추석 이후 부동산시장 흐름 ‘귀추’…“대출규제 일부 영향, 상승세 계속”

시장 과열 계속되자…공급 확대·수요 억제 ‘투 트랙’
공급대책 효과 ‘미미’, 스트레스 DSR 등 금융 규제 ‘영향’
“강남은 규제 비껴가고 노도강·금관구 주춤…거래량은 지속 상승”

정부가 8·8대책을 통해 주택공급 확대 방안을 내놓은 직후 금융당국은 기준금리 동결과 함께 급등한 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화 가능성을 내비쳤다.

최근 과열되는 부동산시장 안정을 위해 공급 확대와 수요 억제 두 가지 카드를 모두 꺼내든 셈인데, 전문가들은 추석 이후 부동산시장 흐름이 연말까지 시장 분위기를 좌우할 것으로 내다봤다.

27일 부동산R114에 따르면 올 들어 7~8월 계약한 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과, 2021년 이후 동일 단지, 동일 주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가격이 회복한 것으로 나타났다.

특히 주거 선호도가 높은 강남3구(강남·서초·송파), 마용성(마포·용산·성동) 지역의 회복세가 빨랐다. 서초구와 용산구는 올 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 회복했고 강남구는 97%, 마포구는 95%, 성동구 93%, 송파 92% 등으로 뒤를 이었다.

주요 지역 집값이 상승하면서 서울의 아파트값은 22주 연속 오름세를 이어가고 있다. 정부가 8·8대책을 통해 주택공급 확대를 약속했지만, 집값 상승세는 여전하다. 이에 한국은행은 기준금리를 최장 13회 연속 동결하기로 했다.

사실상 공급 확대와 수요 억제 정책이 동시에 가동되는 셈이다. 정부는 8·8대책과 다음 달부터 본격 시행될 2단계 스트레스 DSR 등 대출 규제가 병행되면 오르는 집값을 잡고 가계부채 증가세를 진정시킬 수 있을 것으로 내다본다.

또 앞으로 시장 불안이 계속되면 추가적인 대출 규제 강화 방안을 검토한단 방침이다. 업계 안팎으론 DSR 한도 자체를 더 낮추거나 전세자금 보증비율을 대폭 떨어뜨리고, 주택담보대출 거치기간을 없애거나 LTV 축소 등이 거론된다.

이미 일부 시중은행은 자발적으로 대출 문턱을 높이고 있다. KB국민은행은 오는 29일부터 수도권 소재 주택에 대해서 주담대 기간을 50년에서 30년으로 축소하고, 신규 주택구입 대출 및 생활안정자금 대출에 대한 거치기간을 없애기로 했다. 신한은행도 이달 말부터 조건부 전세자금대출을 당분간 중단한단 방침이다.

전문가들은 최소 5~6년 이후를 내다봐야 하는 8·8대책보다 당장 체감효과가 큰 금융 정책에 따라 시장 분위기가 좌우될 수 있단 견해다. 다만 이미 집값이 오를 만큼 오른 강남 등 일대는 현금 부자들이 받치고 있어 규제 무풍지역이 될 가능성이 커 보인다.

금융당국, 가계부채 급등세 지속 시 대출규제 강화 시사
상대적 저렴한 서울 외곽지역 영향…“상승세 꺾이진 않을 것”

심형석 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 “공급대책은 의미가 없고, 핵심은 수요 억제 정책들”이라며 “지금 집값이 많이 오른 곳은 대출과 큰 상관이 없는 강남3구, 마용성 등이다. 하반기 오를 타이밍을 노리는 곳은 노도강(노원·도봉·강북), 금관구(금천·관악·구로) 등 외곽 지역. 문제는 이들 지역은 대출 규제가 조금 민감한 곳이라 상승세가 완만해지거나 상승폭이 낮아지는 등의 흐름을 보일 수 있다”고 설명했다.

이어 “집값이 상승세로 접어들었기 때문에 다시 하락하기는 쉽지 않다. 상승 추세는 계속되겠지만, 추석 이후 연말까지 내다봤을 때 거래량은 다소 줄어들 수 있다”고 진단했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “2단계 DSR 규제가 시행되면 금액적인 차이는 크지 않겠지만 심리적인 부담은 조금 늘어나게 될 것”이라며 “추석 이후 10월 금리 인하가 이뤄지고 금융 정책을 어떻게 펼치느냐에 따라 시장 상황이 달라질 수 있다. 가계부채 급증세가 심각하면 시장금리를 많이 올리지 않으리라는 보장도 없다”고 말했다.

그러면서 “거래량은 당분간 계속 오를 가능성이 크다. 과거처럼 전국적으로 거래량이 늘기보다 실수요 위주로 관망하는 수요까지도 앞당겨 거래가 증폭되는 상황이어서 일정 수준 이상의 거래량은 유지될 가능성이 높아 보인다”고 전망했다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 “공급확대 정책이 사실상 약발이 먹히지 않자 수요 억제로 돌아선 첫 번째 카드가 수도권에 더 높은 가산금리를 적용하는 일명 ‘스트레스 DSR+’ 정책”이라며 “스트레스 DSR이 가계부채 관리 목적이라면 수도권만 핀셋으로 더 규제하는 스트레스 DSR+는 수요 억제 성격이 강하다”고 평가했다.

김 소장은 또 “부동산 정책이 공급 확대에서 수요 억제로 전환된 것. 앞으로 서울 집값이 오르면 규제지역 지정 등 추가 규제카드가 더 나올 가능성이 높아졌다”며 “강화된 수요억제 규제가 나와도 이전 정부처럼 구매욕구를 자극해 집값이 더 오를지, 전고점에 달한 집값 단기급등에 부담을 느껴 한풀 꺾일지 추석 이후 흐름을 살펴봐야 한다”고 덧붙였다.