방배 vs 잠실…‘제2의 원펜타스’ 어디?

비수기에도 쏟아지는 로또 분양 가이드

분양 비수기로 통한다는 8월 한여름인데도 올해 분양 시장 분위기는 사뭇 다르게 활기를 이어가고 있다. 최근 평균 527.3 대 1의 경쟁률을 기록한 서울 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스(총 641가구)’ 청약 열기가 채 식지도 않았는데 수억원 시세차익을 기대해봄직한 강남권 재건축 아파트를 비롯해 서울 주요 지역에서 알짜 단지가 속속 분양 시장에 나오기 때문이다. 당첨 확률을 높이려면 예비 청약자는 주택 유무와 청약 가점에 따라 당첨 전략을 짜는 게 중요하다.

업계에 따르면 올해 하반기 서울 서초·강남·송파 등 강남권 규제 지역에 잇따라 분양이 예정돼 있다. 서초구에서는 방배동의 ‘디에이치방배(방배5구역 재건축)’가 8월 분양 채비에 나선다. 이어 ‘래미안원페를라(방배6구역 재건축)’ ‘아크로리츠카운티(방배삼익 재건축)’도 예정돼 있다. 송파구에서는 신천동의 ‘잠실래미안아이파크(잠실진주 재건축)’가 10월 일반분양에 나설 전망이다.

올 초 ‘메이플자이’를 시작으로 최근 래미안원펜타스, 도곡동의 ‘래미안레벤투스’까지 분양가상한제가 적용되는 강남권 규제 지역에 분양 단지가 줄줄이 청약 시장에 나오면서 투자자 관심이 높다.

최근처럼 강남권 아파트 분양 물량이 한꺼번에 줄줄이 나오는 것은 자주 있는 일은 아니다. 2020년 7년 민간택지에 대한 분양가상한제가 시행된 데 비해 그간 공사비 등 각종 비용 부담이 커지면서 일반분양을 연기했던 대기 물량들이 잇따라 시장에 나온 영향이다. 리얼투데이에 따르면 올 하반기 연말까지 서울에 공급되는 8개 단지 총 9473가구 가운데 일반분양 물량은 3043가구다.

올 들어 분양 시장 분위기가 활기를 띠고 있다. 올해 1~7월 서울에서 분양된 아파트는 평균 148.87 대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. (매경DB)

분양 시장 완연한 회복세

수도권 분양 전망 10개월 만에 ‘긍정’

최근 수도권 분양 시장 분위기도 나쁘지 않다. 수도권 아파트값 상승과 거래량 증가 등에 힘입어 올 8월 수도권 분양시장전망지수는 10개월 만에 기준선인 100을 넘어섰다.

주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과, 8월 수도권 아파트 분양전망지수는 104.3을 기록했다. 전월 88.5보다 15.8포인트 오르며 10개월 만에 기준선인 100을 웃돌기 시작했다. 수도권에서도 서울 분양전망지수는 111.1로 가장 높고 경기도는 108.8을 기록했다. 아파트 분양전망지수는 공급자 입장에서 분양을 앞뒀거나 분양 중인 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 100을 넘으면 시장 전망을 긍정적으로 보는 회원사가 더 많다는 뜻이며, 100보다 낮으면 부정적인 시각이 더 많다는 뜻이다.

주산연 관계자는 “수도권 아파트 매매 가격 상승, 거래량 증가가 지속된 데다 금리 인하 기대감 등이 커지며 수도권 분양전망지수를 끌어올렸다”고 설명했다.

실제로 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1~7월 서울에서 청약 접수를 실시한 단지는 12곳이며 총 1481가구가 일반분양됐다. 이들 아파트 1순위 청약에는 총 22만472건 통장이 접수돼 평균 148.87 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 지난해 같은 기간 1순위 평균 청약 경쟁률이 67.08 대 1이었던 점과 비교하면 올 들어 청약 경쟁이 상당히 치열했던 셈이다.

단지별로는 ▲래미안원펜타스 527.33 대 1 ▲강변역센트럴아이파크 494.11 대 1 ▲메이플자이 442.32 대 1 ▲마포자이힐스테이트라첼스 163.95 대 1 ▲경희궁유보라 124.37 대 1 등이 세 자릿수의 높은 평균 청약 경쟁률을 보였다.

전문가들은 서울 분양 시장이 뜨겁게 달아오른 원인 중 하나로 공급 감소 우려를 꼽는다. KOSIS 국가통계포털에 따르면 올해 1~6월 서울 주택 건설 인허가 실적은 1만3174가구로 지난해 같은 기간(1만7674가구)에 비해 약 25.46% 줄어들었다. 김광석 리얼하우스 대표는 “새 아파트 공급은 줄어드는 가운데 서울·수도권 아파트 매매 가격도 덩달아 상승하다 보니, 분양가가 상승하는 추세에도 청약자가 몰리는 것”이라고 분석했다.

