서울 아파트값 90% 회복… 2단계 DSR로 주춤하나

강남권·마용성 상승 속도 빨라져
대출 규제 후 시장 흐름 변화 전망
“현금 부자보다 서민들에 큰 영향”

연합뉴스

서울 아파트값 상승거래가 잇따르는 가운데, 올해 7~8월 계약된 서울 아파트 실거래 가격이 고점 대비 90%까지 오른 것으로 나타났다. 다음 달 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행을 포함한 대출 규제가 한층 강화될 예정이어서 아파트값 상승세가 주춤해질 수 있다는 전망이 나온다.

부동산R114가 26일 지난 7~8월 계약된 서울 아파트 실거래가를 분석한 결과 2021년 이후 동일 단지·주택형의 직전 최고가와 비교해 평균 90%까지 매매가가 반등한 것으로 나타났다.

서울 대다수 아파트는 코로나19 시기를 거치며 2020년~2021년 초까지 역대 최고가를 찍었으나 2022년 5월 미국 연준의 빅스텝(금리 0.5% 포인트 인상) 등 영향으로 급락했는데, 이를 상당 부분 따라잡은 것이다.

구별로는 강남권과 마용성(마포·용산·성동구) 등 주요 지역의 아파트 가격 상승 속도가 빨랐다. 특히 서초구와 용산구는 올해 3분기 거래가격이 직전 최고가의 평균 99%까지 올라섰다. 상당수 아파트가 역대 최고가를 넘어섰거나 육박한 셈이다. 강남구는 97%를 회복했고, 마포구와 종로구는 95%, 성동구와 중구가 93%를 회복했다. 이밖에 양천구와 송파·광진·영등포구가 92%, 동작구 91%, 강동구 90% 순으로 뒤를 이었다.

서울 외곽 지역은 가격 반등이 상대적으로 더뎠다. 도봉구는 올해 7~8월 실거래 가격이 최고점 대비 79%로 25개 구 중 가장 낮았고, 노원구(80%), 금천구(83%), 강북구(83%), 중랑구(85%) 등 중저가 아파트가 많은 곳은 회복률이 80%대였다.

여경희 부동산R114 빅데이터연구소장은 “시장 금리가 하락하고, 1주택 종합부동산세 폐지 등으로 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요가 급증하고 있다”며 “준상급지 위주로 상승 거래가 늘면서 가격 회복 속도가 빨라졌다”고 설명했다.

다만 최근 매도가격이 급등하면서 매수자들의 관망세가 이어지고, 은행들의 대출규제, 9월부터 시행되는 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등이 잇따르면서 아파트값 상승세가 주춤할 수 있다는 전망이 나온다.

당초 2단계 스트레스 DSR은 지난 7월 시행할 예정이었으나 정부가 ‘서민 자금 수요 대응’을 이유로 돌연 2개월 연기하면서 ‘영끌 부추기기’라는 비판이 나왔다. 2단계 스트레스 DSR이 시행되면 가산금리가 높아져 주택담보대출 금리가 종전보다 오르고, 대출 한도도 축소된다.

전문가들은 대출 정책 변화가 시장의 큰 흐름을 바꾼다기보다는 지역 간 격차를 좁히는 효과를 낼 것으로 예측한다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “고가 지역이 먼저 치고 나가면 뒤에서 따라잡을 때 금융의 힘이 필요한데 대출 규제는 이러한 갭 메우기를 어렵게 한다”면서 “대출 규제는 현금 부자들이 많은 시장에는 한계가 있고 대출이 필요한 서민들이 많은 지역은 큰 영향을 준다”고 말했다.

권중혁 기자 green@kmib.co.kr

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