중동 용적률 350%, 산본 330%…4만가구 늘린다

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 이주 대책의 윤곽이 드러났다. 정부는 1기 신도시 내 1만4000가구 규모 영구임대주택을 재건축하거나 유휴부지·공공택지에 주택을 지어 이주민 임시 거처로 활용하는 방안을 검토 중이다. 중동·산본 신도시는 기준용적률을 각각 350%, 330%를 적용해 4만 가구가 추가 공급될 예정이다.

국토교통부는 14일 이런 내용의 노후계획도시 정비 세부계획 수립을 위한 정부의 기본방침안과 1기 신도시 중동·산본의 도시정비 기본계획안을 공개했다. 1기 신도시를 포함한 노후계획도시 정비는 정부 가이드라인 격인 기본방침에 따라 지자체가 구체적인 기본계획을 수립하고 특별계획구역을 지정해 진행한다.

기본방침에는 지자체가 수립하는 기본계획에 포함해야 할 내용을 제시했다. 기본적으로 ▶공간범위설정 ▶계획인구 및 기준용적률 ▶기반시설계획 ▶이주대책 ▶광역·내부 등 교통계획 등이다.

가장 관심을 끈 건 이주대책이다. 2027년부터 10여년간 매년 2만~3만 가구가 재건축 착공에 들어가기 때문이다. 자칫 대규모 이주 수요로 인근 전·월세 시장이 불안해지는 등 부작용이 발생할 수 있다. 각 지자체가 정부 차원의 이주대책 마련을 요구한 이유다.

정부는 우선 유휴부지를 확보해 이주 주택을 짓는 방안을 제시했다. 이주 주택은 공공·민간 분양, 임대주택 등 다양한 주택 유형으로 공급할 계획이다. 국토부는 ‘올림픽 선수촌 아파트’ 사업 모델도 검토한다. 올림픽 기간 선수 숙소로 쓰인 뒤 리모델링 후 분양됐다.

도심 요지에 자리 잡은 영구임대주택을 재건축하는 방안도 검토 단계다. 영구임대주택은 총 13개 단지로 1만4000가구 규모다. 이를 고밀 개발해 이주 주택으로 활용한다는 구상이다. 다만 현재 영구임대주택에 거주하는 입주민의 이주 문제가 발생할 수 있다. 국토부 관계자는 “영구임대주택 입주자들의 기존 생활권 인근에 이주 주택을 공급해야 한다는 공감대가 있다”며 “현재 이들이 생활의 연속성을 잃지 않는 곳을 중심으로 (입지를) 찾고 있다”고 밝혔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “영구임대 재건축으로 이주 수요의 상당 부분을 해결하겠다는 식의 접근은 현실성이 떨어진다”며 “기존에 중대형 면적 거주자는 이주비 대출을 제공해 비슷한 규모의 임대주택을 찾을 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

이날 공개된 군포시(산본)와 부천시(중동) 기본계획안에 따르면 중동신도시의 기준용적률을 350%로 평균 용적률(216%)보다 약 1.6배 늘었다. 이를 통해 주택 2만4000가구가 추가 공급된다. 산본은 기준용적률을 330%(평균 용적률 207%)로 정해 주택 1만6000가구 추가 공급에 나선다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “현재 용적률에서 130~150%가량 늘어나면 사업성을 충분히 확보할 수 있다”며 “평균 용적률이 상대적으로 낮고 중대형 면적 위주인 일산(169%), 분당(184%) 등도 비슷한 수준 용적률을 적용받는다면 사업 진행이 훨씬 수월해질 수 있다”고 말했다.

국토부는 1기 신도시 정비를 통해 2029년까지 인허가 8만8000가구, 착공 4만6000가구를 추진한다. 올해 말 2만6000가구 이상 규모로 선정 예정인 선도지구(재건축을 먼저 진행할 단지)의 첫 착공은 2027년이 목표다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr