"지속가능 PF 위해 프로젝트 리츠 활용·부동산금융 통계 구축해야"

'안정적 주택공급 위한 부동산 PF 역할' 토론
"리츠, 선발 투수로…지분 투자자 역할 해야"
금융권-개발사업자 '정보 비대칭' 해소 요구
"사업성 평가로 리스크 관리…'객관성' 관건"

#. 지난해 10월 울산 울주군 청량읍 일대 '울산덕하역 신일 해피트리 더루츠' 사업장이 분양보증 사고 현장으로 분류됐다. 시공을 맡은 중견 건설사 신일이 앞서 5월 31일 법정관리(기업회생절차)에 들어간 탓이다. 이 사업장의 자기자본금은 총사업비의 3.0%에 불과했으나, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모는 800억원으로 총사업비의 28.7%를 차지했다. 분양 성적은 저조했다. 2022년 분양 개시 후 6개월간 실제 분양률은 3.0%로 예정 분양률(60%)에 한참 못 미쳤다. 이후 4개월이 지나 신일이 법정관리를 신청했다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 한 해 분양보증 사고는 총 14건이 발생했다. 2020년 8건이 발생한 이후 2년간 잠잠했으나, 건설경기 불황 여파로 지난해 무려 11년 만에 최다치를 기록했다.

21일 오후 서울 중구 대한상공회의소에서 '안정적 주택공급을 위한 부동산 PF의 역할'을 주제로 토론이 진행되고 있다. / 사진=노경조 기자

21일 서울 중구 대한상공회의소에 모인 업계 전문가들은 이 같은 사례를 바탕으로 '안정적 주택공급을 위한 부동산 PF의 역할'에 대해 의견을 나눴다. 이들은 시행사의 낮은 자기자본 비율 등을 PF 부실의 원인으로 꼽으며, 프로젝트 리츠를 통한 투자 활성화, 국토교통부의 부동산금융 통계 시스템 구축, 사업성 평가 강화 등을 해결책으로 제시했다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "지속가능한 PF를 위해서는 시행사 자체적으로 대주주를 배정하고, 외부 투자자의 지분투자를 활성화해야 한다"고 말했다. 프로젝트 리츠와 블라인드 펀드 등을 통한 투자 활성화, 주요 재무적투자자(FI) 확보 등의 노력도 당부했다. 특히 국민연금과 같은 킹핀(목표 달성을 위한 핵심)을 우선 유치해 FI의 참여 분위기를 조성할 필요가 있다고 했다.

박천규 국토연구원 부동산연구본부장은 리츠의 활용에 적극 동의했다. 박 본부장은 "리츠가 구원 투수가 아닌 선발 투수로 나서야 한다"며 "법 통과 사안이어서 시간이 걸릴 수 있겠지만 프로젝트 리츠가 초석이 돼 리츠가 지분 투자자로서 역할을 할 수 있게 해야 한다"고 강조했다. 국토부는 지난 6월 '리츠 활성화 방안'에서 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 한 '프로젝트 리츠'를 도입한다고 발표했다.

전문가들은 국토부의 PF 통계 시스템 구축에도 공감했다. 금융감독원은 증권사, 자산운용사 등 금융권을 대상으로 한 '부동산금융 익스포져 통합관리시스템'을 두고 상시 감시를 강화하고 있다. 그러나 국토부는 PF 등 부동산금융 관련 통계 구축이 미비해 이 같은 정보 비대칭은 금융기관 대비 부동산 개발 사업자에게 실효성 있는 지원책을 제공하기 어렵다고 지적했다.

유승동 상명대 경제금융학부 교수는 "주택개발금융과 관련해 금융시장 안정, 금융기관 보호 얘기만 많지, 어떻게 개발금융을 해서 서민 주거를 안정시킬지에 관해선 얘기가 적다"며 "통계 시스템을 구축해 위기를 기회로 만들어야 한다"고 말했다.

그 일환으로 HUG의 주택 분야 데이터를 활용해 사업성 평가를 강화할 필요가 있다는 제언도 나왔다. 김성우 HUG 주택도시금융연구원 연구위원은 "부동산 PF 부실은 미분양 리스크를 누가 부담할 것인가의 문제"라며 "사업성 평가를 통한 미분양 대출 보증 연계 상품 개발, 완성보증 등 공적 보증 확대를 통해 사업장별 리스크를 관리할 수 있는 방안을 마련해야 한다"고 전했다. 정규찬 HUG 금융심사처 팀장도 "적정 분양가 산정 심사 등의 데이터를 활용해 사업성 예측 가능성을 높이는 등의 제도적 지원이 요구된다"고 말했다.

일부에서는 사업성 평가에 객관성이 담보되는지 의문을 제기하기도 했다. 김정주 법무법인 세종 전문위원은 "우리나라 개발 시장을 객관적으로 분석하는 게 가능한지 모르겠다"며 "경기 변동이 아닌 예측 불가능한 정책적 요인으로 인해 사업성이 달라질 수도 있다"고 짚었다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr