상생임대인 ‘강남3구·용산’만 해당… “전셋값 안정화 글쎄”

양도세 비과세 ‘2년 실거주’ 해제
강남3구·용산 외 이미 규제 벗어나
최장 4년 상생임대인 매물 감소 구조
급한 불 끄지만 억누르기엔 한계

정부가 올해 말 종료 예정인 상생임대인 제도를 2026년 말까지 2년 더 연장한다는 방침을 내놨지만 부동산 시장에선 미봉책에 불과하다는 반응이 나오고 있다. 최근 서울 아파트 전셋값이 58주째 상승세를 기록하고 있는 상황에서 당장 ‘급한 불’을 끌 수 있을지는 몰라도 근본 해법은 되지 못한다는 것이다.

상생임대인 제도는 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 세제 혜택을 주는 제도다. 임대료 인상을 억제하는 이른바 ‘착한 집주인’에게 양도소득세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’ 제한을 풀어준다. 정부는 지난 3일 ‘하반기 경제정책방향’을 발표하며 “임대료 안정에 기여하는 상생임대인 제도를 2년 연장하겠다”고 밝혔다.

이를 두고 부동산 시장에선 “예상했던 결과”라는 목소리가 나왔다. 이미 서울을 중심으로 전월세 가격이 들썩이는 상황에서 정부가 상생임대인 제도를 끝내지 못할 것이란 관측이 많았던 것이다. 서울 송파구의 한 공인중개사는 “임차인을 한 번 더 받을까 고민하던 집주인들이 상생임대인 제도 연장 여부를 주목하던 상황”이라고 4일 말했다.

상생임대인 제도는 20대 대선을 앞두고 부동산 민심이 들끓던 2021년 12월 도입됐다. 당초 2022년 12월 말 종료 예정이었지만, ‘임대차 2법’(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행 2년째인 그해 8월에 세입자들이 4년 치 상승분을 한꺼번에 적용받을 상황이 되자 2024년 말까지 연장됐다. 갑작스러운 임대료 상승을 막고 양도세 부담에 집주인이 실거주하려는 주택을 전월세 매물로 유도한다는 취지였다.

그러나 지난 4년간 상생임대인 제도를 둘러싼 시장 환경은 달라졌다. 먼저 지난해 1월 5일부터 서울 강남3구 및 용산구를 제외한 전 지역이 ‘2년 실거주’ 규제 대상인 조정대상지역에서 벗어났다. 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 여전히 실거주 규제를 받지만, 양도세 비과세를 노리는 ‘최장 4년’의 상생임대인 매물은 결국 시간이 갈수록 줄어들 수밖에 없는 구조다.

부동산 시장과 학계에선 “정부가 더 내놓을 카드가 없다는 느낌”이란 평가도 나왔다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “전월세 문제를 공급 확대 등 정공법이 아니라 세금 등 보조 장치를 동원하는 식으로 계속 억누르는 것은 한계에 봉착할 수 밖에 없다”고 했다. 양지영 R&C연구소장은 “이런 물건을 잡는 일부 임차인들은 혜택을 받겠지만, 임대차 2법이 4년째 접어든 상황에서 상생임대인 제도가 임대차 시장 안정화에 얼마나 영향을 줄 수 있을지는 의문”이라고 말했다.

세종=양민철 기자 listen@kmib.co.kr