‘바늘구멍’이라도…또 한 번의 당첨 기회

하반기 공공분양 본청약 넣어볼까?

올 하반기 수도권 공공분양 단지들이 속속 본청약에 나선다. 사전청약 때부터 세 자릿수 경쟁률을 기록한 서울 동작구 수방사(수도방위사령부) 부지를 비롯해 3기 신도시가 예정된 인천 계양은 본청약 물량이 적어 이번에도 경쟁이 치열할 것으로 보인다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 하반기 공공분양주택 본청약 물량은 5800가구다. 9월에는 인천 계양, 서울 동작구 수방사, 수원 당수, 의왕 월암, 10월 이후에는 충북혁신도시, 의왕 청계2, 성남 금토 등에서 본청약이 진행될 예정이다.

수도권으로 범위를 좁혀보면 9월부터 ▲서울 동작구 수방사(9월) ▲인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 A2·A3(9월) ▲의왕 월암 A1·A3(10월) ▲수원 당수 A5(10월)의 본청약이 시행된다. 이들 모두 9월 본청약 예정이었으나 의왕 월암, 수원 당수는 10월로 좀 더 밀렸다.

본청약은 사전청약 당첨자를 미리 받고 이후 잔여 물량, 취소 물량 등을 공급하는 구조다. 이들 수도권 단지 전체에서 이미 공급된 사전청약 물량을 빼면 본청약으로 나오는 물량은 총 134가구 남짓이 될 것으로 보인다.

오는 9월 공공분양 본청약을 진행하는 서울 동작구 수방사 부지는 지난해 6월 사전청약 당시 평균 283 대 1의 경쟁률을 기록했을 정도로 큰 인기를 끌었다. (윤관식 기자)

노량진 수방사·인천 계양 주목

공사비 증가로 확정 분양가 뛸 듯

가장 주목받는 곳은 동작구 수방사 부지다. 사전청약 적격 당첨자 224가구를 제외한 39가구가 본청약 물량으로 나온다. 공공분양주택 중 남은 8가구에 사전청약 취소분을 더한 물량이다. 공급 물량이 많지 않은 만큼 본청약 경쟁률도 치열할 것으로 예상된다. LH 관계자는 “현재로선 40가구 정도 예상된다”면서도 “9월까지 사전청약 취소 물량이 더 나올 수 있기 때문에 아직 본청약 물량을 확정할 수 없다”고 전했다.

수방사 부지는 최고 35층짜리 아파트 5개동 총 556가구로 지어진다. 총 가구 수 가운데 행복주택 85가구와 군관사 208가구를 제외한 263가구가 공공분양주택으로 배정돼 있다. 단지에서 한강 조망이 가능한 데다 1·9호선 노량진역, 9호선 노들역 더블 역세권에 위치해 사전청약 당시부터 ‘알짜 입지’로 평가받았다. 사전청약 당시 주변 시세와 비교해 당첨만 되면 최소 4억~5억원의 시세 차익을 얻을 거라는 기대가 컸다.

그 결과 지난해 6월 수방사 부지 사전청약 당시 총 7만2000명이 청약해 평균 경쟁률 283 대 1을 기록했다. 특히 추첨제가 포함된 일반공급은 79가구를 모집하는 데 청약통장 5만1000개나 몰려 경쟁률이 공공분양 역대 최고치인 645 대 1에 달했다. 역대 공공분양 경쟁률 가운데 최고 수준이다.

관건은 확정 분양가가 될 것으로 보인다. 사전청약 당시 추정 분양가는 단일 평형인 전용 59㎡ 기준 8억7225만원이었다. 시장에서는 최근 급등한 공사비가 반영되면 분양가가 오를 것이라면서도, 사전청약을 받은 지 1년 3개월 만에 본청약이 시작되는 만큼 확정 분양가가 큰 폭으로 오르진 않았을 것으로 점친다.

같은 달, 인천 계양 테크노밸리 공공주택지구 A2·A3블록에서도 본청약이 진행된다. 이 단지는 2021년 8월 사전청약을 받은 지 약 3년 만에 본청약을 받는다.

공공분양주택인 A2는 전용 59·74·84㎡ 총 709가구를 사전청약으로 공급했다. 당시 전용 84㎡ 기준 추정 분양가가 4억9387만원이었고 시세 대비 저렴해 특별공급에서 240 대 1의 청약 경쟁률을 기록하기도 했다. A2블록 전용 59㎡(추정 분양가 3억5600만원), 전용 74㎡(4억3700만원)도 인기를 끌었다. 이번 본청약에는 사전청약 물량을 뺀 38가구에 취소분을 더한 물량이 나올 예정이다.

