‘공급 부족론’ 또 나왔다…“내후년 집값 폭등할 수도”

주산연 발표…“수도권 상승세, 지방으로 전이”
“오는 9∼10월 지방광역시 강보합세 전환 가능”

챗GPT로 서울 아파트 전경을 그린 장면. (AI 이미지 = 챗GPT)

다가오는 하반기에 지방광역시 아파트 가격도 서울·수도권 상승세에 힘입어 강보합세로 전환될 것이라는 전망이 나온다. 금리 인하 가능성과 경기 회복 등이 맞물린 상황에서 주택 공급 물량 감소가 지속될 경우 2025~2026년 집값 폭등 현상이 재현될 가능성도 나왔다.

주택산업연구원(주산연)은 지난 17일 국회 의원회관에서 주택 공급 활성화 방안 세미나를 열고 올해 주택 매매 가격은 전국적으로 1.8% 내릴 것으로 예상했다. 서울과 수도권은 각각 1.8%와 0.9% 오르며, 수도권 이외 지역은 2.7% 하락할 것으로 관측했다. 다만 주산연은 “지방에서도 상대적으로 일자리가 많은 지방광역시 내 아파트는 오는 9~10월께 강보합세로 전환될 가능성이 크다”고 내다봤다.

연구원 측은 “지난 3월 말 서울 지역 아파트에 이어 지난 5월 말부터는 인천·경기 등 수도권 인기 지역 아파트가 상승세로 돌아섰다. 이 흐름이 지방광역시로 확산될 수 있다”며 “올해 하반기 수도권 1기 신도시 재정비 선도지구가 지정될 경우 해당 지역을 중심으로 아파트 가격이 올라갈 전망”이라고 설명했다.

주택 전세 가격은 지난해보다 상승폭이 커질 것으로 전망했다. 전국 기준 예상 상승률은 0.8%로 추정했다. 지역별로는 서울(2.3%)과 수도권(2.5%)이 오르는 반면, 지방은 1.7% 하락할 것으로 보았다. 상승 요인으로는 공급 물량 감소와 2020년 7월 시행된 임대차법상 전세 계약 4년 만기 도래가 꼽혔다.

하지만 일부 지방광역시와 시군 지역은 미분양 등으로 공급이 수요보다 많아 전월세 하락세가 유지될 것으로 봤다. 주택 공급은 올해 인허가 물량이 38만가구 수준을 기록할 것으로 예상했다. 이는 2017~2021년 연간 평균치(54만가구)보다 30%가량 줄어든 규모다.

올해 주택 가격 전망. (주택산업연구원 제공)

주택 공급 물량 감소에는 여러 문제가 복합적으로 작용했다. 공사비 증가와 미분양 적체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 문제, 대출 금리 상승 등이 대표적인 원인이다. 연구원은 “지난해에 이어 올해도 주택 공급 물량 감소세가 지속된다면 내년이나 내후년에 공급 부족으로 인한 집값 폭등세가 재현될 수 있다”고 우려했다.

다만 올해 착공 물량은 35만가구로 지난해(24만2000가구)보다 늘어날 것으로 예상했다. 이전에 인허가를 받고 착공을 미룬 물량(25만가구) 중 일부가 집값 상승 전환 지역을 위주로 착공에 들어갈 방침이다.

분양 물량도 지난해(19만2000가구)보다 늘어난 28만가구를 기록할 것으로 추정됐다. 비아파트인 다가구·다세대·연립주택과 전용 60㎡ 이하 소형주택 공급은 올해도 줄어들 것으로 봤다. 특히 비(非)주택인 오피스텔과 생활숙박시설은 예년 평균 대비 90%가량 급감할 것으로 관측했다.

여기에 주택 시장에 진입하는 30세 도달 인구 증가, 독신·외국인 가구 증가 등으로 ‘가구 증가’가 지속될 것으로 연구원은 밝혔다. 주택 기본 수요는 2030년까지 50만가구 안팎으로 계속 늘어날 것으로 예상했다. 연구원은 “2020~2024년 5년간 주택 수요량에 비해 공급 부족량이 86만가구가량 누적될 것으로 보인다. 나아가 금리 인하와 경기 회복 등에 따라 실제 구매 수요도 빠르게 회복될 가능성이 크다”고 덧붙였다.

이날 주산연 집값 전망은 다른 기관 전망치와는 차이가 있다. 한국건설산업연구원은 지난 12일 세미나에서 올해 주택 매매가가 전국·수도권·지방 모두 0.5% 하락하고, 전세가는 전국 기준 2.6% 오를 것으로 예상했다. 건설산업연구원은 “아파트값이 여전히 비싼 수준이다. 하반기 금리 인하 속도가 시장 기대보다 더딜 것을 고려하면 주택 매매가 하락세가 이어질 것”이라고 밝혔다.