다만, 치솟는 분양가와 과열되는 청약 열기 탓에 청약을 아예 포기하는 사례도 적잖다. 가뜩이나 분양가가 높아져 청약의 매력이 떨어진 마당에 “언제 될지도 모르는 분양만 기다릴 수 없다”는 청약 무용론도 힘을 얻고 있다.

한국부동산원에 따르면 지난 7월 말 기준 청약통장(주택청약종합저축) 가입자 수는 2550만6389명으로 한 달 전(2554만3804명)보다 3만7000여명이 빠져나갔다. 특히 신규 가입자 감소폭이 크다. 가입 기간이 6개월 이상 1년 미만인 종합저축 가입자 수는 지난 7월 123만5868명으로 5월(127만3599명) 대비 약 3% 감소했다. 1년 이상 2년 미만 가입자 수는 5월 215만6047명에서 지난달 215만4789명으로 0.05% 줄었고, 2년 이상 3년 미만 가입자 수는 같은 기간 189만1649명에서 186만2886명으로 1.5%나 빠졌다.

분양 물량 많은 방배동

디에이치·래미안·아크로 출격

분양가가 오르고 당첨 확률이 희박해졌지만 올 하반기 서울 아파트 분양을 눈여겨봐야 하는 이유는 있다. 올 연말까지 일반분양되는 물량(3043가구) 가운데 분양가상한제가 적용되는 규제지역(강남·서초·송파·용산구)에서 나오는 일반분양 물량만 4개 단지, 2438가구에 달한다. 2008년 금융위기 이후 보지 못한 큰 장이다.

2020년 부활한 도심 분양가상한제를 피하기 위한 밀어내기 물량이 쏟아진 2019년(8곳·1128가구)보다도 많다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “주로 조합원에게 배정돼 강남권 재건축 분양에서는 희귀했던 전용 85㎡ 초과 중대형 아파트도 적지 않다”고 설명했다.

강남권에서 분양 물량이 가장 많은 곳은 서초구 방배동이다. 정비업계에 따르면 올해 하반기 방배동에서 3개 재건축 단지 분양이 계획됐다. ‘원조 부촌’으로 통하던 방배동은 최근 노후 단독주택가를 비롯해 노후 아파트 재건축 사업이 활발하게 진행되면서 향후 1만가구 넘는 새 아파트가 들어설 예정이다.

당장 방배5구역을 재건축하는 ‘디에이치방배’는 8월 중 분양을 앞두고 있다. 총 29개동, 최고 33층, 3065가구 규모로 서초구에서는 드문 대단지라 입지나 규모 등을 감안하면 랜드마크 단지가 될 가능성이 높다. 4·7호선 이수역과 7호선 내방역, 2·4호선 사당역, 2호선 방배역에 둘러싸여 있어 동 위치와 크게 상관없이 지하철 이용이 편한 게 특징이다. 일반분양 물량만 1244가구에 달해 예비 청약자가 그간 일반분양 물량이 턱없이 적었던 여느 강남권 단지에 비해 당첨을 기대해볼 수 있는 단지다. 입주는 2026년 8월 예정. 현대건설 프리미엄 브랜드인 디에이치가 적용된다.

방배5구역 서초대로 맞은편에서는 삼성물산이 짓는 ‘래미안원페를라’가 하반기 중 분양에 돌입한다. 방배6구역을 재건축하는 이 단지는 16개동, 최고 21층, 1097가구로 지어진다. 일반분양 물량은 497가구에 달할 전망이다. 방배동 카페 골목이 가깝고 서초구에서 가장 주거 선호도가 높은 반포동과 멀지 않은 곳에 위치했다. 서리풀공원, 국립현충원 등과 가까운 이 단지는 4·7호선 이수역, 7호선 내방역과도 가까워 주거 환경이 좋은 편이다.

방배신동아아파트와 방배아트자이 사이에 위치한 방배삼익아파트는 10월 중 ‘아크로리츠카운티’ 일반분양을 계획하고 있다. 총 8개동, 최고 27층, 707가구를 짓는 이 단지에서는 147가구가 일반분양 몫으로 나온다. 2027년 10월 준공을 목표로 하고 있다. 방배5·6구역에 비해 단지 규모는 작지만 지하철 2호선 방배역 역세권이라 예비 청약자 관심이 높다.

방배동 일대 재건축 사업이 유독 관심을 받는 건 서울 내 공급 예정 중인 다른 아파트 단지와 비교해 워낙 입지 경쟁력이 탁월해서다. 방배동은 학군은 물론 대중교통이나 인프라 시설, 녹지 공간 등 장점을 두루 갖췄다. 또 다른 이유는 일반분양 물량이 상당히 많다 보니 그동안 청약통장을 쥐고 있었던 실수요자에게는 강남 입성의 좋은 기회가 될 것이라는 평가다.

