[폴인 인사이트] 현대자동차·삼성전자·올리브영은 왜 성수동에 모였나?

■ Editor's Note

「 국내 최초 모바일 라이브 커머스 제작자, 무신사 미디어본부 콘텐트 총괄.

티몬, 29CM, 무신사 등 커머스 업계에서만 20년 넘게 일했던 김현수 실장이 2023년 부동산 전문 자산운용사로 자리를 옮겼습니다. 콘텐트 제작 대신 오피스 빌딩에서 공간을 만들고 있죠. 한 번도 안 해본 일이라 어렵진 않은지 묻자 "좋은 공간, 좋은 콘텐트는 본질이 같아서 괜찮다"라는 답이 돌아왔습니다. 재미와 몰입감을 줄 수 있으면 사람들을 머물게 할 수 있다고요. 3세대 오피스 테크 레디(Tech ready) 빌딩 '팩토리얼 성수'의 브랜딩을 맡은 김현수 실장을 만나, 달라진 커리어와 공간 기획에 관한 이야기를 들었습니다.
」

'팩토리얼 성수' 지하 Workshop 공간에서 만난 이지스자산운용 공간콘텐츠실 김현수 실장. 사진 폴인, 최지훈

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현대자동차·삼성전자와 협업한 3세대 오피스, 팩토리얼 성수

Q : 티몬, 29CM, 무신사에서 콘텐트를 만들다 부동산 투자 전문 이지스자산운용사로 자리를 옮기셨죠. 이전 커리어와 180도 다른 행보인데요.
공간과 금융을 다루는 회사에서 일해보고 싶었어요. 오랫동안 이 업계에 대한 환상이 있었거든요. 이지스자산운용은 2020년 업계 처음으로 '공간콘텐트실'을 만들고 CJ, 코오롱, 제일기획 등 이 업계와 관련 없는 사람들만 모았습니다. 3년 후 팀을 끌고 갈 사람이 필요해지면서 합류하게 됐어요.

Q : 22년 차에 커머스에서 부동산 금융으로 업을 바꾸는 게 쉬운 일은 아닐 텐데요.
처음엔 '해보고 싶다'는 열망이 컸습니다. 신선하기도 했고요. 사실 다른 업계 고연차 직급한테 이직을 제안하는 경우는 거의 없잖아요. 일하면서 서로 불편할 수 있으니까. 회사에서 이런 시도를 한다는 것 자체가 남달라 보였는데요.

문제는 제가 문과생이라는 겁니다(웃음). 모르는 게 너무 많았어요. 부동산 자산운용업계에서 일하려면 법·금융·건축 이 3가지를 꼭 알아야 하는데요. 새로운 시도를 할 때마다 셋 중 하나에 가로막혔어요. 빌딩 하나 만드는 데 '숨만 쉬어도 법에 걸린다'는 느낌이 들었죠.

제일 생소했던 건 금융이었어요. 일반 회사는 자기가 설립한 법인 자금으로 수익 활동을 하잖아요. 자산운용사는 기관이나 투자자 돈을 받아 대신 투자하고, 자산을 운용해 수익을 돌려주는 구조에요. 내 회사 돈을 쓰는 게 아니기 때문에 변수가 정말 많아요.

그리고 미국 중앙은행(Fed·연방준비제도)과 파월 의장이 제 삶, 일에 이렇게 큰 영향을 미칠 줄 몰랐습니다(웃음). 파월 의장 한 마디에 자금 마련, 원가 비용, 프로젝트 진행 여부가 좌우됐거든요. 금리가 얼마인지에 따라 쓸 수 있는 돈이 달라지니까, 매일 기사 읽고 공부하면서 3세대 오피스 기획에 참여했어요.

Q : 3세대 오피스는 어떤 곳인가요?
'요즘 회사들이 선호하는 사무실'이라고 생각하면 됩니다.

과거에는 제조업 같은 전통 산업이 상업용 오피스의 큰손이었어요. 그땐 컴퓨터, 팩스, 전화, 책상 같은 워크스테이션의 기본만 있어도 사무환경으로 충분했죠. 저희는 이를 1세대 오피스라고 정의했어요. 2000년대로 접어들며 IT를 비롯해 새로운 시장이 열렸습니다. 이 업계에선 '타미(TAMi·기술(technology), 광고(Advertising), 미디어(Media), 정보(Informaiton)'기업이라 부르더라고요.

이런 지식산업은 '채용 경쟁력이 곧 기업 경쟁력'입니다. 그래서 업무 환경 질을 높이는 데 더 적극적이고요. 함께 일하되 독립을 보장 받을 수 있는 공유 오피스, 사내 복지를 위한 휴식 공간이 이전보다 더 강조됐어요. 흔히 말하는 어매니티(amenity)가 매우 중요해졌죠. 우아한형제들의 '더큰집' 같은 곳을 떠올리면 이해하기 쉽습니다. 이를 2세대 오피스라고 봤어요.

