맡기고 공공은 제 역할을 하면 된다. 공공이 못하면 민간도 힘들다”며 “정부도 부동산 문제를 너무 단기간에 해결하려고 조급해하는 것 같다”고 평가했다.