국토硏 "집값 오르는데, 종부·양도세 강화…文정부 집값 부채질"

10일 오후 서울 남산에서 바라본 도심 아파트 단지들. 뉴스1

최근 정치권에서 종합부동산세 완화 및 폐지 여부를 검토 중인 가운데 지난 정부에서 종부세 강화 정책은 주택가격 상승기에는 효과가 제한적이라는 연구 결과가 나왔다.

국토연구원은 18일 발표한 ‘주택가격 상승기 시장참여자 행태와 시사점’ 보고서에서 문재인 정부에서 시행한 종부세·양도세·취득세 등 조세정책과 금융정책 등에 대한 시장 참여자의 대응 행태를 분석한 결과, 조세 3종 세트는 집값 상승 국면에서 대부분 효과를 내지 못한 것으로 나타났다. 계속 집값이 상승할 것이란 기대감에 집을 팔기보다 증여나 세대 분리, 혼인신고 보류 등 매도를 회피하는 행태를 보이면서다.

보고서를 작성한 전성제 연구위원은 “종부세 강화는 보유 부담을 가중시켜 기존 주택 보유자들의 매도 의향을 높이는데 일부 기여했다”면서도 “문제는 동시에 양도세도 강화해 실제 매도 증가로 이어지지 못하고 자식·부부에 대한 증여가 늘었다”고 짚었다. 2020년 문재인 정부는 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였다.

전 연구위원은 “종부세 때문에 팔고 싶은데 양도세 부담이 훨씬 커서 ‘이럴 바에는 안 파는 게 낫다’는 인식이 퍼진 것”이라며“집값 상승에 대한 기대심리까지 작용해 증여나 저가주택 매수, 종부세를 감면받을 수 있는 개인의 임대사업자 등록이 크게 늘었다”고 말했다. 실제 2020년 7월 증여거래 비중은 평균 4.6%였으나 이후 2023년까지 증여거래 비중은 평균 6.9%로 상승했다. 또 비수도권 3억원 이하 저가 아파트 거래 비중도 2018년 31.5%에서 계속 증가해 2022년에는 60.1%까지 치솟았다.

양도세 강화도 매도 측면에서 보면 과도한 세율 탓에 시장 참여자들이 정책 의도와 반대로 매물을 회수하고 위장 이혼이나 자녀 조기 세대분리, 혼인 미신고 등 매도를 회피하는 쪽으로 움직였다는 설명이다. 이는 다시 매물을 감소로 이어져 주택가격이 오르고 결국 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성할 수 없게 됐다는 지적이다.

실제 연구진이 2018년 1월~2022년 12월 수도권 71개 시군구를 분석한 결과, 주택가격 상승기 양도세율을 1% 인상하면 주택 거래량이 6.9% 감소하고 가격은 0.2% 오른 것으로 나타났다. 취득세 강화 역시 중과를 피하기 위해 자녀 조기 세대분리, 신혼부부가 혼인 신고를 미루는 식의 부작용을 낳았다.

전 연구위원은 “주택가격 상승기 후반에는 매물(공급) 감소가 가격 상승에 중요한 요인이 된다”며 “주택가격 추가 상승을 기대하는 시장 참여자들이 세제 규제에 편법적으로 대응하는 측면이 있기 때문에 수요를 억제하기보다 공급을 확대하는 정책이 유효할 수 있다”고 지적했다. 아울러 “지난 정부에서 전세자금대출을 갭투자 재원으로 활용하는 행태도 광범위하게 나타났다”며 “부동산 시장 상승기 유동성 공급 정책은 매우 신중하게 접근해야 한다”고 강조했다.

백민정 기자 baek.minjeong@joongang.co.kr