몸값 더 오르는 강남·마용성… 노도강·지방은 뚝뚝

아파트값 양극화 심화
서울 11주째 올랐지만 지역별 편차
전셋값 상승 등 특정지역 매물 선호
공급과잉 지방 하락… 온기 확산 난망

서울 아파트값 상승과 거래량 증가가 계속되면서 주변 지역으로의 확산 여부가 관심이다. 하지만 서울과 지방의 격차가 뚜렷한 데다, 서울 내에서도 강남 3구와 용산·성동 등 주요 지역에 가격상승이 집중돼 전체적으로는 지역 양극화 및 편향성이 강화되고 있다. 오를 곳만 오르는 것이다.

서울 아파트값 상승 추세는 여러 지표로 드러난다. 12일 한국부동산원에 따르면 6월 첫째 주(3일 기준) 서울의 아파트 매매가격은 0.09% 올라 11주 연속 상승했다. 연속 상승 직전인 지난 3월 18일과 비교하면 0.41% 상승했다. 같은 기간 지방이 0.33% 하락한 것과 대비된다. 특히 지방은 지난해 11월 27일부터 28주 동안 1주를 제외하고 모두 하락을 기록했다.

하지만 서울도 지역 편차가 크다. 지난 3월 18일 대비 성동구는 아파트 매매가격이 1.26%로 가장 많이 올랐고, 마포(0.99%) 용산(0.88%) 서초(0.7%) 송파(0.7%) 영등포(0.63%) 동작(0.57%) 강남(0.55%) 등도 평균을 웃돌았다. 반면 도봉(-0.18%) 노원(-0.08%) 강북(-0.07%)은 오히려 하락했다.

또 직방에 따르면 올해 1~5월 서울 아파트 매매거래 중 60.4%가 2023년 이전 최고가와 비교해 80% 이상 가격을 회복한 거래였는데, 지자체별로 편차가 컸다.

80% 이상 가격회복 거래는 서초구(90.2%) 용산구(86.1%) 강남구(84.9%) 종로구(82.2%), 마포구(79.8%) 성동구(75%) 순으로 높았다. 반면 노원구(22.1%). 도봉구(26.2%), 강북구(30.2%), 성북구(42.6%) 등은 여전히 80% 이상 회복 거래 비중이 적었다.

서울 내 지역 편향은 아파트 경매시장에서도 나타난다. 경·공매 데이터 전문기업 지지옥션의 ‘5월 경매동향보고서’에 따르면 서울의 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰된 금액 비율)은 89.1%였는데, 송파구(100.7%) 용산구(95.1%) 강남구(93.7%) 등이 강세를 보인 반면 강북구(69.6%)와 도봉구(76.3%) 등은 약세였다.

서울 아파트값 상승세 속 ‘상경 투자’가 늘어나는 가운데, 이 역시 지역 격차가 뚜렷하다. 부동산원에 따르면 4월 기준 서울의 지방 투자자(외지인) 비중은 21.9%를 기록해 지난 1월(17.4%)보다 4.5% 포인트 상승했다. 특히 용산구는 지난 1월 20.0% 4월 29.4%까지 높아졌다. 반면 노원구는 22.9%에서 18.2%로 줄었다.

아파트 시장은 당분간 이런 추세가 이어질 것으로 보인다. 높은 금리로 매수자들의 부담이 여전히 큰 가운데, 매물 부족과 전셋값 상승에 따른 아파트 매매가격 상승 압력도 혼재하면서 실수요자 위주로 특정 지역 매물을 선호할 가능성이 크다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “원자잿값 상승 등으로 재개발·재건축이 지지부진한 가운데 입주 물량 공급이 충분하지 않으면 서울 아파트값이 상승할 수 있다”며 “다만 매수자들이 금리 부담으로 적극적으로 매수에 나서지 못하는 현상도 상존해 탄력을 받긴 어렵다”고 내다봤다.

서울은 공급 진도율이 높지 않아서 주택 수요 분산 효과 크지 않을 것이란 관측이다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “시장이 상당히 양극화돼 예전처럼 낙수효과를 기대하기는 어렵다”며 “전셋값이 움직이는 지역, 공급이 적은 지역, 호재가 있는 지역에서는 가격이 올라가는 것을 전제로 봐야 한다”고 말했다.

서울발 부동산 온기가 단기적으로 지방으로 퍼지기는 어렵다는 시각이 지배적이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “지방은 공급 과잉에 지역 경제까지 안 좋다”며 “아파트값이 오르더라도 시차를 두고 서울과 수도권 시장을 따라가고 과거보다 속도도 늦을 것”이라고 했다.

지역별 부동산 시장의 온도 차는 항상 존재했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “서울 집값이 오른다고 비서울의 집값도 같이 뛰는 경우는 과거에도 별로 없었다. 문재인정부 때가 특이한 경우였다”며 “서울 경기도나 광역시 등에서도 입지가 좋은 지역으로 가격이 오를 수 있지만 수도권, 지방으로 전반적 확산은 어렵다”고 전망했다.

권중혁 기자 green@kmib.co.kr