‘파죽지세’ 집값 상승세 언제까지 갈까

패닉바잉이지만…3년 전과는 다르다

# 서울 강동구에 거주하는 김 모 씨는 최근 신축 아파트 매수를 진지하게 고민 중이다. 매매가가 지나치게 올랐다는 생각에 내집마련 시기를 미루며 전셋집에 거주해왔지만, 주변에서 너도나도 아파트 매매에 나서는 걸 보면서 마음이 조급해졌다. 김 씨는 “매매가가 떨어지길 기다렸다가는 자칫 매수 기회를 영영 놓칠 것 같다는 생각이 든다. 더 늦기 전에 대출을 끌어모아 주택을 매수할 계획”이라고 말했다.

서울 집값 흐름이 심상찮다. 강남권, 마용성(마포, 용산, 성동구) 등 인기 지역 매매가가 연초 대비 수억원씩 뛰면서 전고점을 뚫는 단지도 수두룩하다. 자칫 3년 전인 2021년 ‘패닉바잉(Panic Buying, 공포 매수)’ 사태가 재현되는 것 아니냐는 관측까지 나온다. 정부도 뒤늦게 대책 마련에 나섰지만 이미 오를 대로 오른 집값 상승세를 막기에는 역부족이라는 의견이 지배적이다. ‘파죽지세’ 집값 상승세는 언제까지 이어질까.

서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 주요 지역 집값이 속속 전고점을 돌파하자 부동산 시장에서는 ‘패닉바잉’을 우려하는 목소리가 나온다. (매경DB)

집값 전고점 속속 돌파

서울 강남 3구, 마용성 상승 주도

이제는 서울에서 국민평형(전용 84㎡) 기준 10억원 이하 아파트를 좀처럼 찾아보기 어려워졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 평균 거래 금액은 올 6월 기준 12억1718만원으로 사상 최고치를 기록했다. 평균 매매가는 2022년 4월 당시 11억5778만원으로 최고치를 찍었다가 4개월 뒤 7억8882만원으로 폭락하면서 지난해까지 지지부진한 양상을 보였다. 하지만 올 들어 집값 반등세가 뚜렷해지면서 어느새 최고치를 찍었다.

7월 들어서도 상승세는 좀처럼 멈출 기미가 없다. 한국부동산원에 따르면 7월 넷째 주(25일) 서울 아파트값은 전주 대비 0.3% 올라 2018년 9월 둘째 주(0.26%) 이후 5년 10개월 만에 최대 상승폭을 기록했다.

집값 오름세는 ‘마용성(마포·용산·성동구)’과 ‘강남 3구(강남·서초·송파구)’가 이끄는 모습이다. 6월 아파트값 상승률은 성동구가 0.97%로 가장 높고 서초구(0.76%), 송파구(0.67%), 용산구(0.62%), 마포구(0.54%)가 뒤를 이었다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오2단지’ 전용 84㎡는 지난 6월 19억2000만원에 주인을 찾았다. 1년 전인 지난해 6월 매매가(15억6500만원) 대비 3억원 넘게 뛰었다. 2021년 9월 역대 최고가(19억4500만원)와 큰 차이가 나지 않는다.

이미 최고가를 뚫은 단지도 수두룩하다. 성동구 금호동4가 ‘서울숲2차푸르지오’ 전용 84㎡는 최근 19억2000만원에 손바뀜됐다. 2021년 2월 기록한 최고가(18억5000만원)보다 7000만원 높아 신고가를 경신했다.

가격이 뛰는데도 거래량은 계속 늘고 있다. 서울시에 따르면 6월 서울 아파트 매매 신고 건수는 7209건(7월 25일 기준)에 달한다. 7000건을 훌쩍 넘어 2020년 12월(7745건) 이후 최대치를 경신했다.

이 중 절반가량은 상승 거래다. 서울 아파트 매매 거래 중 상승 거래가 차지하는 비중은 올 1월까지만 해도 38.6%에 그쳤다. 하지만 2월 42.5%, 3월 42.1%, 4월 45%, 5월 46.1% 등으로 꾸준히 높아지는 추세다. 가격이 올라도 수요자들이 과감히 계약서에 도장을 찍고 있다는 의미다.

사정이 이렇다 보니 집주인들은 서둘러 매물을 거둬들이는 분위기다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 7만9925건(7월 15일 신고 기준)으로 3월 11일(7만9822건) 이후 4개월 만에 8만건을 밑돌았다.

서울 동작구 흑석동 ‘흑석자이’ 매물은 4월까지만 해도 119건에 달했지만 최근 48건 수준으로 급감했다. 총 1772가구 규모 대단지임에도 매물은 손에 꼽을 정도다. 급매물이 소진된 후 매매 가격이 연일 상승 곡선을 타면서 서울 강남권, 마용성 지역뿐 아니라 외곽 지역마저 전고점에 근접할 것이라는 관측도 나온다.

