민간시장 패러다임 전환…기업이 20년 장기로 공급 [新임대주택]

국토교통부는 28일 서울정부청사에서 열린 경제관계장관회의에서 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급방안'을 발표했다.

이는 앞서 관계부처 합동으로 지난달 3일 발표한 '역동경제 로드맵'에 따른 후속대책으로 마련됐다.

국내 주택시장은 자가 60%, 임대 40%로 구분되며 임대시장은 공공이 20%, 민간이 80%를 공급하고 있다.

지난 2022년 통계청 '주거실태조사'에 따르면 전체 임대주택 가운데 공공임대는 186만가구, 민간임대 658만가구 규모다. 민간임대 중 등록임대는 144만가구로 전체의 21.9%를 차지하고 비등록임대는 514만가구로 78.1%에 이른다.

각종 규제와 세제 등으로 민간임대시장은 산업화되지 못한 채 비등록·개인이 주도한단 설명이다. 이에 따라 장기간 거주 가능한 임대주택도 부족하다. 2022년 기준 공공임대 재고율은 OECD 평균 재고율 7.1% 대비 높은 8.1%로 양적 성장을 이뤘으나 상대적으로 수요가 높은 도심지 공급에는 한계가 있다.

이에 정부는 임차인들이 원하는 곳에 적정수준의 주거비용으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 임대주택 공급 패러다임을 전환한단 계획이다.

일본과 미국 등의 민간임대주택시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등이 결합돼 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다. 특히 일본은 과도한 임차인 보호 폐지, J-리츠 도입 및 임대주택 세제 지원 등 제도 개편을 추진한 결과, 전체 임대주택의 60% 이상을 임대 전문기업이 운영하고 있다.

반면, 우리나라는 현행 '민간임대주택 특별법'상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 기존 임대주택은 매각 등을 통해 재고가 소멸될 수밖에 없고, 대규모로 임대전문기업이 신규 출현하기 어렵다.

정부는 리츠 등 법인이 단지별 100가구 이상, 대규모로 20년 이상, 장기간 임대주택을 공급할 수 있도록 규제 완화 및 공적 지원에 나선단 방침이다.ⓒ국토부

이에 정부는 리츠 등 법인이 단지별 100가구 이상, 대규모로 20년 이상, 장기간 임대주택을 공급할 수 있도록 규제 완화 및 공적 지원에 나선단 방침이다.

사업모델은 ▲자율형 ▲준자율형 ▲지원형으로 세분화한다. 자율형은 규제·지원 모두 최소화한 임대유형으로 민임법상 모든 임대료 규제를 배제하되 지방세 감면 등 인센티브 적용도 받을 수 없다.

준자율형은 임대기간 계약갱신청구권 및 5% 전월세상한 등 임차인 주거안정을 위한 공적의무를 부여하고 기금 융자 등 인센티브를 받을 수 있다. 지원형은 초기임대료를 시세의 95% 수준으로 제한하고 무주택자 우선공급 등 공적의무를 높였으며, 이에 따른 기금 출·융자, 공공택지 할인공급 등 강화된 인센티브를 받을 수 있다.

임대료 등 부가적인 규제 완화도 이뤄진다. 장기임대 운영을 저해하는 각종 임대료 규제를 완화하고 용적률 등 도시계획규제와 함께 고령자 등 특화모델 맞춤형 규제 완화를 추진한단 계획이다.

임대료는 민임법상 규제를 사업모델에 따라 차등적으로 완화한다. 자율형은 임대보증 가입 및 임대차계약 신고의무 외 모든 규제에서 자유롭다. 초기임대료 규제, 의무임대기간 중 계약갱신청구권, 임대료 상승률 5% 상한 및 CPI 연동, 임차인대표회의 협의의무, 임차인 변경 시 5% 상한 적용 등을 받지 않는 셈이다.

준자율형은 의무임대기간 중 계약갱신청구권 및 5% 상한은 적용하되 초기임대료, CPI 연동, 임차인 협의, 임차인 변경시 상승률 제한 등 규제에선 배제된다. 지원형은 준자율형 규제와 초기임대료 기준(시세 95% 이내)까지 적용한다.

자율형과 준자율형은 임차인 자격 제한이 없지만, 지원형은 무주택자에게 우선 공급이 이뤄진다.

장기임대주택을 건설하는 경우, 용적률, 건축물 용도, 공공임대 인수가격 및 주차장 확보 기준 등 규제도 완화 적용된다. 용적률은 국토계획법 시행령 상한의 1.2배까지 상향 적용되며 상업지역 내 국토계획법령 상 용적률 하한을 상향하고 비주거부분 면적비율도 완화한다. 가령 일반상업지역 용적률 하한은 현행 200~1300%이지만 장기임대주택을 건설하는 경우에는 800~1300%가 적용되는 식이다.

공공임대주택 인수가격 기준은 기본형 건축비 80% 수준으로 현실화하고 '오피스텔' 내 공유차량 주차면수 설치 시 1대당 일반 주차면수 3.5대로 간주하는 등 주차장 기준도 완화한다.

아울러 청년, 신혼부부, 고령자 등을 위한 맞춤형 특화서비스와 결합도 허용된다. 관리비 외 주거서비스 이용료를 청구할 수 있는 근거를 신설하고 서비스 인증제 운영 및 '지원형'에 한해 인증 의무화를 도입할 예정이다.

국토부는 민간임대법 하위법령을 개정해 연내 고령층 특화 시설·서비스를 제공하는 장기임대 주택 서비스 실버스테이(가칭)를 추진한단 계획이다.

이밖에 기존 10년 임대(장기일반) 유형의 경우 사업자 의사에 따라 신유형 장기임대(준자율형·지원형)로 전환할 수 있도록 한다.