3세대 오피스는 그다음 진화 버전입니다. 업무환경의 본질을 부동산을 넘어 서비스와 사용자 경험으로 이뤄진 플랫폼이라고 정의했어요. 디지털 산업에서 핵심가치인 고객 경험(UX·User eXperience)이 상업용 부동산 시장에도 밀려올 거라 본 거죠.

특히 테크 기업은 본인들이 만든 기술을 일반 건물에서 직접 써보고 검증해 보고 싶어 해요. 하지만 서울에서 이들을 받아줄 오피스는 거의 없죠.

Q : 이유가 뭘까요?
오피스는 새로운 기술이 없어도 잘 팔렸으니까요.

부동산은 기술보다 가격에 민감해요. 그러다 보니 업계 자체에 변화가 거의 없는 편인데요. 저흰 새로운 시도, 변화를 주는 게 장기적으로 오피스 가치를 높일 무기가 될 거라 봤어요.'테크 레디(tech ready)빌딩'이란 콘셉트 아래 타미TAMI 기업이 주로 찾는 오피스를 만들기로 했습니다.

1세대 오피스: 개인 컴퓨터, 시스템가구 도입
2세대 오피스: 공유오피스 등 다양한 업무 공간, 어메니티 시설 도입
3세대 오피스: 디지털 기술, 다양한 콘텐트로 고객 경험을 혁신해 생산성 높이는 업무 환경

Q : 어떤 회사가 관심을 보였죠?
마침 현대자동차, 삼성전자가 이런 공간을 찾고 있었어요.

공장이나 물류센터, 사옥에서 충분히 실험해 볼 수 있지만, 이 회사들의 최종 목표는 본인들이 만든 기술을 일상에 도입하는 거잖아요. 보편화시키려면 결국 사옥이 아니라 밖으로 나가야만 했죠. 그래서 저희 빌딩에 다양한 기술을 적용한 뒤 일반 오피스에서도 사용할 수 있는지 검증해 보기로 했어요.

이 건물 안에서는 현대자동차그룹 로봇이 엘리베이터를 타고 다른 층에 있는 직원에게 택배, 음료를 배달하고요. 지하 4층에서는 사람 없이 100% 로봇이 차를 주차하는 모습을 볼 수 있죠. 삼성전자는 오피스에 필요한 비즈니스용 사물인터넷(b.Iot) 솔루션을 적용했고요. 이 건물은 하나의 운영체제(OS)를 가진 플랫폼으로 운영돼요. 테크 기업 기술을 받아들일 수 있는 모든 환경을 구축한 거죠.

Q : 네이버 신사옥도 그렇지 않나요?
비슷하죠. 하지만 차이점이 있다면 1784는 네이버의 공간이잖아요. 다른 테크 기업이 다른 회사 사옥에 입주해 기술을 선보이는 건 쉽지 않아요. 하지만 저희 빌딩은 특정 회사의 사옥이 아니라 다양한 회사가 임차할 수 있으니까 첨단 기술을 누려보고 싶은 회사라면 이 공간을 활용할 수 있어요.

현대자동차그룹은 팩토리얼 성수에 배송로봇, 무인주차로봇을 개발해 적용헀다. 지하 4층에는 현대위아가 개발한 주차 로봇이 차량을 주차공간으로 직접 옮겨준다. 사진 이지스자산운용

Q : 기술력을 뒷받침하는데 드는 비용도 만만치 않았을 텐데요. 그럼에도 새로운 시도를 하는 이유는요?
공간의 주인은 사람이잖아요. 요즘 기업에 맞는 오피스 모델이 필요하다고 생각해요. '빌딩의 패러다임이 바뀌어야 한다'고 생각하는 투자자도 많아졌고요.

2009년 국내에 애플 아이폰이 처음 들어왔을 때만 해도 작은 휴대폰 하나가 부동산 시장을 바꿀 줄 아무도 몰랐죠. 하지만 모바일로 물건을 사고팔 수 있게 되자 오프라인 마트가 없어지고, 돈을 송금할 수 있게 되면서 은행 영업점도 거의 사라졌죠. SNS 덕분에 콘텐트만 확실하면 골목길에도 사람이 몰리고요. 입지라는 기존 문법이 더 이상 통하지 않으면서 새로운 공식이 필요해진 겁니다.

장기적으로 자산의 지속가능성을 높이고 싶다는 의도도 있고요. 일본 모리빌딩이나 미쓰이부동산은 건물을 지어 곧바로 팔지 않고 계속 운영하며 업의 노하우를 쌓아나가죠. 자산을 오래 보유하면서 그들이 추구하는 가치가 유지되고, 결과적으론 도시와 국가 경쟁력까지 높아져요. 하지만 우리나라는 이런 모델을 갖추기 힘들죠. 다른 사람들에게 돈을 투자 받아 건물을 올리고 약속한 기간 내 수익을 정산해야 하니까요.

