반포 20억 '로또' 됐다?…신생아가 효자, 당첨 기회 최대 8번 [안장원의 부동산 노트]

안장원 기자

장마로 비가 내린 지난달 30일 서울 강남구 대치동 GS건설 주택전시관 자이갤러리. 궂은 날씨에도 마포자이힐스테이트라첼스 아파트 견본주택을 찾은 방문객들로 북적거렸다. 단지 모형도 주변은 분양 도우미의 설명을 듣는 사람들로 발 디딜 틈이 없었고, 주택형별 실제 내부를 꾸민 유닛에 들어가려는 줄이 늘어서 있었다.

이 단지는 강북 인기 지역으로 꼽히는 마포에 1년 6개월 만에 분양하는 1000여 가구의 재건축 대단지다. 박승일 GS건설 분양소장은 “입지여건과 브랜드가 좋은 새 아파트가 오래간만에 나오는 것이어서 대기 수요가 많다”고 말했다.

마포자이힐스테이트 라첼스 견본주택.

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7월 전국서 3만1000여 가구 분양

여름에 때아닌 분양 큰 장이 열린다. 급감했던 분양물량이 쏟아지고 신규 분양을 기다려온 수요자의 발길이 이어지며 분양시장 분위기가 달아오르고 있다. '로또' 분양이 잇따를 예정이어서 청약경쟁이 치열할 전망인데 당첨 확률을 높일 수 있는 ‘원 포인트’가 없을까.

부동산인포에 따르면 당장 이번 달 전국에서 42개 단지에서 3만1000여 가구가 주인을 찾아 나설 예정이다. 7월 물량으로 2020년(3만9000여 가구) 이후 최대다.

윤지해 부동산R114 리서치팀 수석연구원은 “그동안 분양 발목을 잡아 왔던 공사비 문제가 해결되고 집값 상승세가 두드러지면서 분양시장이 활기를 되찾는다”며 "이번 달을 분기점으로 분양물량이 많이 증가할 예정"이라고 말했다.

분양이 늘어나는 가운데 꿈틀대는 집값과 공급 부족 우려가 수요를 자극하고 있다. KB부동산의 월간 주택가격 동향조사 자료에 따르면 아파트값 하락 폭이 줄어들면서 지난달 수도권이 지난해 11월 이후 7개월 만에 하락세를 멈추며 보합세를 나타냈다. 서울은 상승세로 돌아섰다.

김영옥 기자

주택 건설인허가·착공과 함께 분양도 급감하면서 시장에 준공 시점인 2~3년 뒤 공급 부족 불안감이 크다. 특히 서울에서 분양이 확 줄어 올해 상반기 분양한 물량이 1800여 가구로 2008년 금융위기 직후였던 2009년 상반기(1761가구) 이후 가장 적다.

젊은 층 배정 물량이 많았던 공공분양 사전청약이 중단되면서 '2030'(20~30대)이 분양시장으로 발걸음을 옮기고 있다.

분양시장의 걸림돌이 있다면 분양가가 많이 올랐다는 점이다. 분양가 규제 여부에 상관없이 분양가가 뛰고 있다. 택지비와 건축비 범위 내에서 분양가를 정하는 분양가상한제 규제가 맥을 추지 못하고 있다. 수도권에서 ‘준강남’으로 불리는 과천 내 공공택지인 지식정보타운에 지난달 말 모집공고를 낸 S2블록 전용 59㎡의 분양가가 3.3㎡당(이하 공급면적 기준) 3330만원이다. 가구당 7억6000만~8억7000만원이다. 2020년 2월 S9블록 전용 59㎡가 3.3㎡당 2200만원이었고 가구당 최고 5억4000만원이었다. 4년 새 3.3㎡당 1100만원, 가구당 3억원 정도 상승했다. 이번 달 화성시 동탄2신도시에서 분양하는 전용 82㎡ 분양가가 최고 6억8000만원이다. 지난해 10월 전용 84㎡ 분양가가 5억5000만원 선이었다.

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분양가 3억 올라도 3억 로또

분양가상한제 적용을 받는 강남 재건축 단지 분양가는 3.3㎡당 기준으로 2021년 6월 5653만원에서 지난 1월 6705만원, 지난달 6737만원으로 올랐다. 3.3㎡당 6737만원으로 정해진 서초구 반포동 래미안원펜타스는 당초 7000만원이 넘을 것으로 예상했으나 택지비를 지금보다 싼 3년 전 기준으로 계산하는 바람에 그나마 낮아졌다.

신재민 기자

분양가상한제 적용을 받지 않는 강북에서도 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 넘어섰다, 마포 공덕1구역 재건축 단지 분양가가 3.3㎡당 5150만원으로 전용 85㎡(33평형) 가격이 17억 원 선이다.

공사비 상승 여파로 분양가는 앞으로 더 오를 가능성이 크다. 최근 분양한 재건축 단지들의 공사비가 3.3㎡당 800만원 이하인데, 앞으로 착공과 분양을 앞둔 단지들의 공사비가 3.3㎡당 900만~1100만원 선에서 결정되고 있다. 업계에 "오늘 분양가가 가장 저렴하다"는 말이 나오는 이유다.

분양가가 뛰었지만 그래도 주변 시세보다 싼 ‘로또’다. 수도권 공공택지 분양가상한제 단지는 시세보다 3억~4억원 저렴하다. 과천 지식정보타운 전용 59㎡ 시세가 11억~12억원 선이다. 강남 상한제 재건축 단지는 시세보다 최대 20억원가량 저렴하다. 래미안원펜타스 전용 84㎡ 분양가가 23억원 정도로 예상되는데 주변 새 아파트 같은 크기가 42억5000만원까지 거래됐다.

이월무 미드미네트웍스 대표는 “집값이 오를 것으로 예상되면서 지금 시세와 큰 차이 없는 단지도 로또가 될 수 있다는 기대감이 나오고 있다”고 말했다.

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1주택자는 작은 집 당첨 확률 올라가

분양 로또는 무주택자만의 몫이 아니다. 현 정부 들어 규제 완화로 1주택자로 추첨제로 당첨을 기대할 수 있다. 강남에선 무주택자가 아니면 꿈도 꿀 수 없었던 전용 85㎡ 이하도 1주택자가 추첨제에 신청할 수 있다. 주택형을 줄이면 추첨 당첨 확률이 올라간다. 추첨제 물량이 전용 60㎡ 이하 60%, 전용 60~85㎡ 30%, 전용 85㎡ 초과 20%다. 분양가상한제 등을 적용받는 강남·서초·송파구와 용산구를 제외한 비규제지역에선 전용 85㎡ 초과가 100% 추첨이다.

부부가 합심하면 당첨 확률을 높인다. 청약가점(만점 84점)에 배우자 청약통장 가입 기간을 최대 3점까지 합산할 수 있다. 이제까지는 본인 가입 기간으로만 계산했다.

부부가 같은 단지에 중복청약해도 된다. 모두 당첨되면 먼저 청약한 당첨이 유효하다. 이전에는 당첨자 발표일이 같으면 중복당첨이 허용되지 않아 모두 무효로 처리됐다.

정근영 디자이너

김주원 기자

신생아가 '효자'다. 신혼부부(결혼 7년 이내)이거나 집을 한 번도 가진 적이 없는 무주택자가 신청할 수 있는 특별공급에 신생아 우선공급이 도입됐다. 특별공급과 일반공급에 신청하면 모두 8번의 당첨 기회가 주어진다. 특별공급에서 5번(신생아 우선공급~추첨), 일반공급 3번(청약가점제·무주택자 추첨·1주택자 포함 추첨)이다. 자녀가 한 명이면 동생을 보면 당첨이 유리해진다. 신생아 우선공급이나 자녀 수를 3명에서 2명으로 줄인 다자녀 특별공급 자격이 생기기 때문이다.

부부 금실이 로또 당첨을 좌우한다고 할까.

안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr