실수요자도, 갭투자자도 ‘마용성’…‘똘똘한 한 채’에

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서울 마용성(마포·용산·성동) 아파트에 대한 선호가 강해지고 있다. 서울지역 1분기 매입과 갭투자 비중 모두 마용성이 강남 3구(강남·서초·송파)를 역전했다. 서울 부동산시장에 온기가 감도는 가운데 가격 장벽이 상대적으로 낮은 지역에서 ‘똘똘한 한 채’를 찾는 수요가 증가하는 것으로 분석된다.

18일 우리은행 자산관리컨설팅센터에 따르면 올해 1분기 서울 거주자의 아파트 매입비중은 마용성이 76.1%로, 강남 3구(75.5%)보다 0.6% 포인트 높은 것으로 나타났다. 지난해 1분기보다 강남 3구는 1.5% 포인트 오른 반면, 마용성은 65.47%에서 10.7% 포인트 증가했다. 마용성 선호도가 급등한 게 확인된다.

마용성 지역 매수자 가운데 ‘서울 타지역 거주자’ 비중이 증가했다는 점도 주목된다. 서울 타지역에서 마용성을 매입한 비중이 지난해 4분기(39.0%)보다 7% 포인트 오른 46.0%를 기록했다. 강남 3구는 같은 기간 4.3% 포인트(38.8%→34.5%) 감소했다.

올해 시행된 신생아특례대출이 이 같은 흐름의 원인 중 하나로 꼽힌다. 강남 3구보다 부담이 덜한 마용성에서 똘똘한 한채를 찾는 이들이 늘어났다는 분석이다. 남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 연구원은 “저리의 신생아특례대출로 서울 외곽지역에서 손바뀜이 많았다. 이들이 마용성으로 갈아타기 매수를 한 경우가 많은 것으로 보인다”고 분석했다.

갭투자 거래 비중에서도 마용성이 강남 3구를 역전하며 강세를 보였다. 올해 1분기 기준으로 마용성의 갭투자 비중은 17.0%로 강남 3구(15.7%)를 앞섰다. 지난해 4분기는 마용성이 11.2%, 강남 3구가 17.6%였다. 거래 건수도 마포 30건, 성동 38건으로 강남 23건, 서초 20건을 상회했다.

이는 강남 3구 규제가 작용한 것으로 보인다. 규제 지역(강남 3구 및 용산구) 또는 비규제지역(강남 3구 및 용산구 외 지역) 1주택자가 추가로 비규제지역인 마포·성동구에 갭투자를 하면 취득세 및 종부세 중과를 적용받지 않는다. 마용성이 갭투자자들에게 매력적인 이유다.
마용성 지역이 고점 대비 가격이 더디게 오르는 것도 마용성 선호도를 올리고 있다. 한국부동산원 아파트 가격동향 자료 기준 지난해 1~4분기 가격 누적증감률은 마포구 -1.29%, 성동구 0.03%로, 강남구(0.65%)·서초구(0.84%)·송파구(3.79%)보다 낮다.

갭투자 트렌드의 변화도 감지된다. 마용성의 갭투자 비중이 노도강(노원·도봉·강북)을 상회한 점이 눈에 띈다. 지난해 1분기 대비 마용성은 8.1% 포인트 상승(8.9%→17.0%)했지만, 노도강은 5.2% 포인트 하락(14.8%→9.6%)했다.

남 연구원은 “과거에는 투자금을 최소화하고 단기 매매거래로 수익률을 우선시하는 전통적 갭투자가 성행했고 노도강이 대표 투자지역이었다”며 “현재는 투자금이 비교적 높아도 미래가 유망하고 가용 범위 내에 있는 ‘똘똘한 한 채’를 선점하려는 실수요(무주택자·1주택자) 중심”이라고 말했다.

권중혁 기자 green@kmib.co.kr

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