리츠 활성화, 강한 정부 의지에도 결국 금리 인하가 '관건’

규제 대폭 완화에도 시장 반응 미미...부동산 경기 부진 ‘발목’
고금리 장기화에 시장 침체·자산가치 하락·차입금 이자 증가
연준·한은 긴축전환 주목...제도개선 맞물릴 시 정책효과 기대

김규철 국토교통부 주택토지실장이 지난 17일 세종시 정부세종청사에서 리츠 활성화 방안을 설명하고 있다.ⓒ세종=뉴시스

정부가 국내 리츠(REITs·부동산투자회사) 집중 육성에 나섰지만 여전히 부진한 부동산 경기로 인해 활성화에는 여전히 의문부호가 붙고 있다. 다만 향후 금리 인하로 반전의 계기를 마련할 수 있는 상황인 만큼 시장은 촉각을 곤두세우는 분위기다.

20일 한국거래소에 따르면 국내에 상장된 리츠 시가총액 상위 10개 종목을 모은 ‘KRX 리츠 TOP 10’ 지수는 전날인 19일 종가 기준 816.17로 이달 들어 2.44%(833.61→816.17) 내렸다.

지수는 정부가 리츠 활성화 대책을 내놓으면서 지난 18일 소폭 반등(0.59%)해 5거래일 만에 상승하기도 했지만 이날 하루 만에 하락 반전(-1.40%)했다. 2년여 전인 지난 2021년 6월 17일(1135.05)과 비교하면 28.09% 내려앉은 상황으로 부진의 터널에서 벗어나지 못하고 있다.

리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산을 매입, 개발한 뒤 발생하는 임대료 수익 등을 배당하는 상품이다. 정부가 최근 활성화 방안을 통해 강력한 육성 의지를 밝혔음에도 아직 시장은 미미한 반응을 보이고 있다는 방증이다.

국토교통부는 지난 17일 열린 경제장관회의에서 ‘국민소득 증진 및 부동산산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안’을 발표하고 그간 리츠 활성화에 걸림돌이 됐던 규제들을 대폭 완화했다. 올해 하반기 부동산투자회사법을 개정해 리츠가 부동산을 직접 개발할 수 있도록 ‘프로젝트 리츠’를 도입하기로 한 것 등이 대표적이다.

국토부는 부동산 시장 연착륙을 위해 리츠의 역할을 더 강화할 계획이다. 헬스케어와 데이터센터, 태양광·풍력발전소 등 리츠 투자 대상을 확대하고 투자를 가로막았던 리츠 규제 역시 완화해 앞으로 투자자가 월 단위로 배당받을 수 있도록 추진할 계획이다. 이를 통해 현재 98조원 규모인 국내 리츠 자산을 선진국 수준으로 키운다는 목표다.

이같은 대책에도 시장의 기대감에 의문부호가 찍힌 것은 리츠 활성화에 있어 선제적 조건인 부동산 경기 침체가 지속되고 있어서다. 여기에는 고금리 장기화가 큰 영향을 미쳤다.

상장 리츠는 그동안 금리 인상 속 부동산 가격 조정으로 자산 가치가 하락하면서 투자심리가 크게 악화됐다. 대출 금리가 뛰어 차입금 이자 부담이 늘어난 것도 배당수익률 저하에 대한 우려를 키웠다. 당초 올 상반기 예상됐던 금리 인하 시점이 뒤로 밀리면서 주가 부진은 더 길어졌다.

다만 향후 시장금리 하락에 초점을 맞춘다면 시장의 반등을 기대할 수 있다. 결국 리츠가 저금리 국면에서 유용한 투자처로 주목받는 구조의 상품이기 때문이다. 금리가 내려가면 자본 조달 비용이 감소하는 만큼 리츠의 배당이익률이 증가할 수 있고 부동산 경기도 호전될 수밖에 없다는 점에서다.

이에 올 하반기 미국 중앙은행인 연방준비제도(연준·Fed)에 이은 한국은행의 금리 인하 가능성이 리츠 시장 회복의 관건으로 떠오를 전망이다. 시장에선 미 연준은 이르면 9월부터, 한은은 4분기에 낮추거나 해를 넘겨 인하하는 시나리오를 가장 많이 거론하고 있다.

정부가 제도 개선을 통해 리츠 활성화를 도모하는 가운데 금리 인하와 맞물리면 더욱 긍정적인 정책 효과가 발생할 것이란 기대감도 있다.

이경자 삼성증권 연구원은 “정부의 리츠 정책은 실질적으로 도움이 되는 방향으로 제시됐고 주식시장의 속성도 고려됐다는 점이 특징”이라며 “부동산투자회사법(부투법) 및 시행령 개정 등을 거쳐 도입까지는 시간이 걸릴 전망이지만 모두 필요성이 높았던 사안들로 현실화 시 업계 전반에 긍정적 효과가 예상된다”고 분석했다.