자산의 주인이 바뀌면 처음 빌딩을 만들 때 가진 기획 의도를 유지하기 힘들잖아요. 그렇다고 100% 저희 자본으로 건물을 올리는 건 어렵고. 고민 끝에 다른 길을 찾았어요.

Q : 그게 뭘까요?
브랜딩입니다. 만든 사람의 정체성, 의지를 담는 게 브랜딩이잖아요. '3세대 오피스'라는 개념을 시장에 이해시키고, 이 건물이 필요한 회사들이 모이면 훗날 다른 사람에게 매각돼도 빌딩의 정체성은 계속 유지할 수 있을 거라 봤어요. 자산운용사가 왜 건물에 브랜딩을 하는지 궁금해하는 분들이 많은데요.

명품 브랜드로 이해하면 쉬워요. 내가 쓰던 명품을 다른 사람이 살 때 브랜드 로고를 지우지 않잖아요. 오히려 그 로고, 브랜드를 얻고자 명품을 사죠. 저희도 똑같아요. 가능성(0)이 수학 함수 팩토리얼(!)과 만나 무한한 창조력이 발산된다는 뜻을 담아 '팩토리얼'이라는 브랜드를 만들었고요. 빌딩은 물론 '타미(TAMI) 기업을 위한 3세대 오피스'라는 브랜드 가치를 시장에 전하려 해요.

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뉴욕 에이스 호텔이 성수에 생긴다면?

Q : 테크 레디 콘셉트라 IT기술이 집약된 차가운 느낌의 빌딩일 거라 생각했는데요. 지하 1층에 캐주얼한 공간이 있어 놀랐어요.
'성수에 뉴욕 에이스 호텔 같은 공간이 있으면 어떨까?'라는 질문에서 출발했어요. 그 곳에선 NYU학생, 스타트업 대표, 패션 디자이너가 라운지에서 이야기 나누며 일하는 풍경을 쉽게 볼 수 있잖아요. 일본 츠타야 셰어라운지도 소비하는 곳에서 일하는 곳이 됐고요. 도시의 지식 노동자들이 멋있게 일하며 놀 수 있는 공간인데요.

성수에도 이런 공간이 필요하다 싶었어요. 그런데 이런 모습은 해외의 힙한 부티크 호텔 라운지에서 볼 수 있더라고요. '오피스가 해야 할 일을 호텔이 꿰차고 있네?'라는 생각이 들었어요. 이 공간을 오피스 빌딩으로 가져오면 어떨까 싶었죠. 그래서 '인스턴트 워케이션(Instant workcation)'이란 콘셉트를 잡고, 도심에서 생산성과 창의력을 끌어올리는 공간을 만들어보기로 했어요. 쉬고 놀면서 일할 수 있는 '워크숍'이라 이름 붙였죠.

요즘 새로 짓는 사옥을 보면 캐주얼한 공간이 많잖아요. 편안한 소파에 냉장고에 와인이나 맥주, 안주도 많이 채워놓고 직원들 기분전환하라고 만든 거죠. 그런데 기능적인 역할에 그치는 경우가 많다고 해요. 특히 사옥이 아닌 상업용 오피스는 더욱요.

Q : 편안한 공간일 텐데 왜 그럴까요?
재미없어서요(웃음). 사내 라운지는 회사 사람들만 이용할 수 있잖아요. 거기서 새로운 사람을 만날 순 없으니까 기대나 설렘이 없는 거죠. 여러 임차사가 혼재하는 상업용 오피스는 여러 기능을 효율적으로 집적해놓은 공간이고요. 그걸 보며 깨달은 게 있어요.

" 공간에는 시나리오가 있어야 한다. " 그 안에서 무슨 일이 벌어질지, 스토리까지 예상해서 공간을 기획해야 돼요. 그런데 보통 오피스에서 라운지를 만들 땐 정지된 한 컷의 장면만 떠올려요. '소통하기 좋은 공간을 만들면 여기 자주 모이겠지'라는 생각으로 공간을 만들죠. 이러면 재미는 사라지고 기능만 남아요. 잘 만든 영화를 한 번 떠올려볼까요? '컷'만 좋아선 안되고 시퀀스, 시나리오가 좋아야 해요. 그래야 영화가 재밌죠. 공간도 마찬가지입니다.

그래서 여기엔 술과 말, 일이라는 3가지 시나리오를 넣었어요. 낯선 사람이 모여 함께 일하고 놀며 소통하는 곳으로요. 모두에게 오픈한 공간이기 때문에 누구나 편하게 올 수 있어요.