방배동 A공인중개사사무소 관계자는 “재건축 투자 과정에서 고려할 사항 중 하나가 초과이익환수제인데 방배동에는 2017년 12월 관리처분인가를 받은 방배6구역처럼 이를 회피할 수 있는 곳이 여럿 있다”며 “청약 점수가 높은 사람은 일반분양을 기대해도 괜찮고 조합원 입주권을 노리는 사람이라면 사업 속도가 비교적 느려 아직 매물이 남아 있는 방배13~14구역을 살펴보는 것도 한 방법”이라고 말했다.

서울 서초구 방배동에서 분양 예정인 ‘디에이치방배’ 조감도(위)와 성동구 행당7구역 ‘라체르보푸르지오써밋’ 조감도(아래). (현대건설, 대우건설 제공)

오래 기다린 잠실·청담·대치

‘왕십리’ 행당7구역서도 138가구

송파구 잠실권역에서는 신천동 잠실진주를 재건축하는 ‘잠실래미안아이파크(총 2678가구)’가 하반기 분양 채비에 나선다. 일반분양 물량으로 589가구가 배정됐다. 단지 건너편에 올림픽공원이 있어 집 안에서 공원을 내려다볼 수 있는 입지다. 도보로 10분 거리에 한강공원과 석촌호수, 성내천 등이 자리했다.

후분양 단지인 잠실래미안아이파크의 3.3㎡당 평균 분양가는 5409만원이다. 전용 84㎡ 분양가가 18억원대가 될 것으로 보인다. 2008년 입주한 바로 옆 구축 아파트 ‘잠실파크리오(6864가구)’ 전용 84㎡가 지난 7월 22억~23억원대에 연달아 거래된 점을 감안하면 잠실래미안아이파크 당첨자는 수억원의 시세차익을 기대해볼 수 있다.

청담삼익 재건축을 통해 공급되는 ‘청담르엘’도 빠르면 올 9월 분양 시장에 나온다. 재건축 조합과 시공사인 롯데건설 간 공사비 분쟁으로 공사가 중단될 위기에 처했다가 최근 다시 합의에 들어가면서 분양 일정도 예정대로 진행돼가는 모습이다. 지하 3층~지상 35층, 9개동 가운데 총 1261가구 중 176가구가 일반분양 예정이다. 2021년 12월 착공해 현재 공정률은 50%가 넘는다. 한강 조망이 가능하고 지하철 청담역도 걸어서 8분 거리에 있는 등 주거 교통 환경이 우수한 단지다.

이 밖에 대치동 학원가 바로 옆에 위치한 ‘디에이치대치에델루이(대치구마을3지구)’도 이르면 연내 일반에 분양될 전망이다. 지하 4층~지상 최고 16층, 총 8개동, 282가구로 들어서는 디에이치대치에델루이는 지난 8월 초 관리처분계획변경인가를 고시했다. 총 282가구 가운데 조합원 물량 169가구와 보류지(4가구)와 임대주택(37가구)을 제외한 72가구가 일반분양 몫이다. 2025년 준공 예정이고 분양가는 현재 미정이다.

강북이 생활권이라면 성동구 행당동에서 나오는 재개발 아파트를 눈여겨봄직하다. 대우건설이 오는 8월 말 서울 성동구 행당1동 일대에 ‘라체르보푸르지오써밋’ 분양에 들어간다.

행당7구역을 재개발하는 ‘라체르보푸르지오써밋’은 지하 4층~지상 35층 7개동 총 958가구로 구성되며 이 중 138가구가 일반에 문호가 열린다. 전용면적별로는 45㎡ 타입 93가구, 59㎡A 타입 3가구, 59㎡B 타입 2가구, 59㎡D 타입 3가구, 65㎡ 타입 37가구로 구성돼 있다. 단지는 지하철 2·5호선, 수인분당선, 경의중앙선 환승이 가능한 왕십리역이 도보 5분 거리에 위치해 있다. 왕십리역에는 향후 동북선, GTX-C노선까지 예정돼 있는 만큼 왕십리역 일대는 서울 동부권의 새로운 교통 중심으로 재탄생할 전망이다.

분양 물량은 적지만 동작구 본동 수방사(수도방위사령부) 부지에 들어서는 공공분양 단지도 알짜로 꼽힌다.

