[초동시각]예고된 '신축 아파트 하자 전쟁' 해결 방법은

'변기도 설치 안 한 17억 신축아파트, 분양자들 입주 거부' '계단 높이 일부러 깎아…대구 아파트 부실시공 논란' 요즘 하루가 멀다고 나오는 부동산 기사들이다. "올해 아파트 준공하는 건설사들은 머리깨나 아플 거다. 어느 해보다 부실 논란이 끊이지 않을 것이다" 지난 1월에 만났던 대형건설사 직원의 불길한 예고는 틀리지 않았다.

'신축 아파트 하자 전쟁'은 이미 2년 전부터 예견됐다는 게 그의 설명이었다. 아파트를 제대로 지으려면 건설사가 공사 기간을 제대로 써야 하는데 그러지 못했다. 2022년 레미콘 파업과 장비사용 요구 집회, 화물연대 집단 운송거부로 현장이 멈춰 섰다. 길게는 수개월씩 공기(工期)가 밀렸다. 약속한 기한에 공사를 못 마치면 배상 책임은 건설사들이 져야 한다. 마음이 급했던 건설사들은 막판에 몰아쳐서 작업을 할 수밖에 없었다. 비 오는 날 콘크리트 작업을 하고 마감 처리를 제대로 못 한 것도 이유가 있었다는 얘기다.

천정부지로 치솟은 분양가도 하자 전쟁을 부추기고 있다. 지난달 서울 분양가는 ㎡당 1170만원으로 1년 전보다 24% 올랐다. 한평생 사는 물건 중 가장 비싼 집을, 한평생 벌어서도 갚기 힘든 돈을 빌려 사는데 하자에 관대할 사람은 없다. 내 돈 들여 고쳐야 할 때가 오기 전에, 뭐라도 하나 더 잡아내겠다는 게 입주자들의 심리다. 최근에는 평당 만 원짜리 '하자 점검 대행업체' 인기도 높다. 열화상 카메라로 단열재 충전이 제대로 들어갔는지 확인하고, 줄자로 집안 곳곳을 측정해 0.1mm 오차까지 찾아내는 것이 그들의 임무다. 분양가가 뚝 떨어지지 않은 이상, 앞으로 신축 아파트 하자 이슈는 계속 이어질 가능성이 높다.

그렇다면 문제의 초점을 신축 아파트의 하자를 줄이는 데 맞춰야 한다. 제도적으로는 후분양제 도입이 대안이다. 분양한 다음 아파트를 짓는 선분양제와 달리, 후분양제는 공정률이 80% 이상일 때 분양 신청을 받을 수 있다. 이렇게 되면 계약자는 직접 내가 살 집을 구석구석 살펴보고 선택할 수 있어서 하자 분쟁을 어느 정도 예방하는 효과가 있다는 게 건설사들 이야기다.

건설사들은 '프리캐스트 콘크리트'(PC) 공법, 이른바 '조립식 아파트'를 만드는 것도 하자 예방법으로 손꼽는다. 지금도 아파트 화장실이나 맨 꼭대기 층 위에 얹히는 지붕은 누수 문제를 최대한 막으려고 공장에서 미리 만들어온 PC 부재를 사용한다. 아파트를 지을 때 이 공법이 좀 더 많이 활용되면, 하자 확률을 더 낮출 수 있다는 것이다.

아무리 기술이 발달해도 마감 작업은 사람 손을 거쳐야 한다. 각종 하자 분쟁 사례 중 상당수가 도배, 타일, 가구재 마감 처리에서 발생하는 것도 이 때문이다. 이런 문제를 없애려면 숙련된 인력이 필요하다. "인건비가 오르면서 비숙련 외국인 노동자들이 많이 투입되면서 하자가 더 생겼다"는 업계 이야기를 흘려들을 게 아니다. 외국인 근로자들이 기술을 익히도록 교육하고, 건설 현장에서 오랫동안 일할 기반을 마련하는 게 주는 것 또한 정부가 해야 할 역할이다.

국토교통부는 이달 초 준공 임박 아파트 23곳을 특별점검 한 결과, 하자가 무려 1000건이 적발됐다고 밝혔다. 이렇게 정부가 하자를 찾아내고 분쟁을 조정하는 것도 중요하지만, 처음부터 하자 가능성을 낮추는 것이 불필요한 사회적 비용을 줄일 방안이다.

심나영 건설부동산부 차장 sny@asiae.co.kr