"후분양제 의무화 필요…공공사업자부터 시행해야"

후분양제, 주택 품질 등 소비자 보호 장점
SH공사는 공정 90% 때 입주자 모집
공공 우선 시행 후 민간 단계적 확대 의견도
"금융지원 등 후분양에 적합한 제도 개선 필요"

후분양제로 주택 공급을 확대하기 위해 주택사업자에게 의무화하는 방안을 검토해야한다는 제언이 나왔다. 전문가들은 공공분야부터 우선 시행하되 건설사 등 공급자들의 부담을 완화할 수 있는 금융제도 정비 등이 뒷받침돼야한다는 의견을 냈다.

26일 국회 의원회관에서 서울주택도시공사, 국제융합경영학회, 경제정의실천연합이 주관하고 안철수·복기왕 의원실이 주최한 '주택건설 품질 향상을 위한 분양제도 정책토론회'가 열렸다. 왼쪽 7번째부터 김헌동 SH공사 사장, 안철수 국회의원, 복기왕 국회의원 등 토론회 참가자들이 기념 촬영을 하고 있다.

26일 서울 여의도 국회의원회관 대회의실에서 서울주택도시공사(SH공사), 국제융합경영학회, 경제정의실천연합이 주관하고 안철수·복기왕 의원실이 주최한 '주택건설 품질 향상을 위한 분양제도 정책토론회'가 열렸다.

이날 토론회에서는 부실시공과 주택 품질 향상을 위해 후분양제를 의무화하는 방안을 다뤘다. 후분양은 착공 후 공사가 60% 이상 진행된 이후 입주자를 모집하는 분양방식을 말한다. SH공사는 2021년 오세훈 시장이 후분양제 강화 방안을 발표한 이후 공정률 90% 시점에 입주자를 모집하고 있다.

발제자로 나선 오정석 SH도시연구원 수석연구원은 "후분양은 주택 건설 과정에서 준공 지연 등 예기치 못한 돌발 상황에서 주택 소비자를 효과적으로 보호할 수 있다"며 "선분양에 비해 상대적으로 안전·품질 제고를 유도할 수 있어 주택사업자의 후분양을 의무화해야 한다"고 설명했다.

오 수석연구원은 공공사업자부터 우선 시행한 후 민간사업자로 확대하는 방안을 제안했다. 주택법 54조(주택의 공급)에서 건축공정이 90%에 도달한 후 공공주택사업자가 입주자를 모집한다는 조항을 신설하는 방안이다. 아울러 후분양제 활성화를 위해 ▲건설자금 공급 확대·자금조달 방법 다양화 ▲주택품질보증제도 등 추가 보완 ▲건설사업 불법 하도급 구조 개선 등을 보완해야한다고 지적했다.

오 수석연구원은 자금조달방안으로 민간 건설사들이 후분양 도입을 확대할 수 있도록 장기저리대출제도를 운영하고 자금 회수 시점 이연을 고려해 금융 상환기간을 연장하는 방안 등을 제시했다. 아울러 중대 하자는 주요 구조부에서 발생한다는 점을 감안해 소비자가 확인할 수 없는 하자에 대한 품질 확보 방안을 강화해야 할 필요가 있다.

김선주 경기대 교수는 '주택품질 제고를 위한 분양제도 개선 연구'를 주제로 후분양제의 긍정·부정적 효과를 분석했다. 후분양제로 건설한 주택은 품질 문제를 사전에 발견할 수 있고 건설 과정에서 투명성이 높아진다는 장점이 있지만 초기 자금조달 어려움으로 사업이 지연되거나 시장 변동성에 영향을 받는다는 점, 수요 예측이 어렵다는 점은 건설사의 재정 부담을 높이는 요소다.

김선주 교수는 "학계와 산업계 전문가들은 후분양을 주택 시장의 투명성을 높일 수 있는 대안으로 평가하지만, 참여자들의 경제적 리스크를 효과적으로 관리하는 것을 전제해야 한다"며 "후분양제 전환은 시장 상황을 고려해 점진적, 선택적으로 진행해야하며 선분양의 장점을 유지할 수 있는 제도 개선과 기반 조성을 동반해야 한다"고 강조했다.

김 교수는 "공공 사업자부터, 일정 지역부터, 특정 유형의 주택에서 단계적으로 시행하되 후분양을 시행하는 사업자에게 인센티브를 부여하고 건축비 산정 기준 등을 정비하는 방식의 제도지원이 필요하다"고 부연했다.

전문가들은 후분양제 도입을 민간으로 확대하기 위해서는 금융지원 등 제도 정비가 필요하다는 의견을 냈다.

토론자로 참여한 송두한 GH도시주택연구소장은 "후분양이 새로운 표준으로 자리 잡기 위해서는 후분양에 적합한 주택금융 시스템이 전제돼야 한다"며 "공공부터 시행해 금융제도를 정비하고, 점차 민간분야로 확대하는 접근이 필요하다"고 설명했다.

허지행 HUG주택도시금융연구원장은 "선분양과 후분양은 각각 장단점이 있고 주택 공급자와 수요자가 시장상황에 따라 선택할 사안이나 공공주택사업자가 주택품질 향상 등을 위해 후분양을 선택할 경우 안정적인 금융조달 방안도 고민해야 할 것"이라고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr