서울 장한로·남부터미널 가로변 건축물 높아진다

서울시, '가로구역별 건축물 높이 제한’ 3차 재정비
사업성 높아져 신축 유도, 가로공간 활성화 효과
기존 45곳→47곳으로 확대, 2027년까지 전환 완료

서울 장한로와 남부터미널 일대 가로변 높이 제한이 대폭 완화된다. 이에 따라 상가 등 건축물을 더 높게 지을 수 있어 사업성과 공간 활용도가 높아질 전망이다.

서울시는 ‘가로구역별 건축물 높이 제한’에 대한 3차 재정비를 완료했다고 20일 밝혔다. 도로 너비와 대지의 평균 종심 깊이에 따라 건축물의 기준 높이를 정하는 ‘산정구역’을 높이를 지정하는 ‘지정구역’으로 전환하는 내용이다. 대상 지역은 장한로와 남부터미널 2곳이다.

산정식에 따른 높이 기준으로는 상업지역 용적률을 달성하는 데 한계가 있지만, 지정구역이 될 경우 필지들의 기준 높이가 상향된다. 시는 “이를 통해 신축을 유도하고 가로공간 활성화에 기여할 수 있다”며 “주변 환경과 조화를 이루는 도시경관을 만들고 변화된 사회적·제도적 여건을 반영해 불합리한 요소를 손질하는 취지”라고 설명했다.

이번 재정비로 기존 45곳이던 서울 내 지정구역은 총 47곳으로 늘어나게 됐다. 시는 앞서 1~2차 재정비를 통해 11개 가로구역(천호대로, 강남대로, 시흥대로, 은평로, 가마산로, 원효로, 양재대로, 봉은사로, 노량진로, 왕산로, 보문로)을 재정비한 바 있다. 앞으로 2027년까지 산정구역의 지정구역 전환을 완료할 계획이다.

가로구역별 건축물 높이제한 지정구역 47개소. 사진제공=서울시

상업지역부터 전환, 보행로 확보하면 높이 대폭 완화

이번 재정비에서는 4·5차 재정비 기준도 마련했다. 노선상업지역 등 관리가 필요한 우선순위를 고려해 대상을 선정하고 순차적으로 재정비할 예정이다. 5차 재정비 이후 관리 필요성이 떨어지는 곳은 해제를 검토한다.

높이 계획 운영 지침도 개정했다. 지정구역 전체 운영 지침을 통일하고 이면 주거지역 150㎡ 미만 대지, 주거지 연접구역 등 관리 필요성이 적은 대지는 가로구역 높이 기준 적용을 제외한다. 또 불필요한 기준 높이 완화 항목을 삭제하고 가로활성화 및 보행공간 확보에 대한 기준 높이 완화를 대폭 확대했다. 구체적으로 저층·고층부 건폐율, 건축지정선 확보 시 기준 높이를 15%까지 완화하고, 공공보행통로, 조경면적, 건축선후퇴공간 등에 대한 인센티브를 확대한다.

그간 잘 활용되지 않았던 최고 높이 완화의 활성화를 위해 민간이 직접 ‘특별높이운영구역’을 제안할 수 있도록 하고, 기반시설 기부채납 및 공익시설 설치 시 산식을 통해 최고 높이 완화를 의무 적용해 활용도를 제고할 수 있도록 변경한다. 특별높이운영구역은 공동 개발 시 완화 가능 높이를 대폭 상향해준다. 차량 출입 공간 최소화, 연속적 보도 조성으로 가로변 보행 활성화 및 신축을 유도한다.

가로구역별 건축물 높이 제한 적용 대상 여부는 ‘서울 도시계획포털’ 누리집 메인화면에서 주소(지번, 도로명)를 입력해 확인할 수 있다.

한병용 서울시 주택정책실장은 “주변 환경과 조화를 이루는 도시경관 조성을 위해 1999년 도입된 가로구역별 건축물 높이를 시대 흐름과 변화된 사회적·제도적 여건을 반영해 합리적으로 완화하고자 한다”며 “높이 제한 재정비를 통해 공간 이용의 효율성을 높이고 건축물 높이 관리를 체계적으로 개선해나갈 것”이라고 말했다.

권현지 기자 hjk@asiae.co.kr