'98조 리츠' 규제 확 푼다…개발 단계부터 참여

[한국경제TV 성낙윤 기자]

국토교통부는 경제관계장관회의 의결을 통해 '국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠(REITs) 활성화 방안'을 발표했다고 17일 밝혔다.

리츠는 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 부동산투자회사다. 일반 국민도 부동산 이익을 나눠가질 수 있도록 지난 2001년 도입됐다.

국토부는 그간 장관 주재 업계 간담회, 전문가(학계·법률·회계·금융)·사업자 등 50여 회의 실무진 회의, 연구용역, 설문조사 등 다양한 채널을 통해 애로사항을 듣고 개선방안을 마련해왔다.

국민에게는 높은 배당을 통해 안정적인 소득을, 기업에는 AI·헬스케어 등 신산업 투자 기반을 지원하기 위함이다.

정부가 제시한 리츠 활성화 방안은 ▲프로젝트리츠 도입 ▲투자기회 확대 ▲리츠 역할 확대 ▲행정 선진화 등 크게 네 가지다.

● 프로젝트 리츠 도입…개발·운영 단계 이원화 등

리츠가 부동산을 직접 개발해 임대·운영할 수 있도록 개발 단계 특성을 고려해 규제를 합리적으로 개선한다.

개발 단계(사모)는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계(공모)는 투자자 보호 장치가 적용되는 이원적 방식을 도입한다.

우선, 개발 단계에서는 등록제를 적용하고, 추후 운영 단계에서 인가제로 전환한다.

전문적인 특정 주주의 책임감 있는 사업 추진을 위해 개발 단계에서는 1인 주식 소유한도에서 제외하고, 운영 단계부터 적용한다.

사업성 분석 및 안정성 확인을 위해 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고토록 완화한다. 공시·보고 의무를 최소화하는 셈이다.

개발 단계의 리스크를 최대한 해소한 후 일반 투자자에 공모하도록 공모 기한을 준공 후 최대 5년으로 변경한다.

건설공제조합의 비(非)주택 PF(프로젝트파이낸싱) 보증 등으로 안정적 자금조달을 지원한다.

수요가 높고 안정적 수익 확보가 가능한 헬스케어, 테크 자산 등으로 리츠 투자대상을 확대한다.

'시니어주택 + 의료·상업 복합시설'인 헬스케어 리츠를 2·3기 신도시 우수한 택지를 활용해 오는 2025년까지 3곳 이상 공모한다. 대상지 확정 후 지구계획 변경 등 절차를 추진하며, 2030년까지 10곳의 공모를 추진한다.

데이터센터, 태양광·풍력발전소 등 청정에너지 자산 등에도 투자를 허용한다.

지방 산업단지 내 공장 등 기업 자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 자산 유동화 계약 절차ㆍ방법, 임대기간, 자산 처분 조건 등 세부 규정을 마련한다.

한편, 2ㆍ3기 신도시 개발의 정합성ㆍ효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무ㆍ상업 용지를 리츠 방식 사업자에 우선 제공한다.

아울러 수익 구조 다변화를 위해 실물 부동산 뿐 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대한다. 모기지채권, C-MBS에 대한 투자 한도 30%를 폐지하는 식이다. 지분투자뿐 아니라 대출투자를 통해 안정성ㆍ수익성을 확보할 수 있는 방안도 마련한다.

보유 부동산 가치를 제대로 평가 받아 담보 여력을 확보(추가대출)할 수 있도록 자산재평가를 활성화한다.

공모리츠가 별도 자금조달 없이 공모예외리츠가 보유한 양질의 부동산을 편입할 수 있도록 합병을 허용한다.

공모예외리츠는 연기금 등이 50% 이상 투자하거나 자산 70% 이상을 임대주택으로 보유한 것을 말한다.

또, 주주가 동의한 경우 배당금을 모아 신규 투자 재원에 활용할 수 있도록 자금 유보를 허용한다.

● '지원' 중심으로의 행정 선진화

리츠 산업 육성 및 투자자 보호 등 업무를 총괄 지원하는 전담 지원기구인 리츠지원센터 운영 방안을 마련한다.

정책 전반에 대한 의견 수렴 및 소통 강화를 위한 민간 자문기구도 설립한다.

투자자 보호와 직접 관련이 없는 (변경)인가 사항은 보고로 대체하고, 인가 절차 중 불필요한 공시ㆍ공고 등을 폐지하고 우량 부동산 확보를 위한 계약 등 필수 업무는 인가 전에도 허용한다.

연기금ㆍ공제회 등 전문성을 보유한 기관 투자자의 신속한 결정을 위해 블라인드 리츠를 즉시 허용한다.

투자자 보호와 무관하거나 불필요한 보고ㆍ공시 사항은 폐지하고 중복된 보고ㆍ공시 사항은 합리적으로 조정한다. 다만, 상시적 감독ㆍ검사 체계를 통해 사후 확인ㆍ관리 강화한다.

타 입법례 분석 등을 통해 불합리한 처벌·제재 규정 18건을 하반기 중 정비한다.

● 투자 기회 확대 및 투자자 보호 강화

국민의 리츠에 대한 합리적인 투자 판단을 지원하기 위해 투자보고서를 전면 개편한다. 보유 부동산 가치, 자금 조달 구조, 임대·운영 현황 등을 상세 분석하고, 정보 가공이 용이하도록 하기 위함이다.

투자보고서 관련 정보 DB화 및 데이터 시각화를 통해 국민의 리츠 정보 접근성도 개선한다.

부동산 이익이 지역 주민에게 제공될 수 있도록 지역 주민 중심의 '지역상생리츠'도 도입하고, 투자자가 자산 현황, 자금조달 여건 등을 충분히 판단할 수 있도록 공모 규정을 개선한다.

영업인가 후 2년 이내 공모 → 3년 이내로 확대하고, 1인 주식한도 제한(50%) 규정은 주식 공모 이후로 통일하는 식이다.

자산관리회사(AMC)의 업무 여건 개선을 마련하기 위해 유권해석 질의사례집을 만들고, 전문인력 교육을 강화한다.

리츠의 월 단위 배당을 허용하고, 리츠 이사회 구성ㆍ운영 등에 대한 가이드라인을 마련할 뿐더러 리츠 시장 활성화 및 건전성 확보를 위해 앵커리츠가 시장 지위에 부합하는 역할을 적극 이행한다.

● 공공지원민간임대·CR리츠 활용

우선, 본 PF로 전환되지 못하고, 브릿지론 상환에 곤란을 겪는 경매 위기 사업장 토지를 공공지원민간임대리츠가 인수한다.

공공지원민간임대리츠란, 주택기금과 민간자금이 함께 출자해 설립한 것으로, LH 또는 민간택지를 매입하여 임대주택을 건설ㆍ임대하고, 임대 종료 후 매각함으로써 수익을 실현한다.

시공사 참여 요건(3년간 300세대 → 5년간 300세대)을 개선해 참여 시공사 범위를 확대한다.

둘째로, 재무적 투자자(FI)와 함께 시행사 등이 후순위로 출자 참여한 CR리츠가 미분양 물량을 매입·운영한다. 추후 부동산 경기가 회복되면 매각한다.

CR리츠가 사업성을 확보할 수 있도록 취득세ㆍ종부세 등 세제지원을 하고, 분양 주택을 담보로 대출 시 조달 금리를 낮출 수 있도록 모기지 보증 활용을 돕는다.

셋째로, 20년 이상 장기간 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화한 '중산층 장기임대주택'을 육성한다. 임대주택사업의 전문화·투명화·대형화를 위해 리츠를 적극 활용하며, 리츠 수익을 임차인도 공유받을 수 있도록 유도한다.

관계부처 세부 협의 등을 거쳐 오는 7월 중 세부내용을 발표할 예정이다.

한편, 정부는 부동산투자회사법 개정안 마련 및 그 외 하위법령 방침 결정 등 후속조치를 하반기 중 조속 추진한다는 방침이다.
성낙윤기자 nyseong@wowtv.co.kr