신혼희망타운인 A3블록에는 공공분양주택(359가구)과 행복주택(179가구) 538가구가 각각 들어선다. 행복주택을 제외한 1106가구를 분양한다. A3블록은 전용 55㎡로 341가구를 사전청약으로 공급했다. 추정 분양가는 3억3980만원으로, 평균 12.8 대 1의 사전청약 경쟁률을 기록한 바 있다. A3블록 전체 공공분양 359가구 중 사전청약 물량을 빼면 18가구 이상이 본청약으로 나올 전망이다.

인천 계양은 3기 신도시 중 추진 속도가 빠른 곳이다. 그중에서도 A2·A3블록에서는 이미 올 3월부터 주택 건설공사가 시작됐다. 공사가 순조롭게 진행될 경우 2026년 12월 입주가 가능하다. A2·A3블록 모두 인천 지하철 1호선 박촌역 도보권이다.

다만 공사비 등 인상이 불가피한 상황인 만큼 추정 분양가 때보다 가격이 얼마나 오를지가 관건이 될 것으로 보인다.

당장 인천 계양 A2·A3블록만 해도 사전청약 때 제시됐던 추정 분양가보다 최종 가격이 오를 거라는 관측이다. A2·A3블록은 당초 본청약을 지난해 10월 진행할 예정이었다. 오는 9월 예정대로 본청약이 시행된다고 해도 일정이 1년 가까이 밀린 셈이다.

사전청약을 진행한 지 3년 가까이 지나는 동안 공사비를 포함한 사업비가 꽤 치솟았다. A2블록의 경우 총 사업비가 2022년 1월 사업계획승인 때만 해도 2676억원이었으나 최근 25.7% 오른 3364억원으로 변경 고시됐다. A3 역시 총 사업비가 같은 기간 1754억원에서 33.1% 오른 2335억원으로 정해졌다. A2·A3블록 사업비 상승폭(30%가량)을 확정 분양가에 그대로 반영한다고 가정하면 A2블록 확정 분양가는 전용 84㎡ 기준 6억4200만원대가 될 것으로 보인다.

본청약을 앞두고 있는 수원 당수와 의왕 월암도 사정이 크게 다르지 않다. 수원 당수와 의왕 월암은 당초 지난해 봄 본청약을 받을 예정이었으나 법정 보호종인 맹꽁이가 발견되면서 올해 9월로 밀렸고, 최근 10월 이후로 또 한차례 밀렸다.

신혼희망타운인 수원 당수 A5블록은 2021년 10월 전용 46㎡·55㎡ 726가구 가운데 459가구를 사전청약으로 공급했다. 당시 추정 분양가는 전용 46㎡가 3억1115만원, 전용 37㎡가 3억7067만원이었다. 이 단지는 수인분당선, 신분당선 연장선 개발 호재가 있기는 하지만 서울로의 접근성이 높지 않아 큰 인기를 끌진 못했다. 전용 46㎡의 경우 경쟁률이 1.4 대 1에 불과했다. 사업비 또한 기존 2100억원에서 2768억원으로 13.8% 오르면서 확정 분양가는 더 인상될 수 있다. 본청약 물량은 25가구 이상이 될 전망이다.

마찬가지로 신혼희망타운인 의왕 월암 A1·A3블록도 전용 55㎡ 단일 평형에 대해 2021년 10월 사전청약을 받았다. A1블록은 446가구, A3블록은 424가구를 공급했다. 당시 추정 분양가는 각각 4억1275만원, 4억1575만원이었다. 다만 이들 단지 사전청약 경쟁률은 A1블록 2.1 대 1, A3블록 1.7 대 1 수준에 불과했다. 계양과 마찬가지로 공사비 인상분이 반영된 확정 분양가가 주변 시세보다 얼마나 저렴하냐에 따라 청약 흥행 성적표가 갈릴 것으로 보인다.

김광석 리얼하우스 대표는 “신축 민간 아파트 분양가가 점점 높아지는 추세인 가운데 민간 아파트보다 저렴하게 분양되는 공공청약에 관심 갖는 실수요자가 많을 것”이라면서도 “공사비나 금융 비용이 인상되면서 기대했던 가격보다 분양가가 높을 수 있으니 청약 전 주변 시세와 비교는 필수”라고 조언했다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2269호 (2024.07.24~2024.07.30일자) 기사입니다]