'프로젝트리츠' 1기신도시 정비 활용…월배당·장기임대리츠 추진

국토부 '리츠 활성화 방안' 발표
"리츠 규모 선진국 수준 목표로"
프로젝트리츠, 개발 단계 등록제
헬스케어 등으로 투자 대상 확대
리츠 월 배당, 자금 유보 등 허용
PF·미분양·장기임대에 리츠 활용

정부가 부동산투자회사(REITs, 리츠) 규모를 미국, 일본 등 선진국 수준으로 끌어올린다. 이를 위한 방편으로 개발 단계에서 등록제를 허용한 '프로젝트리츠'를 도입해 1기 신도시 등 노후계획도시 정비에 활용하고, 투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고·공시 사항은 폐지하는 등 제도를 손본다. 또 리츠 투자 기회 확대 차원에서 월(月) 배당을 허용하고, 부동산 이익이 지역 주민에게 돌아가도록 '지역상생리츠' 도입을 추진한다. 브릿지론 상환에 어려움을 겪는 사업장 구제와 미분양 해소는 물론이고, 장기임대주택 육성에도 리츠를 활용한다.

국토교통부는 17일 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 '리츠 활성화 방안'을 발표했다. 총자산 약 96조원(상장리츠 16조원) 규모의 리츠 시장을 키워 국민에게는 고배당을 통한 안정적인 소득을 제공하고, 기업에는 신산업 투자 기반을 지원하는 것을 목적으로 한다.

국토부는 리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 한 '프로젝트리츠'를 도입하기로 했다. 개발 단계에서 '등록제'를 허용(운영 단계에서 인가제로 전환)하고, 신속한 의사 결정이 이뤄질 수 있게 50% 이하로 정한 1인 주식 소유 한도를 푼다. 공시.보고 의무도 최소화한다. 기존 '페이퍼컴퍼니(PFV) 개발 후 리츠 인수'라는 비효율적인 방식을 타파하고, '프로젝트리츠로 시작해 일반리츠로 전환'하도록 한 것이다. 준공 후 2년 이내 주식 30%를 공모해야 하는 규제도 최대 5년으로 늘린다. 비주택 사업은 건설공제조합의 프로젝트파이낸싱(PF) 보증으로 안정적인 자금 조달이 가능케 한다. 프로젝트리츠는 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시 정비, 도시 개발, 도심 복합개발 등에 활용될 예정이다. 국토부는 올해 하반기에 이와 관련한 '부동산투자회사법'과 건설산업기본법' 개정안을 발의할 계획이다.

리츠 투자 대상은 헬스케어, 테크 자산 등으로 확대한다. 내년까지 '시니어주택과 의료·상업복합시설' 형태의 헬스케어리츠 사업지를 2·3기 신도시에서 3곳 이상 공모한다. 국토부 관계자는 "리츠 선진국인 미국의 헬스케어리츠 시장 규모는 약 125조원 수준"이라며 "2·3기 신도시 개발의 정합성과 효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공할 계획"이라고 말했다.

리츠의 수익 구조 다변화도 꾀한다. 국토부는 실물 부동산뿐 아니라 부동산 금융에도 투자할 수 있도록 모기지 투자 한도(30%)를 폐지하기로 했다. 공모리츠가 별도의 자금 조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산도 편입할 수 있도록 하는 내용도 개정안에 담을 예정이다. 공모예외리츠는 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 리츠를 말한다.

리츠 월 배당도 추진한다. 다만 신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 주주가 동의한 경우 배당금을 모아 부동산을 매입할 수 있도록 자금 유보도 허용한다. 현재 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야 한다. 데이터센터 등의 시설이 들어서는 지역에서는 그 이익이 주민에게 제공될 수 있도록 하는 지역상생리츠 도입을 검토한다. 관련 연구용역이 지난 5월부터 시작됐다.

부동산 시장 안정화에도 리츠를 적극 활용한다. 우선 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수한다. 지난 4월 사전 수요조사에서 총 55건이 접수됐다. 이때 시공사 참여 요건(실적)은 최근 건설 경기 부진을 감안해 3년간 300가구에서 5년간 300가구로 완화한다. 미분양 주택을 매입·운영하는 기업구조조정(CR)리츠도 앞서 국토부가 밝힌 대로 추진한다. 약 5000가구의 미분양 주택이 접수한 것으로 전해졌다. CR리츠에는 취득세 중과 배제, 종합부동산세 완화 배제와 같은 세제 혜택이 주어진다.

나아가 장기임대주택에도 리츠를 도입한다. 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 임대주택이 부족하다는 판단에서다. 장기임대주택은 박상우 국토부 장관이 취임 초기부터 전세의 대안으로 강조해온 주거 형태다. 국토부는 임대주택 사업자의 전문화·투명화·대형화를 위해 리츠를 적극 활용한다는 방침이다. 국토부 관계자는 "자율형, 지원형 등 다양한 임대주택 유형을 도입해 조기 정착을 유도할 것"이라며 "다음 달 공공택지, 기금출자 등 적정 수준 지원 및 리츠 수익의 임차인 공유 유도 등의 내용을 담은 도입 방안을 발표할 예정"이라고 말했다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr