4년 치 인상 한 번에?…임대차법 4년 전세대출 '뜨거운 감자'

2+2년 묶인 전셋값 급등 가능성
은행 대출 수요 쏠림 '예의주시'
5대銀서 지난 달에만 2400억↑
정부發 가계부채 규제 '분수령'

서울 시내의 한 부동산에 전세 매물 안내문이 붙어 있다. ⓒ뉴시스

임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입된 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 이른바 임대차 2법이 다음 달로 시행 4년째를 맞게 되면서, 전세자금대출이 은행권의 뜨거운 감자로 떠오르고 있다. 규제에 묶여 2+2년 동안 전셋값을 시세만큼 올리지 못했던 임대인들이 계약 만료 시기를 맞아 이를 한꺼번에 올릴 수 있다는 불안과 함께, 이렇게 되면 전세대출 수요도 일거에 몰릴 가능성이 크기 때문이다.

은행권의 전세대출이 벌써부터 꿈틀거리는 움직임을 보이는 가운데, 정부가 이에 대해서도 강화된 가계부채 규제를 적용하는 방안을 두고 장고에 들어가면서 앞으로 관련 대출의 방향을 가를 분수령이 될 것으로 보인다.

16일 금융권에 따르면 지난 달 말 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행 등 5개 은행의 전세대출 잔액은 총 118조2226억원으로 전월 말보다 2399억원 늘었다. 이는 2022년 9월(2896억원) 이후 가장 큰 증가 폭이다. 이들 은행의 전세대출 잔액은 이후 19개월 연속 감소세를 기록하다 올해 5월 638억원 증가로 전환하면서 2개월째 이같은 흐름을 이어갔다.

은행별 흐름은 다소 엇갈렸다. 농협은행의 전세대출은 20조7053억원으로 지난 달에만 3589억원 늘었다. 국민은행 역시 31조4986억원으로, 신한은행도 30조6280억원으로 같은 기간 각각 2568억원과 807억원씩 해당 금액이 증가했다. 반면 우리은행은 16조3493억원으로, 하나은행은 19조414억원으로 각각 4387억원과 178억원씩 전세대출 잔액이 줄었다.

은행권에서는 전세대출이 올해 하반기에 더욱 빠르게 몸집을 불릴 수 있다는 관측이 나온다. 임대차 2법의 만기가 몰리면서 전셋값이 상승 곡선을 그릴 수 있다는 전망 때문이다. 임대차 2법은 2020년 7월부터 시행됐다. 임차인에게 계약을 연장할 수 있는 권리를 1회 보장하고 재계약 시 보증금 인상률을 5%로 제한하는 내용이 골자다.

전세 계약이 통상 2년씩 체결되는 점을 고려하면, 4년 거주 보장 기간이 끝나고 이번 달부터 연말까지 만기가 차례로 돌아오는 셈이다. 계약 갱신청구권을 사용한 매물은 만기 시 전셋값 인상률이 5%를 웃돌 가능성이 크다. 임대차 2법 규제로 지난 4년 간 임대료를 시세만큼 올리지 못한 집 주인이 이번 기회에 임대료를 대폭 올릴 수 있다는 얘기다.

이처럼 임대차 2법의 2+2년 만기 도래에 따른 아파트 거래 물량은 올해 연말까지 6만4000여 가구에 달할 것으로 보인다. 대한건설정책연구원이 국토교통부의 실거래가 데이터를 분석한 결과에 따르면 올해 7월부터 12월까지 계약갱신요구권 만기가 예정된 아파트 전·월세 거래 건수는 6만4309가구로 집계됐다. 이는 하반기 전체 아파트 거래량 대비 10.9% 수준이다.

이번 달 계약갱신요구권 만기가 예정된 아파트 전·월세 거래 건수만 1만3169가구로 추정된다. 이는 7월에 거래된 전체 아파트 거래 건수인 9만5137가구 대비 13.8%에 해당한다. 7~8월 계약갱신청구권 만기 예정 물량이 1만3000건대로 가장 많고, 이후 ▲9월 1만1471가구 ▲10월 1만595가구 ▲11월 8184가구 ▲12월 7643가구로 줄어드는 흐름이 예상된다.

다만 정부의 새로운 규제는 전세대출 증가세를 꺾을 최대 변수로 점쳐진다. 금융당국은 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 확대 적용하는 방안을 두고 고심을 이어가고 있다. DSR은 대출받은 사람의 연간 소득 대비 각종 대출의 상환 원금과 이자 등의 비율이 은행 기준 40%를 넘지 못하도록 하는 대출 규제다.

그 동안 주택담보대출과 달리 전세대출은 서민 자금이라는 이유로 DSR 적용 대상에서 제외돼 왔다. 그러나 전세대출이 가계부채를 자극한다는 지적이 이어지자 올해 업무 계획에서 DSR 적용을 확대하겠다는 방침을 공식화한 바 있다. 금융위는 올해 안에 전세자금 대출에도 DSR 규제를 적용하는 방안과 관련, 구체적인 시행 시기와 적용 범위 등을 발표할 계획이다.

다만 이런 전세대출을 둘러싼 규제가 실수요자와 서민들의 피해로 이어질 수 있다는 우려도 여전하다. 이에 금융위는 충격이 적은 곳부터 단계적으로 규제를 확대 적용하겠다는 뜻을 분명히 하고 있다. 무주택자는 배제하고, 유주택자가 추가로 전세대출을 받는 경우 이자 상환 분에만 DSR를 포함하는 방식이 연초부터 거론된 상황이다.

금융권 관계자는 "임대차 2법의 4년 만기 도래에 따른 전셋값 상승 정도가 얼마나 될지 불확실성이 상당하지만, 어느 정도이든 전세대출을 증대시키는 요인이 될 것으로 보인다"며 "금융당국의 DSR 규제 예고로 대출을 받기 어려워질 수 있다는 공포 심리가 이를 더 부채질하지 않도록 점진적이고 조심스런 접근이 필요하다"고 말했다.