최고 35층짜리 아파트 5개동 총 556가구로 지어지는 수방사 부지는 워낙 입지가 좋아 실수요자 관심이 높다. 서울 지하철 1·9호선 노량진역과 9호선 노들역 사이에 위치했고, 노량진 사육신역사공원이 가깝다. 업무지구인 여의도와 멀지 않은 데다 일부 가구는 한강 조망도 가능하다. 사전청약 당시 주변 시세와 비교해 당첨만 되면 최소 4억~5억원의 시세차익을 얻을 거라는 기대가 컸다. 그 결과 지난해 6월 수방사 부지 사전청약 당시 총 7만2000명이 청약해 평균 경쟁률 283 대 1을 기록했다. 특히 추첨제가 포함된 일반공급은 79가구를 모집하는 데 청약통장 5만1000개나 몰려 경쟁률이 공공분양 역대 최고치인 645 대 1에 달했다. 역대 공공분양 경쟁률 가운데 최고 수준이다.

이번 분양에서는 사전청약 적격 당첨자 224가구를 제외한 39가구가 본청약 물량으로 나온다. 공공분양주택 중 남은 8가구에 사전청약 취소분을 더한 물량이다. 공급 물량이 많지 않은 만큼 본청약 경쟁률도 치열할 것으로 예상된다.

관건은 확정 분양가다. 사전청약 당시 추정 분양가는 단일 평형인 전용 59㎡ 기준 8억7225만원이었다. 관계자들은 “최근 급등한 공사비가 반영되면 분양가가 오를 것”이라면서도, “사전청약을 받은 지 1년 3개월 만에 본청약이 시작되는 만큼 확정 분양가가 큰 폭으로 오르진 않았을 것”으로 내다본다.

신혼부부, 똑똑하게 청약하는 법
‘결혼 페널티’ 없다…최대 4번 중복 신청 가능

한동안 신혼부부 사이에서는 “혼인신고를 최대한 늦게 하라”는 말이 원칙처럼 통했다. 혼인신고를 해 법적인 부부가 되면 배우자와 본인이 각각 청약통장을 보유했어도 ‘1가구’가 돼 청약 기회가 1회로 줄어든다는 이유에서다. 개인 소득 기준과 부부 합산 소득 기준이 비슷해 각종 정책 대출 혜택을 받기도 쉽지 않았다. 이를 두고 ‘결혼 페널티’라는 용어까지 나왔다.

하지만 단순히 청약 당첨 확률을 높일 요량으로 혼인신고를 미루는 것은 이제 옛말이 됐다. 부부여도 각각 중복 청약이 가능해진 덕분이다.

국토교통부는 올 3월 25일부터 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안과 ‘공공주택특별법 시행규칙’ 등에 따라 바뀐 청약 제도를 시행하고 있다.

이제 부부는 당첨 발표일이 같은 주택에 중복 청약할 수 있다. 기존에는 부부 중복 신청이 허용되지 않아 부부끼리 당첨자 발표일이 다른 아파트 여러 곳에 청약하거나, 같은 단지 내에서 특별공급과 일반공급을 각각 신청하는 방법이 전부였다.

하지만 제도 개편 후에는 부부가 각각 특별공급과 일반공급에 청약을 신청할 수 있다. 단지 1곳에 최대 4번의 청약을 넣을 수 있는 셈이다. 신혼부부와 생애최초 특별공급에서 배우자의 청약 당첨 이력도 따지지 않기 때문에 청약 문이 더욱 넓어졌다. 원래는 배우자가 결혼 전 주택을 소유했거나 청약 당첨 이력이 있으면 지원이 불가능했다. 재당첨 제한이 적용되는 ‘무순위 청약’이나 ‘계약 취소된 주택의 재공급’의 경우에도 동일하게 적용된다. 단, 일반공급에서는 지역 등에 따라 ‘세대주’ 조건이 붙어 부부 중 세대주만 신청이 가능한 곳도 있어 입주자 모집 공고를 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다.

청약을 중복 신청해 배우자와 본인이 동시에 당첨되는 경우에는 먼저 청약 신청한 건을 인정한다. 신청 시간(분 단위)까지 동일하다면 연장자가 당첨자로 선정된다. 다만, 부부가 중복 신청 후 모두 당첨됐는데 부모나 자녀 등 다른 가구원도 중복 신청해 같이 당첨된다면 부적격으로 분류돼 당첨이 취소될 수 있다.

또 민영주택 청약에선 배우자의 청약통장 가입 기간을 50%(최대 3점) 인정해주니 이 점도 활용해볼 만하다. 기존에는 청약 신청자의 청약통장 가입 기간에 따른 점수만 산정했는데, 이제 배우자의 청약통장 가입 기간 점수까지 더해져 청약가점을 조금이라도 더 올릴 수 있게 됐다. 청약통장 가입 기간 합산 점수는 최대 17점이다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2273호 (2024.08.21~2024.08.27일자) 기사입니다]