중동 용적률 350% 산본 330%…1기 신도시 재건축 밑그림 나왔다

경기도 성남시 분당구 일대 아파트 단지 모습. 연합뉴스

1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) 재건축 ‘마스터플랜’의 초안이 나왔다. 마스터플랜(정비 기본방침) 수립을 추진하기 시작한 2022년 8월 이후 2년여만이다.

국토교통부는 14일 노후계획도시 정비 세부계획 수립을 위한 정부의 가이드라인인 기본방침안과 1기 신도시 중동·산본의 도시정비 기본계획안을 공개했다. 이날 나온 중동·산본 기본계획안에 따라 용적률 350% 적용된 중동은 2만4000가구, 330%인 산본은 1만6000가구가 추가 공급된다. 국토부는 기본방침안에 대해 다음달 12일까지 의견조회를 실시하며, 의견수렴과 노후계획도시정비특별위원회 심의를 거쳐 10~11월 중 기본방침을 최종 확정할 계획이다.

1기 신도시를 포함한 노후계획도시 정비는 정부의 가이드라인인 기본방침에 따라 지자체가 구체적인 기본계획을 수립하고, 특별계획구역을 지정해 진행하는 방식이다. 지난해 말 노후계획도시특별법(특별법) 제정 이후 처음으로 정비에 들어가는 1기 신도시의 경우 기본방침과 기본계획을 동시에 수립했다. 중동·산본이 먼저 기본계획을 내놓은데 이어 평촌·분당·일산의 기본계획도 이후 순차적으로 발표될 예정이다.

10년 단위로 수립하는 국토부 기본방침에는 “도시는 새롭게, 삶은 쾌적하게, 노후계획도시 재창조”라는 정책적 비전과 구체적인 방법론이 제시됐다. 기본방침에는 지자체가 수립하는 기본계획에 포함해야할 내용을 제시했는데, ▶공간범위설정 ▶계획인구 및 기준용적률 ▶기반시설계획 ▶이주대책 등을 포함했다. 기준용적률의 경우 세부산식(계획세대수✕주택공급면적✕100 / 특별계획예정구역 대지면적)을 정해 계획인구에 따른 인구증가를 수용하고, 쾌적한 정주환경 유지가 가능한 적정 개발밀도를 제시했다.

김영옥 기자

━

영구주택 재건축, 이주주택 활용 후 분양도 검토

관심을 모은 이주대책에 대해서는 ‘선 공급확대 후 이주수요 관리’의 원칙을 내놓았다. 국토부가 지난 6~7월 ‘1기 신도시 이주대책 수립방향 설문조사’를 실시한 결과, 1기 신도시 주민 대다수(83.3%)가 해당 지자체 권역내에 부담 가능한 저렴한 이주주택에 거주하길 희망하는 것으로 나타났다.

이에 정부는 순환정비모델을 마련해 이주 수요를 조절할 방침인데, 순환정비용 이주주택은 공공·민간 분양, 임대주택 등 다양한 주택유형으로 공급할 계획이다. 특히 분양주택의 경우 이주주택으로 활용 후 리모델링해 분양하는 사업모델도 검토한다. 새롭게 도입된 분양전환형 신축매입주택과 LH(한국토지주택공사) 매입 미분양 주택 등도 노후계획도시의 순환정비용 이주주택으로 활용할 수 있도록 향후 검토할 계획이다. 1기 신도시의 경우 영구임대가 총 13개 단지, 1만4000가구 규모인 점을 고려해 이를 재건축하는 방안도 고려 중이다. 국토부와 지자체는 지속적인 주택시장 모니터링으로 이주수요 대비 주택공급이 충분하지 않다고 판단되는 경우, 특별법상 허용정비물량 제도를 활용해 이주수요를 관리해나갈 방침이다.

이미 특별법 시행령에 담긴 규제 완화 내용도 기본 방침에서 재확인했다. 새로운 도시기능을 부여하고, 주거·상업·업무기능 복합화 등 경우, 용도지역 변경(3종→준주거)과 도시혁신구역 지정이 가능하도록 했다. 또 정비사업 활성화를 위해 기준용적률에서 1.5배까지 상향 조정이 가능하며,·토지이용효율성 제고와 쾌적한 주거환경을 확보하는 범위에서 공원·녹지 확보비율, 건폐율, 건축물의 높이, 용도 등도 완화하도록 했다. 또 특별법에 따라 통합 재건축시 안전진단 면제 또는 완화가 가능하다.

김영희 디자이너

━

용적률 1.5배, 종 상향도 가능

기본방침에선 공공기여금 산정에 대한 상세기준도 제시했는데, 종전용적률과 특별정비계획으로 정해지는 용적률의 차이에 비례해 공공기여량을 산정하는 방식이다. 공공기여 총량은 공공기여 비율과 증가하는 연면적, 감정평가액을 곱한 값이며, 주택·시설·비용납부 등 다양한 방식이 가능하도록 했다.

또한 국토부는 ‘8·8 공급대책’ 제시한 재건축·재개발 속도 제고와 부담 경감을 위해 제시된 방안들이 1기 신도시 등 노후계획도시 정비에도 대부분 적용된다고 설명했다. 사업시행과 관리처분계획 동시 수립, 조합설립 동의요건 완화(75→70%, 동별 2분의1→3분의1) 등의 절차 간소화, 공공관리인 도입, 분쟁 신속 조정 등이다.

한편 이날 군포시(산본)와 부천시(중동)는 기본계획안을 공개하고 주민공람을 시작했다. 지방의회 의견조회, 노후계획도시정비 지방위원회 심의, 국토부 협의 등을 거쳐 오는 12월 경기도 승인을 통해 기본계획을 확정할 계획이다. 기본계획안에서는 중동신도시의 기준용적률을 350% (평균용적률 216%)로 제시했고, 이를 통해 주택 2만4000가구(인구 14만→18만명)를 추가 공급하며, 산본은 기준용적률을 330%(평균용적률 207%)로 정해 주택 1만6000가구 추가 공급(인구 11만→14만명)에 나선다.

국토부는 1기 신도시 정비를 통해 2029년까지 인허가 8만8000가구, 착공 4만6000가구를 추진하며, 1기 신도시 정비를 통해 총 10만가구 이상의 추가 공급 기반을 마련할 수 있다고 강조했다. 정우진 국토부 도시정비기획단장은 “기본방침의 초안이 마무리돼 전국 111개 노후계획도시의 기본계획 수립과 선도지구 선정을 위한 작업을 본격적으로 시작할 수 있게 됐다”면서 “기본방침·1기 신도시 기본계획안을 통해 제시한 광역교통, 이주대책의 기본방향이 차질 없이 작동될 수 있도록 관계기관과 긴밀히 협조해 나갈 것”이라고 말했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr