8·8 재건축 완화에 밀려…가뜩이나 ‘찬밥’ 리모델링 움츠러든다

전국 최초로 ‘수직증축 리모델링’을 추진 중인 서울 송파동 성지아파트. 중앙DB

경기도 안양 평촌의 목련 2단지 아파트는 최근 내부 송사를 겪었다. 2008년 리모델링 조합을 설립했지만, 최근 재건축으로 선회를 추진하는 일부 주민과 의견이 엇갈리면서다. 수원지법은 지난달 23일 재건축을 지지하는 주민들이 낸 총회 결의 효력정지 가처분 신청을 기각했다. 서울 강남구 개포동 대치 2단지도 일부 주민이 ‘재건축 준비위원회’를 구성해 최근 리모델링 조합 해산을 결의했다.

가뜩이나 위축한 리모델링 사업이 곳곳에서 흔들리고 있다. 정부가 최근 발표한 ‘8·8 부동산 대책’의 초점이 그린벨트 해제와 재건축 규제 완화로 좁혀지면서다. 재건축과 함께 주택 공급의 한 축인 리모델링을 외면했다는 지적이 나온다.

18일 한국리모델링협회에 따르면 지난 6월 기준 리모델링을 추진하는 전국의 공동주택은 153개 단지 12만1520가구로 나타났다. 145개 단지(94.7%)가 수도권에 밀집했다. 최근 공사비 급등과 고금리 장기화로 재건축 단지의 사업성이 떨어지며 리모델링이 재건축 사업의 대안으로 반짝 주목받았다.

하지만 최근 정부가 용적률 상향, 안전진단 완화 등 재건축 규제를 잇달아 완화하자 상대적으로 리모델링의 빛이 바랬다. 재건축 사업 시 3년 한시로 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 올려주기로 한 내용이 대표적이다. 서울의 한 리모델링 조합장은 “정부가 리모델링에는 관심이 없다. 규제 완화는 바라지도 않고, 절차라도 간소화시켜줬으면 한다”고 말했다.

재건축 VS 리모델링 그래픽 이미지. [자료제공=업계 종합]

재건축과 리모델링은 낡은 아파트를 개선한다는 면에선 비슷하지만, 사업 방식이 완전히 다르다. 재건축은 기존 구조물을 부수고 완전히 새로운 건물을 짓는다. 하지만 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물은 그대로 둔 채 수선·증축하는 방식이다. 재건축은 준공 30년 이상 된 아파트부터 가능하지만, 리모델링은 준공 15년 이상이면 가능하다.

사업성 측면에서도 차이가 뚜렷하다. 재건축은 기존 가구 수보다 많은 물량을 지을 수 있고 일반 분양을 통해 높은 수익을 낼 수 있다. 하지만 사업 진행 절차가 복잡하고 임대주택 의무 건설, 초과이익 부담금 같은 규제를 적용받는다. 반면 리모델링은 재건축보다 사업 기간이 짧고 규제에서도 비교적 자유롭다. 하지만 수익성은 재건축보다 떨어진다. 일반적으로 기존 단지 용적률이 180% 이하면 재건축, 200% 이상이면 리모델링이 유리하다.

주택 공급 시점을 당기려면 리모델링 활성화도 필요하다. 리모델링 업계에선 숙원인 ‘내력벽(건축물 무게를 지탱할 수 있도록 설계한 벽)’ 철거부터 허용해달라는 목소리가 거세다. 내력벽을 철거하지 않으면 옆 세대와 확장이 불가능하거나, 최신식 아파트 구조로 변경하는 데 한계가 있다. 앞서 원희룡 전 국토교통부 장관이 “안전 문제가 없는 선에서 내력벽 철거를 전향적 검토하겠다”고 언급했지만 이후 지지부진하다.

박용석 한국건설산업연구원 선임연구원은 “리모델링은 재건축·재개발보다 환경 파괴가 적고 비용도 절감할 수 있다”며 “주택 수명은 길어지는데 집을 지을 땅은 부족한 상황을 고려했을 때 주택 공급의 한 대안으로 리모델링에 대한 지원을 늘려야 한다”고 말했다.