[사이라 말릭의 마켓 나우] 내달 연준이 금리 내리면 미 부동산주 뜬다

사이라 말릭 누빈 최고투자책임자

미국 연방준비제도(연준)의 내달 금리 인하에 베팅하는 사람들에게 희소식이 들린다. 7월 FOMC(연방공개시장위원회)에서 연준은 8회 연속 기준금리를 동결했지만, 물가 안정과 최대 고용이라는 중앙은행의 두 가지 목표를 정책 결정문에 담았다. 이는 지난 2년간 인플레이션 억제를 우선시하던 연준의 정책 기조가 마침내 경제 성장 촉진으로 옮겨가고 있음을 시사한다.

제롬 파월(사진) 미 연준 의장은 결정문 발표 직후 기자회견에서 “이르면 9월에” 금리 인하가 가능하며, 금리 결정은 여전히 “데이터 전체, 변화하는 전망, 리스크 간 균형 등에 달렸다”고 밝혔다. 최근 발표된 구인·이직 보고서(JOLTS), 고용비용지수(ECI) 등의 내용도 9월 금리 인하에 힘을 실었다.

저금리 환경의 현실화 가능성을 두고 투자자들은 여러 가지 대응책을 고려할 수 있다. 그중 하나가 상장 부동산 자산을 활용한 포트폴리오 배분이다.

미국의 상장 부동산 시장은 지난 5년간 팬데믹의 충격과 전례 없는 규모 및 속도로 진행된 연준의 금리 인상 사이클 등으로 힘겨운 시절을 보냈다. 그러나 인플레이션 전망이 개선되고 올가을 연준의 금리 인하가 예상되면서 부동산 섹터는 7월 S&P500지수에서 7.2%의 수익을 내며 가장 좋은 성과를 거뒀다. 최근의 부동산 부문 상승세는 지속될 여지가 있다고 판단된다. 특히 부동산투자신탁(REITs)이 순자산 가치보다 여전히 6% 할인된 가격에 거래되고 있기 때문이다.

팬데믹 이후 오피스·유통·노인주택 부동산 부문에서 신규 공급이 사실상 전무했기 때문에 향후 1~2년 동안 부동산 시장은 장기적·구조적 변화가 시작되는 새로운 사이클에 진입할 것으로 보인다. 지난 몇 년간 대규모 공급이 이뤄졌던 아파트 등의 분야에서도 2025년에는 신규 재고가 급격히 감소할 것으로 예상되며 이는 임대료 상승으로 이어질 수 있다. 공급 확대를 저해하면서 임대료 상승을 지지하는 요인 중 하나로 2020년 대비 44%나 급등한 건설비용을 꼽을 수 있다.

노인주택은 여전히 상업용 부동산 시장에서 가장 인기 있는 분야 중 하나다. 팬데믹 종료 후 노인주택 입주율이 상승하는 가운데 노인주택 사업자들은 코로나 시대 매출 감소분의 85% 이상을 회복하고 있다. 노인주택 사업자는 높은 운영 레버리지의 이점을 누릴 수 있기 때문에 입주율 상승은 향후 몇 년 동안 견고한 순영업소득(NOI)의 증가로 이어질 것이다. 인구 고령화는 지속해서 강력한 수요를 창출할 기반이 되고 있다. 전반적으로 적정 가격대의 주택이 부족하다는 점 역시 노인주택 시장에 힘을 실어줄 것이다. 그리고 임대료 상승률 또한 과거 수준을 크게 상회할 것으로 전망된다.

사이라 말릭 누빈 최고투자책임자