“서울 비강남 지역에서도 국민평형 20억원 시대가 열리면서 빚을 내서라도 집을 사야 한다는 심리가 강해졌다. 주택 공급이 부족한 데다 고금리 3년 동안 집값 조정 기간을 거치면서 선호 지역으로 옮기려는 갈아타기 수요까지 가세해 당분간 집값 상승세가 이어질 가능성이 높다.” 윤재호 메트로컨설팅 대표 진단이다.

패닉바잉, 3년 전과 다른 점

‘실수요 움직인다’…똘똘한 신축만 급등

최근 서울 아파트 거래량이 부쩍 늘자 시장에서는 이를 ‘패닉바잉’ 움직임으로 해석하는 시선이 나온다. 지금의 부동산 시장 추이가 패닉바잉이라고 우려하는 쪽에서는 과거 문재인정부 시절과 비슷하게 지방 원정 투자, 갭투자(전세를 낀 주택 매입) 등 투기가 또 한 번 성행하며 서울·수도권 집값을 끌어올리는 것 아니냐는 주장을 내놓는다.

다만 실제 수치를 살펴보면 과거 투기 거래가 활발했던 3~4년 전과는 달리 지금은 실수요자 중심으로 매수가 활발히 일어난 것으로 분석된다. 과거와는 다른 점이 많다는 의미다.

우선 서울 아파트 갭투자 우려가 크지 않다.

국토교통부가 분석한 서울 아파트 자금조달계획서에 따르면 전세보증금을 승계해 매매 거래를 체결한 갭투자 비율은 5월 기준 37.3%로 지난해 연말 38.9% 대비 낮은 수준이다. 서울 아파트 갭투자 비율은 2021년 12월 당시 60.1%, 2022년 12월 57%까지 치솟았다.

또 지난 5월 기준 서울 아파트 매입자 5182명 중 서울 외 거주자는 1063명으로 전체의 20.5% 수준이었다. 지난해 925명이었던 것과 비교해 14.9% 늘었다. 앞서 지난 4월에도 서울에서 아파트를 구입한 매입자 가운데 21.9%(1061명)가 서울 외 거주자로 지난해 6월(1180명) 이후 10개월 만에 가장 큰 규모였다. 특히 5월까지 두 달 연속 서울 아파트를 매매한 외지인이 1000명을 넘어서면서 지방 원정 투자에 대한 우려가 제기됐다.

하지만 정작 3~4년 전 수치와 비교해보면 ‘서울 아파트 전체 매입자 가운데 20%’라는 비율은 오히려 낮은 수준이다. 과거 패닉바잉이 한창이던 2020년 1월 서울 아파트의 비서울 거주민 매수 비율은 25%, 2022년 1월 23.7% 수준이었다. 오히려 집값이 하락한 지난해는 1월 29.1%로 가파르게 치솟았으나 이후 올해 1월 23%를 찍고 5월 20%대까지 내려앉았다. 올해 1월과 5월 외지인 매입자 숫자만 비교해봤을 때 564명에서 1063명으로 2배 가까이 숫자가 늘어난 건 맞지만, 그만큼 전체 서울 아파트 거래도 같이 늘었다. 1월 서울 아파트 전체 매입자 수는 2456명에서 5월 5182명으로 증가했다. 최근 갭투자 비율이 생각보다 높지 않다는 의미다.

서울 밖 수도권 지역도 사정은 비슷하다. 인천 지역에서 아파트를 매입한 외지인은 5월 기준 429명으로 전월에 이어 두 달 연속 400명을 웃돌았다. 같은 달 경기도 외지인 매입자는 807명으로 지난해 6월 이후 11개월 만에 800명을 넘었다. 하지만 전체 거래량이 증가한 점을 감안하면 외지인 매입자 비중은 인천 14.5%, 경기 6.9%로 높지 않은 수준이다.

게다가 국내 시중은행들이 집값 잡으려는 정부 기조에 발맞춰 금리를 올리거나 대출을 제한하는 모습이라 다주택자로선 추가 주택 구매가 어려워졌다는 점이 변수다.

KB국민은행은 최근 기존 주택 보유자가 다른 주택을 구입하려는 목적의 주택담보대출을 제한하기로 했다. KB국민은행은 대출 증가세를 억제하기 위해 7월 29일부터 주택 등 부동산담보대출 금리를 0.2%포인트 올리고, 다른 은행에서 빌린 주담대를 국민은행으로 갈아타는 대환대출도 제한하기로 했다. 국민은행 관계자는 “가계대출 리스크를 선제적으로 관리하는 차원”이라고 했다.