①일
한쪽 구석에는 아트웍을 걸어둔 회의실과 커다란 데스크를 놓고 일하는 공간을 구성했어요. 이 건물에서 일하는 사람이면 큰 테이블을 예약하고 사용할 수 있습니다. 책상이 비어있을 땐 누구든 앉아도 되지만 휴대폰 무선 충전, 노트북 전원 연결 서비스는 제공하지 않아요. 이곳에 입주한 분들이 우선적으로 쓸 수 있게끔 만든 자리라 그렇습니다.

임차사 직원은 어플로 자리를 예약해 사용할 수 있다. 만약 책상이 비어있다면 누구든 앉아 일해도 된다. 사진 이지스자산운용

②술
1층 로비에서 에스컬레이터로 내려오면 가장 먼저 보이는 곳이 위스키 바(bar)에요. 하이볼이나 간단한 위스키, 스낵류만 팝니다. 모르는 사람과 이야기 나눌 때 어색하지 않도록 가볍게 마실 수 있을 정도의 술만 제공하고요.

낯선 사람과 대화할 때 긴장감을 완화할 정도의 술을 곁들일 수 있는 공간. 사진, 이지스자산운용

③말
소파나 테이블은 다양한 그룹이 함께 사용하게끔 만들었어요. 앉으면 기대거나 몸이 늘어질 수 있는 편안한 소파라서 긴장이 자연스럽게 풀어지고요. 낯선 사람과 자연스럽게 말이 오갈 수 있도록 살롱처럼 설계했습니다.

푹신한 소파와 가구를 배치해 모르는 사람과도 자연스럽게 어우러질 수 있는 라운지. 사진 이지스자산운용

Q : 이 공간을 왜 무료 개방했나요? 다른 곳에 임대해 수익을 낼 수도 있었을 텐데요.
성수동에는 맛집도, 힙한 카페, 옷 가게가 많아요. 필요한 게 이미 밖에 다 있어요. 그걸 이 빌딩 안에서 똑같이 재현하는 게 의미 없다고 생각했습니다. 대신 우리가 해보고 싶은 걸 시도해 보기로 했죠.

남들과 다른 방식으로 자산 가치를 높이는 게 저희 목표였고요. 디지털 기술과 콘텐트가 어우러져 이곳을 찾은 사람들에게 좋은 고객 경험을 주면, 건물 영향력도 높아질 거라 봤어요. 성수에서 일하기 좋은 공간으로 '워크숍'을 떠올리면 팩토리얼 성수까지 연상될 수 있도록요.

자산운용사로서 본업을 잘한 것도 한몫합니다(웃음). 회사가 성수의 가치를 미리 알아봤기에 토지 매입만 놓고 봐도 투자 수익은 이미 성공적이었죠. 좋은 입지를 저렴하게 산 덕분에 투자자들에게 처음 약속한 기대 수익률은 충분히 맞출 수 있거든요. 돈 버는 일 외의 것도 시도해 볼 만한 여력이 충분한 거죠.

워크숍에서는 브랜드 팝업이나 세미나, 전시회, 제품 설명회 등 성수에서 열리는 행사를 유치해 다양한 사람이 더 많이 찾아 즐기게끔 하려 해요. 재밌는 콘텐트로 공간이 시나리오처럼 계속 흐를 수 있게 만들어야죠.

브랜드 팝업, 세미나, 전시회가 열리는 공간. 사진 이지스자산운용

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올리브영이 팩토리얼 성수에서 발견한 가치, 뭘까?

Q : 자산운용업계에서 브랜딩이나 콘텐트는 생소한 개념일 텐데요. 기존 직원들을 어떻게 설득해 일을 추진했나요?

의외로 그렇지만은 않았어요. 다른 자산운용사와 달리 이지스자산운용은 이미 공간콘텐트실도 만들고 브랜드 작업도 해왔더라고요. 그 과정에서 저도 합류한 거고요. 그런데 문제는 저였어요...(후략)

■ 더 많은 콘텐츠를 보고 싶다면?

「 도시의 모습이 달라지고 있습니다. 재택근무가 끝나며 오피스는 다시 사람들로 가득 찼고요. 오프라인 점포도 더 많아졌죠. 도시는 어떤 모습으로 진화할까요? 상업용 부동산 전문가를 만나 국내외 오피스·리테일·호텔·물류센터·공유주거 트렌드를 물었습니다.

①"서울에 빈 사무실이 없는 이유" 마스턴투자운용
https://www.folin.co/article/2411

②도쿄 아자부다이 힐스, 전 세계가 주목한 도시 기획법
https://www.folin.co/article/7617

③현대자동차·삼성전자·올리브영은 왜 '팩토리얼 성수'로 갔을까?
https://www.folin.co/article/8624

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채진솔 에디터 chae.jinsol@joongang.co.kr