1기 신도시 선도지구 지정 당근에 대한 갈등 [서진형의 부동산포커스]

지난해 정치적 야합의 산물인 1기 신도시특별법이 여러 가지 우려에도 불구하고 탄생하였다.ⓒ뉴시스

지난해 정치적 야합의 산물인 1기 신도시특별법이 여러 가지 우려에도 불구하고 탄생하였다. 최근에 이를 추진하기 위한 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 및 규모 기준이 발표되었다. 1기 신도시 아파트의 10% 정도인 2만6000가구를 1차 선정한다는 것이다. 정비기본계획이라는 마스터플랜이 확정되기 전에 선도지구에 대한 계획을 발표하는 것은 2027년 착공, 2030년 입주라는 정부의 로드맵에 따른 조급함 때문이다.

수직증축 리모델링을 지원해 달라는 민원에서 시작한 1기신도시 재정비 욕구가 대선과 총선 등 선거를 거치면서 용적률 상향이라는 당근이 만들어졌다. 이제는 당근을 어떻게 배분할 것인가의 문제이다. 이제까지는 다른 지역과 용적률의 형평성 문제였지만 이제는 지역구성원들 간에 당근을 누가, 언제, 얼마나 먹을 지에 대한 갈등이다.

1기 신도시 재건축 선도지구 선정 및 규모 기준의 주요내용을 살펴보면 선도지구를 선정하는데 따른 갈등은 심화될 수밖에 없다. 또한, 선도지구가 1기 신도시 재정비를 선도할 수 있을지 의문이다. 각종 암초가 도사리고 있기 때문이다. 선도지구를 통한 1기 신도시 재정비사업이 성공적으로 이루어지기 위해서는 이러한 암초를 사전에 제거하여야만 한다.

첫째, 1기 신도시재정비는 정비기본계획이라는 마스터플랜이 우선적으로 마련되어야 한다. 1기 신도시는 규모가 크고, 부동산 시장에 메가톤급 영향을 미치는 점을 감안하여 속도를 조절하여야 한다. 1기 신도시 재정비의 목적 또는 목표를 명확하게 설정하고 지구전체에 대한 개략적인 모습뿐만 아니라 세부적인 토지이용계획(주택, 도로교통, 공공시설,공원, 상업시설 등에 대한 배치)을 장기적인 관점에서 계획을 수립하고 재정비를 시작하여야 한다. 마스터플랜은 장래의 이상이나 목표를 추구하기 위한 기본적 계획이다. 마스터플랜에는 1기 신도시 전반에 관한 것뿐만 아니라 재정비사업에 관한 기본계획도 포함되어야 한다.

둘째, 특별법이라도 하더라도 재정비사업의 사업스케줄에 따라 정책을 추진하여야 한다. 지금 추진하는 과정을 살펴보면 ‘우물가에서 숭늉 찾는 격’ ‘김칫국부터 마시는 것’이다. 계획부문에서도 과속으로 인한 부작용이 나타나고 있다. 국토부에서 상위 기본개념인 ‘노후계획도시정비 기본방침’을 수립하면 시도에서 ‘노후계획도시정비 기본계획’을 수립하야야 하는데 동시에 진행한다는 것은 상식적으로 이해하기 힘들다.

또한, 선도지구 선정의 경우에도 주민동의율이 높은 곳이 유리하도록 설정하였다. 그런데 아직 기준용적률과 공공기여율이 결정되지 않았다. 이는 사업성을 좌우하는 중요한 지표이다. 기준용적률이 낮고, 공공기여율이 높아지면 사업성의 악화로 재정사업 자체가 불가능할 수 있다. 사업성을 근거로 하지 않은 주민동의는 차후에 휴지조각이 될 수 있고, 사업을 추진하는데 갈등의 원천이 되어 사업의 지연을 가져올 수 있다. 따라서 이러한 점들을 고려하여 사업을 추진하여야 한다.

셋째, 선도지구 선정계획에 대한 논란이다. 선도지구의 선정기준에 대한 논란뿐만 아니라 규모나 순서에 대한 논란과 근본적으로 선도지구 지정의 필요성에 대한 논란도 있다. 재건축 가능시기에 따라 아파트가격이 상승하는 현상이 나타나기 때문에 선도지구에 대한 경쟁이 치열한 것이다. 재건축사업은 조합원들의 사업이다. 정부에서는 마스터플랜만 제시하고 나머지는 재건축 조합원들이 의사결정을 통하여 재건축사업을 하도록 하면 된다.

추가적으로 1기신도시에는 용적률 인센티브뿐만 아니라 안전진단 및 건축규제 완화 특례, 미래도시펀드 등을 통한 금융지원, 미래도시지원센터 설치 등 다양한 지원책들이 마련되는데 민간의 사업에 정부에서 이렇게 지원해야 하는지에 대한 논란, 다른 정비사업과의 형평성 등에 논란 등도 해결해야 할 과제이다.

결론적으로 이상에서 제기한 논란을 해결하여야만 1기 신도시의 화려한 재탄생을 기대할 수 있다. 그리고 1기 신도시의 재정비도 중요하지만 대규모 재건축사업은 인근지역에 전세가격상승이라는 부작용이 나타난다. 이주대책 등을 지자체에 맡기는 방안보다는 정부에서 직접 추진하는 것이 바람직한 방향이다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장