생숙 사태, 소송만 난무…“규제 완화 말곤 답 없다”

‘세운푸르지오 G-팰리스’ 조감도.

생활형 숙박시설 분양사태 책임소지를 다루는 소송이 진행 중이지만 매듭지은 현장을 찾긴 힘들다. 계약을 해지하면 공급 측 손실이 발생하고, 반대로 계약을 유지하면 수분양자 주거권이 위협받기 때문이다. 오피스텔 전환이 가능하도록 규제를 완전히 푸는 것 말고는 방법이 없다는 게 전문가 시각이다. 

26일 정비업계에 따르면 ‘세운푸르지오 G-팰리스’ 수분양자 150명은 코리아신탁·한호건설그룹·대우건설·미래인(분양대행사) 등 공급업체 측을 상대로 손해배상 소를 제기했다. 수분양자 측은 분양 당시 ‘주거가 가능하다는 안내를 받고 계약했다’고 주장하고 있다. 

현행법상 생숙은 숙박시설로 소유주가 실거주할 수 없다. 다만 전입신고가 가능해 주거용도로 쓰였다. 

그러다 2021년 건축법 시행령 개정과 함께 생숙 수분양자들은 거주지를 잃었다. 오는 10월부터 숙박업 신고를 하지 않거나, 오피스텔로 용도를 변경하지 않으면 공시가격의 10%를 이행강제금으로 내야한다.

생숙을 오피스텔로 변경하려면 △분양자 100% 동의(소유자 80% 이상 동의) △지구단위계획 변경 △적정 주차장 대수 확보 △복도 폭 확보 등 조건을 갖춰야 한다. 지구단위계획을 바꾸려면 지자체 동의를 구해야 한다. 또한 주차장과 복도면적 요건을 맞추려면 전면 설계가 필요하다.

김예림 법무법인 심목 변호사는 “지자체에서 주차장 기준 등을 완화해주지 않아서 오피스텔로 전환하기 어렵고 공용 부분도 소유자 동의를 구해야 해서 처리하기 어렵다”며 “이렇다보니 생숙에서 오피스텔로 전환된 사례가 제가 알기론 거의 없다”고 말했다.

그는 “소송만 진행 중이고 판결난 게 없다”며 “해지가 가능하다고 하면 건설사에 파장이 클 거 같고, 해지가 불가능해도 수분양자 피해가 크니 이러지도 저러지도 못 한다”고 지적했다. 그러면서 “방법은 오피스텔로 전환할 수 있는 길을 완전히 열어주는 것”이라며 “그렇게 한다고 하더라도 내부 절차가 중요하다”고 덧붙였다.

주거가 불가능한 시설임에도 전입을 허용하는 등 인허가청의 허술한 규제와 관리, 감독도 지적받고 있다.

김 변호사는 “전입신고를 하게 해주고 숙박용도인 걸 알면서도 주거로 쓸 수 있게끔 관리, 감독을 잘못했다”라며 “지자체도 잘못이 없다고 볼 수 없다”고 꼬집었다.

과실이 어느 쪽에 있느냐가 문제 해결 열쇠가 될 전망이다. 쟁점은 법 개정 인지 여부다. ‘세운푸르지오 G-팰리스’는 2021년 11월 16일 분양됐다. 건축법은 그보다 빠른 5월에 개정됐다.

류재상 법무법인 덕수 변호사는 “합법으로 바뀌려면 법률을 개정할 수밖에 없다”며 “그렇지 않으면 시행사에 손해배상을 청구해서 받아내는 수밖엔 없다”고 말했다.

류 변호사는 “법이 개정됐고, 주거 사용이 어려운 점을 인지하고도 ‘주거가 가능하다’고 홍보했다면 공급 측 잘못이다. 이러면 손해배상을 청구하고 계약을 해지해야 한다”고 밝혔다. 

류 변호사는 또 “상대방에 의해 유발된 동기의 착오는 취소할 수 있다”라며 “시행자가 분양 당시 ‘위법이 아니니까 주거로 쓸 수 있다’고 안내했다면 착오를 유발한 것이다. 그런 식으로도 접근할 수 있겠다”고 제언했다.

수분양자 측은 법적 도움을 받아 권리를 되찾겠다는 방침이다. 수분양자 대표는 “분양 받을 때 주거가능 안내를 받았고 분양상담사도 곧 완판이라며 계약을 서두르게끔 회유했다”며 “우리가 살 방법은 소송 밖에 없다”고 말했다.

한호건설 측은 “소장을 아직 전달 받지 못했다”며 “무슨 근거로 주장하는 지 모르겠지만 허위과장 광고를 하지 않았다”고 해명했다. 

송금종 기자 song@kukinews.com