가계부채 속도조절 방법 중 하나로 당국이 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에 전세대출을 포함하는 안을 검토 중이다.
25일 금융권에 따르면 시중은행들은 이달 초부터 전세대출 DSR 비율 산출을 위해 은행권 실무회의를 갖고 운영방안을 마련하고 있다. 금융당국은 가계대출이 급증하자 지난 3일 은행들을 소집해 전세대출, 중도금·이주비 대출 등 DSR 규제에 포함되지 않는 대출에 대해서도 DSR 비율을 산출해 달라고 주문했다. 금감원은 이와 관련해 정보 수집 목적이라고 선을 그었지만, 금융권에선 DSR 적용 확대를 위한 사전 준비 작업 아니냐는 분석이 나온다.
DSR 규제 밖…가파르게 증가한 전세자금대출 잔액
DSR 규제는 차주의 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율 40%를 한도로 대출액을 결정하는 규제다. 금융당국이 가계부채를 관리하는 주요 수단 중 하나다. 전체 대출이 1억원을 넘어야 적용된다.
전세대출은 DSR 규제가 적용되지 않는다. 하지만 손 쉬운 전세자금대출이 전세가격은 물론 매매가격까지 밀어올리면서 갭 투자 유인이 됐다는 지적은 꾸준히 제기됐다. 전세자금대출 잔액은 100조원을 넘겼다. 지난달 말 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 전세대출 잔액은 118조2226억원에 달한다. 전월보다 2400억원 증가했다.
전세자금대출이 가계대출에서 차지하는 비중도 늘고 있다. 전체 가계대출에서 전세자금대출의 비중은 2020년 1월 13.15%, 2021년 1월 15.74%, 2022년 1월 17.98%로 증가했으며 지난 2022년 12월에는 18.90%를 기록했다.
“서민 주거 불안 초래” 반대 의견에 번번이 무산
전세대출을 DSR 규제에 포함시켜야 한다는 의견은 꾸준히 제기됐다. 한국은행은 금융안전보고서를 통해 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 적용해 온 점 등에 비춰볼 때 대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다”고 짚은 바 있다.
포함 필요성을 두고서는 찬반이 갈린다. 박춘성 금융연구원 거시경제연구실장은 “전세대출은 ‘갭투자’ 등을 통해 주택 거래를 쉽게 만들기 때문에 주택 가격 상승과 가계부채 증가를 부추긴다”고 지적했다. 반면 신중한 접근이 필요하다는 목소리도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “전세제도 자체가 투기가 아니라 실수요자들이 활용하는 금융상품”이라며 “전세대출을 잠궈버리면 자금경색 문제가 발생할 뿐더러, 월세 가격이 상승하는 등 부작용이 우려된다”고 말했다.
이전에도 여러 시도가 있었지만 번번이 무산됐다. 금융위는 연초 업무보고에서 가계부채 관리를 위해 전세대출을 DSR 규제에 포함하기로 하고, 이를 연내에 시행하겠다고 했다. 그러나 대통령실에서 전세대출 한도가 줄면 주택 매입이 힘든 서민들의 주거 안정이 저해될 수 있다는 의견을 금융당국에 전달, 제동을 걸며 무산됐다. 당시 정부는 재건축 규제 완화와 다주택자 양도세 중과 배제 연장 등 각종 부동산 규제 완화 방안을 내놓고 있었는데 대출 규제 강화가 이와 배치된다는 이유도 댔다. 지난 2021년에도 전세대출에 대한 DSR 규제 적용이 검토됐으나 반대 의견에 수포로 돌아갔다.
어떻게 적용할까…지역별 차등안, 유주택자 적용안 등 거론
당국은 구체적으로 △전세대출 원금을 세입자가 아닌 집주인 DSR 산정에 반영 △무주택자는 배제하고 주택을 한 채 보유한 사람이 추가 전세대출을 받는 경우 이자상환분만 DSR에 포함하는 방안 △지역별로 차등을 두는 방안 등 다양한 안을 놓고 고민 중인 것으로 알려졌다.
사안이 민감하다 보니 금융위원회는 신중한 태도다. 금융위 관계자는 “1월 주요업무 추진계획에서 밝혔던 DSR 점진적 적용 범위 확대 입장 그대로”라며 말을 아꼈다.
김병환 금융위원장 후보자는 지난 5일 기자간담회에서 DSR 규제에 전세대출도 포함하는 것에 대해 “규제 확대가 소비자들에게 급격한 충격으로 이어지지 않도록 단계적·점진적으로 시행하는 것이 필요하다”며 “전세대출에 대한 규제를 주택담보대출의 수준으로 강화하는 것도 신중히 검토할 문제”라고 언급했다.
