물류리츠 호실적…"금리 인하 시 리츠 전성시대 기대"

올해 상반기 물류센터를 자산으로 하는 리츠(REITs·부동산투자회사)의 실적이 개선된 것으로 나타났다. 업계에서는 미국발(發) 금리 인하가 기대되는 만큼 리츠 시장에 온기가 이어질 것으로 예상했다.

정병윤 한국리츠협회 회장이 18일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 '상장리츠 투자간담회'에서 발언하고 있다. / 사진=노경조 기자

이동진 ESR켄달스퀘어리츠운용 본부장은 18일 서울 여의도 한국리츠협회에서 열린 '상장리츠 투자간담회'에서 ESR켄달스퀘어리츠운용의 9기 회계연도(2023년 12월~2024년 5월) 영업이익이 288억원으로 전년 동기 대비 19.0% 증가했다고 밝혔다. 매출에 해당하는 영업수익은 559억원으로 5.5% 늘었고, 당기순이익은 225억원으로 89.1% 급증했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 물류센터 전문 리츠다. 총 18개 물류센터 중 14개를 직접 가지고 있고, 4개는 수익증권 형태로 보유하고 있다. 이 본부장은 "18개 물류창고 모두 임대율 100%를 유지 중"이라고 말했다.

시장 상황은 더 개선될 것으로 내다봤다. 건설비 상승과 인허가 감소 등으로 올해부터 공급이 급격하게 줄어 수급 불균형이 완화될 수 있다는 것이다. 다만 고금리 장기화와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 등으로 국내 자본의 물류센터 투자가 위축된 데 반해 국외 자본의 국내 부동산 투자는 많이 늘었다고 전했다.

임대료도 상승세다. ESR켄달스퀘어리츠 자산의 지난해 재계약 임대료는 직전 계약과 비교해 23%가량 올랐다. 도심권과 서남권, 동남권 모두 시세가 평균 임대료보다 10%가량 비싸 재계약 시 임대료 인상도 기대된다.

이 본부장은 "금리가 낮아지면 자산 가격 방어에도 좋고 이자 비용 부담도 줄어 강력한 호재가 될 것"이라며 "수요만 견조하다면 임대료는 더 가파르게 오를 수 있어 물류리츠에 대한 불안을 거둬도 된다"고 말했다. 이어 "물류센터 공실률 상승의 가장 큰 원인은 저온 물류센터 공급 증가 때문인데, 저온을 상온으로 점차 전환하면서 공실률이 해소될 것"이라고 예상했다.

ESR켄달스퀘어리츠 외에 다른 리츠 주가도 최근 전반적으로 상승세다. 지난달 정부가 발표한 리츠 활성화 방안에 더해 미국 대선을 앞두고 기준금리 인하 기대감이 확산하고 있어서다. 코람코라이프인프라리츠의 지난해 배당 수익률은 6.99%로 기업공개(IPO) 당시 제시한 목표치(6.2%)를 웃돌고 있다. 올해 영업수익은 전년(589억원) 대비 2.9%가량 증가한 606억원으로 추정된다. 코람코자산신탁은 코람코라이프인프라리츠의 편입 자산을 다변화한다는 계획이다.

신한글로벌액티브리츠는 당장은 아니지만, 수익과 주가 흐름 등에 긍정적 신호가 나타나면 유상증자를 할 계획이 있다고 했다. 윤영진 신한리츠운용 이사는 "분산 안전성에 대한 철학을 계속 유지할 것"이라며 "초기 2년 배당수익률은 8.5%로 잡았다. 이후 특별배당을 정례화해 자산 가치 상승분을 투자자들에게 주기적으로 환원할 예정"이라고 말했다.

이날 정병윤 한국리츠협회 회장은 "지난달 정부의 리츠 활성화 대책 발표 이후 리츠가 핫하다"며 "금리가 인하되면 리츠 전성시대가 또 오지 않을까 싶다"고 말했다. 하지만 "선진국만큼 리츠 시장이 커질지에 대해선 의문이 든다"며 "미국 등 선진국은 리츠에 세금 규제가 없지만, 우리는 아직도 규제가 엄격해 한계가 있다"고 말했다. 그러면서 "리츠가 사도 취득세는 12.0%다. 사업하지 말라는 구조"라며 "종합부동산세 합산 문제도 여전히 남아있다"고 했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr