“재건축·재개발 3년 이상 단축될 듯…국회 통과가 변수”

정부가 추진하는 재건축·재개발 촉진법(특례법)을 통해 재건축·재개발 기간이 최소 3년 이상 단축될 것으로 전망된다. 또 ▶재건축·재개발 용적률 3년간 한시적 상향 ▶임대주택 용적률 감소 ▶재건축 동의율 완화(75→70%) ▶조합원 취득세 40% 감면 등을 통해 재건축 사업성이 크게 개선될 것이라는 분석도 나온다. 특히 역세권의 경우 용적률을 법적 상한의 1.3배까지 높일 수 있어 목동·여의도·압구정·상계 등의 역세권 단지들이 수혜를 볼 것으로 예상된다. 다만 49개 세부 대책 가운데 40%가량은 국회를 통화해야 하는 등 정책의 실행 여부에 대해서는 물음표가 붙는다.

김경진 기자

부동산 전문가들은 정부가 8일 내놓은 주택 공급 대책 가운데 절차 간소화, 용적률 상향 등이 담길 재건축·재개발 촉진법에 주목한다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “기본계획과 정비계획의 동시 처리 등으로 최대 3년의 기간 단축이 가능할 것으로 보인다”고 말했다.

특히 용적률 상향은 사업성과 직결된다. 예컨대 기존 용적률이 평균 150% 수준인 양천구 목동신시가지의 7·8단지 등 일부 역세권 단지의 경우 상향된 용적률을 적용받으면 단지 규모가 2.6배 이상 커질 수 있다. 일반 분양 물량이 그만큼 늘어나 조합원들의 부담은 크게 줄어든다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “재건축·재개발에서 용적률 상향에 따른 임대주택 용적률이 감소하고, 임대주택의 인수 가격 역시 현재보다 1.4배 상향하는 등의 대책은 주민들의 분담금을 낮추고 갈등을 줄여줄 수 있어 긍정적인 측면이 있다”고 설명했다.

다만 민간 주도 사업의 특성상 정부의 기대대로 사업이 순항할지에 대해서는 의문부호가 붙는다. 현재 서울에서 추진 중인 재건축·재개발 사업은 37만 가구 정도지만, 공사비 급등, 사업성 저하 등의 문제로 사업 추진이 지지부진한 상태다. 부동산R114 여경희 빅데이터연구소장은 “현재 재건축 사업의 문제는 절차상의 어려움보다는 급등하는 공사비로 인한 수익성 저하가 가장 큰 걸림돌인데, 정작 공사비를 안정화할 수 있는 방안은 미흡해 보인다”고 말했다.

김경진 기자

이번 공급 대책은 최근 서울·수도권 부동산 시장 불안을 잠재우기 위해 마련됐다. 하지만 실제 공급까지 10년 이상이 걸리는 중장기적인 대책 일색이라 정책 효과가 미미할 것이란 지적도 나온다. 서진형(한국부동산경영학회장) 광운대 부동산법무학과 교수는 “너무 중장기 대책에 치중해 최근 수도권에 수요가 몰리고 가격 상승세가 계속되고 있는 시장에는 큰 효과가 없을 것”이라고 지적했다.

서울 신규택지 주택에는 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 주변 시세보다 저렴한 ‘로또 분양’ 논란이 재현될 가능성도 있다. 이명박 정부가 2009~2012년 서초구 내곡동, 강남구 세곡동 일대의 그린벨트를 풀어 보금자리주택을 공급했을 당시 분양가보다 시세가 5~6배 뛰어 ‘로또 아파트’ 논란이 일었다.

정책의 실행 여부에 대해서도 우려가 제기된다. 이번 대책에서 나온 49개 방안 중 국회 통과가 필요한 법 제정 및 개정이 필요한 방안이 약 40%(19건)에 달해서다. 야당의 반발이 거세다면, 주택 공급 규모가 당초 정부 계획에 크게 못 미칠 수 있다는 우려가 나오는 배경이다.

세종=김원 기자 kim.won@joongang.co.kr