[반퇴시대 재산리모델링] 팔기 어려운 임대주택보다 아파트 매각해 현금 확보하길

Q. 서울 강남구 청담동에서 전세로 사는 50대 강모씨는 10년 전 남편과 사별 후 성인 자녀 둘과 함께 생활하고 있다. 강씨는 2년 전부터 외국계 회사에서 파트타임으로 일하고 있다. 자산은 현재 전세를 준 서울 중구 아파트 한 채, 임대주택으로 등록한 용산구 다가구 주택과 강남 오피스텔이 있다. 남편이 남긴 국민·개인 연금과 급여가 있지만 둘을 합쳐도 매달 마이너스다. 부동산 자산이 적지 않지만, 대학원생·취업 준비생인 두 자녀의 생활비 및 취업 준비를 위한 비용까지 부담하기 때문이다. 부동산을 활용해 현금 흐름을 만들고 싶다.

A. 의뢰인은 부동산 자산이 많지만 수입보다 지출이 많아 현금 흐름이 취약하다. 향후 안정된 노후를 위해 자산 구조 개편이 필요하다. 장기적 관점에서 현재 거주하는 서울 청담동 전세를 정리한 후 임대를 준 용산구 주택으로 이사하는 것이 적절하지만, 용산구의 주택은 현재 주택임대사업자로 등록된 주택이다. 의무임대 기간 10년 중 5년 이상 남았기 때문에 당장 들어가 살기에는 제한이 있다. 주택임대사업자에게 다양한 혜택을 주고 있지만 반대로 매각이 쉽지 않고, 임대사업자 폐업 시 세금 추징 및 과태료까지 발생하게 된다. 임대주택으로 등록된 용산구 주택보다는 중구 아파트를 우선 매각해 현금 흐름을 만들어 내는 것이 좋겠다.

재산리모델링

◆주택임대사업자 자산은 매각 쉽지 않아=2020년 8월 18일 이후 주택임대사업자 등록을 한 경우 의무임대 기간 10년이 발생한다. 전용 면적이 60㎡ 이하이고 취득가액이 6억원 이하며, 임대료를 5% 이내로 증액하고 취득일로부터 60일 이내에 지자체에 등록하는 경우 취득세·재산세·양도소득세 감면 등의 혜택이 있다. 다만 의무 기간을 채우지 않거나 매각·증여하는 경우 감면받은 세금이 추징되며, 임대주택당 3000만원의 과태료가 부과된다. 무엇보다 양도소득세 혜택도 받을 수 없어 양도 시 세금 부담이 크다. 의무임대 기간 10년을 채우지 못한 의뢰인이 과태료나 세금 추징 없이 임대주택을 처분하려면 주택임대사업자 등록을 할 수 있는 매수자에게 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 포괄양도양수 방법으로 해야 한다.

◆중구 아파트 처분 후 채권 펀드 투자를=매각이 어려운 임대주택보다는 중구 아파트를 매각해 대출 이자 지출을 줄이고 현금을 확보한다. 담보대출 및 전세보증금을 제하면 약 7억원의 현금을 확보할 수 있다. 의뢰인은 과거 2년 이상 해당 아파트에 거주해 거주 주택 특례가 발생하고, 12억원 초과분에 한해 양도세가 매겨지기 때문에 세금 부담이 적은 편이다. 7억원을 금융 상품에 가입해 월 지급 방식으로 운용하면 매달 현금 흐름을 개선할 수 있다. 금리 하락기는 채권 펀드 투자 적기다. 채권 보유에 따른 이자 수입 및 금리 하락에 따른 보유 채권 가격 상승으로 최대 연 6% 정도의 수익이 예측된다. 7억원 운용 시 세후 200만~300만원 정도의 수익도 낼 수 있어 모자란 생활비를 충당할 수 있다. 잉여 자금은 적금 및 적립식 펀드에 분산 투자해, 부채를 차츰 줄여나가는 것이 좋겠다.

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◆지면 상담=재산리모델링센터(asset@joongang.co.kr) 또는 QR코드로 접속해 상담을 위한 전화번호 자산·수입·지출 현황 등을 알려 주세요. 가명으로 처리되고 무료입니다.

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노철오, 양재혁, 이항영, 정성안(왼쪽부터 순서대로)

◆재무설계 도움말=노철오 은퇴부동산연구소 소장, 양재혁 하나은행 법조타운골드클럽 PB부장, 이항영 선경세무법인 대표 세무사, 정성안 신한라이프 정도지점 부지점장
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유지연 기자 yoo.jiyoen@joongang.co.kr