과거와 다른 점은 또 있다.

요즘 부동산 시장은 3~4년 전 수도권과 비수도권, 신축과 구축 할 것 없이 모든 주택 가격이 오르던 시기와는 사뭇 다르다. 신축을 원하는 2030세대가 주 소비층으로 자리 잡은 데다, 공급 부족 우려 등의 요인이 맞물리면서 지금은 구축보다는 신축 아파트 위주로 집값이 오르는 만큼 패닉바잉으로 보기 어렵다는 평가다.

한국부동산원의 6월 서울 주택 매매 가격을 조금 더 자세히 뜯어보면 서울 내 5년 이하 신축 아파트 매매 가격은 1.03%, 5년 초과~10년 이하 준신축은 0.86% 올랐다. 반면 20년 초과 구축 아파트는 0.46% 상승에 그쳤다. 신축과 구축 아파트의 상승폭이 두 배 이상에 달했는데, 과거 재건축·재개발 정비사업에 대한 기대감으로 구축이 강세를 보이던 것과는 정반대 현상이다.

실제 거래가에서도 이 같은 현상이 두드러진다. 2019년 입주한 서울 강동구 고덕그라시움 전용 84㎡는 최근 20억1000만원에 거래됐다. 2021년 신고가인 20억원을 넘어섰다. 2011년 입주한 인근 고덕아이파크 같은 평형 매매가(14억5000만원)보다 5억원 이상 높은 금액이다.

신축 가격이 구축보다 크게 오른 이유는 뭘까.

최근 공사비 인상 여파로 분양가가 계속해서 오르고 있고, 인허가마저 줄어들면서 공급 부족 우려가 겹쳤기 때문이다.

물론 단순 공급 부족 우려 등 몇 가지 이유만으로 신축 아파트값을 모두 설명할 순 없지만, 업계에서는 이른바 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 특성을 가진 2030세대가 매수에 적극적으로 나선 것이 결정적인 역할을 했다고 분석한다.

서울에서 생애 최초로 아파트를 매수한 비율은 2년 7개월 만에 40%대를 넘어섰다. 한국건설산업연구원이 지난 5월 기준 법원등기정보에 공개된 집합건물(아파트·오피스텔·다세대주택 등) 매수자를 분석한 결과 전체 매매 중 생애 최초 매수자 비율이 42.8%에 이르는 것으로 나타났다. 김광석 리얼하우스 대표는 “앞으로는 청약에 당첨돼도 ‘로또’ 수준의 차익을 기대하기 힘들다는 인식이 확산되면서 신축 매매에 나서는 수요가 늘어난 것”이라고 설명했다.

또 패닉바잉이 일어나려면 소위 마이너스통장, 신용대출 등을 모두 끌어모으는 ‘영끌’ 매수가 있어야 하는데, 지금은 총부채원리금상환비율(DSR)이라는 강력한 대출 규제가 있어 사정이 달라졌다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “대출 규제 여파로 과거처럼 서울 노도강(노원, 도봉, 강북) 지역 아파트 영끌 투자가 가능하던 시기는 지났다”면서 “지금 집을 산다는 건 소득과 자산이 어느 정도 되는 경우라고 봐야 한다”고 했다.

다만 전문가들은 현 부동산 시장 양상이 ‘패닉바잉’은 아니라고 진단하면서도 지금이 ‘내집마련 적기’라는 점은 대체로 인정했다. 공급 부족에 향후 기준금리 인하가 예고돼 있다는 점까지 더하면 더 오를 가능성이 높다는 얘기다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “금리 인하, 원자잿값 상승, 공급 부족 요인으로 당분간 집값이 안정되기는 힘들어졌다”면서 “다만 주택을 매수할 때는 미래 가치를 철저히 따져서 선택해야 한다”고 조언했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수도 “일부 인기 지역 집값이 급등했다고 무리하게 대출을 받아 추격 매수하는 순간 패닉바잉이 되는 것”이라며 “내집마련이 필요한 실수요자라면 상환 부담을 줄이기 위해 정책자금대출을 우선 활용하는 등 자금 계획을 여유 있게 세워야 한다”고 설명한다.

시장에서는 갭투자 비중이 3년 전만큼 크지 않고 주요 지역에서 신축 아파트 위주로 선별적으로 매매 거래되는 것을 들어 아직 패닉바잉이 시작되지 않았다고 진단한다. (연합뉴스)

정부 부랴부랴 대책 내놓아

3기 신도시 공급 늘리는데…효과 ‘글쎄’

집값 고삐가 풀리자 정부는 부랴부랴 후속 대책을 내놨다. 주택 공급 부족 우려로 서울 아파트값 상승폭이 커졌다는 지적이 나오자 부동산 시장 불안 심리 진화에 나섰다.

일단 주택 수요가 많은 수도권에서는 3기 신도시를 중심으로 2029년까지 23만6000가구를 짓는 등 공급 물량을 대폭 늘리기로 했다. 하반기에는 그린벨트(개발제한구역) 해제 등으로 2만가구 규모 신규 택지를 공급한다.

시세보다 저렴한 공공매입 임대주택도 내년까지 계획 물량(12만가구)보다 최소 1만가구 이상 더 공급할 계획이다. 신축 소형 비아파트 구입 시 세제 지원을 하고, 주택 청약 때 무주택으로 인정하는 소형 주택 범위를 확대하는 등 민간 비아파트 공급 확대를 유도할 방침이다.

정부는 또 수도권 주택 거래분을 대상으로 대출 규제 회피, 편법 증여, 허위 매물 등을 전수조사해 불법 행위가 확인되면 행정조치를 할 계획이다. 최상목 부총리 겸 기획재정부 장관은 “시장 교란 행위 단속, 불법 행위 엄단 등에도 불구하고 시장이 과열된다면 특단의 조치도 강구할 것”이라고 말했다.

정부가 뒤늦게 대책을 내놨지만 시장에서는 별다른 효과를 내지 못할 것이라는 우려가 나온다. 정부가 향후 5년간 전국에 270만가구 공급을 약속했지만 지난해 주택 공급 선행지표인 인허가, 착공 실적은 각각 42만가구, 24만가구에 그쳤다. 공사비 급등, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우려로 주요 정비사업, 민간 개발사업이 차질을 빚고 있기 때문이다.

부동산 업계에서는 1기 신도시 재건축 속도를 높이고 3기 신도시 공급 물량을 대폭 늘리는 등 파격적인 대책이 뒤따라야 한다는 지적이 나온다. 3기 신도시 공급 물량은 총 17만가구로 1기 신도시(30만가구), 2기 신도시(55만가구)와 비교해 수도권 수요를 떠받치기에는 턱없이 부족하다. 용적률을 높여 공급 물량을 더 늘려야 한다는 의미다. 그마저도 3기 신도시는 공사비 인상 등에 따른 사업성 악화로 차질을 빚는 중이다. 공공분양 사전청약을 받았던 3기 신도시 일부 사업장에서 갑작스레 사업이 취소되면서 시장 불안이 커지는 모습이다.

윤재호 메트로컨설팅 대표는 “서울, 수도권 도심 내 공공기관 부지나 유휴부지를 활용해 신규 주택 공급을 늘려야 한다. 시간이 걸리더라도 양질의 공공임대주택 공급을 확대하는 한편 민간 임대주택 지원책도 병행하는 것이 중요하다”고 말했다.

더 늦기 전에 서울 도심 재건축, 재개발 사업에 속도를 내야 한다는 의견도 나온다. 재건축 초과이익환수제를 폐지하거나 사업성을 훼손하는 공공기여 등을 유예하는 것도 방법이다. 공사비 갈등으로 재건축, 재개발 사업이 지연되는 사업장이 많은 만큼 정부, 지자체가 나서서 서둘러 공사비 갈등을 중재해 사업 속도를 높여야 한다는 의견도 설득력 있다.

김정우 법무법인 센트로 변호사는 “재건축 안전진단을 완화하거나 용적률을 상향하는 한편 재건축 초과이익환수제, 분양가상한제 폐지 등 재건축 관련 규제를 대폭 완화해야 한다. 재건축뿐 아니라 주요 단지 리모델링도 사업 진행이 더딘데 리모델링 규제를 완화하는 등 과감한 제도적 지원이 필요하다”고 강조했다.

무엇보다 중요한 것은 무작정 주택 공급 물량만 늘릴 것이 아니라 실수요자가 선호하는 지역 공급에 초점을 맞춰야 한다는 것이 전문가들 한목소리다.

“주택 공급 물량 숫자만 채울 것이 아니라 실수요가 몰리는 인기 지역 공급에 주력하는 것이 중요하다. 수도권 신도시에 대규모 주택 공급을 하기 전에 의식주에 필요한 기본 인프라 시설부터 갖춰야 한다. 일자리의 교통 접근성을 높이는 한편 교육, 문화시설을 사전에 확충해야 수요 분산을 통한 집값 안정 효과를 낼 수 있을 것이다.” 한태욱 전 동양미래대 경영학부 교수의 진단이다.

[김경민 기자 kim.kyungmin@mk.co.kr 정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2270호 (2024.07.31~2024.08.06일자) 기사입니다]