서울 빌라 46%가 역전세...보증금 미반환 공포 계속된다

(서울 강서구의 한 빌라 밀집지역. 뉴스1

올해 서울 빌라(연립·다세대주택) 전세 거래 가운데 46%가 역전세 주택으로 나타났다. 역전세 비중이 지난해보다 높아지면서 전세 사기 등 전세보증금 미반환 사고에 대한 우려가 커지고 있다.

11일 부동산 정보플랫폼 다방은 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 지난 2022년 1~5월 서울 빌라 전세 거래 4만2546건 가운데 올해 1~5월 동일 주소지와 면적에서 발생한 거래 9653건을 비교 분석한 결과, 46.0%에 해당하는 4437건이 2년 전보다 전세 보증금이 하락했다고 밝혔다. 역전세 주택의 전세 보증금 차액은 평균 979만원으로 나타났다.

앞서 다방은 지난해 6월에도 2021년 1~5월 서울의 연립·다세대 전세 거래와 2023년 1∼5월 동일 주소지와 면적에서 발생한 거래를 비교 분석했는데, 당시 전세 거래 가운데 34.7%가 역전세 주택이었으며, 전세보증금 차액은 2589만원으로 집계됐다. 이를 올해 조사와 비교하면 1년 전보다 역전세 주택의 전세금 차액은 줄었으나 역전세 거래 비중은 11.3%포인트 증가한 것이다.

자치구별로 보면 전세 사기 등이 집중적으로 발생했던 강서구 빌라의 역전세 비중이 가장 높았다. 강서구는 거래의 74%가 역전세 빌라였으며, 이어 구로구 66%, 금천구·도봉구 각 64%, 양천구·중랑구 각 60% 등 순이었다. 보증금 차액 역시 강서구에서 가장 컸다. 강서구 역전세 주택의 전세 보증금을 보면 2022년 1~5월 2억337만원에서 올해 1~5월 1억897만원으로 평균 2240만원 내렸다. 다방 관계자는 “당분간 전세 시장에서 아파트 쏠림 현상이 이어질 것으로 보여 비아파트의 역전세난에 대한 각별한 주의가 필요한 상황”이라고 설명했다.

다방

빌라 역전세가 심화하는 건 전세보증금 반환보증 가입요건이 강화된 영향이 크다. 정부는 전세보증금이 공시가격의 150% 이내일 때 가능했던 반환보증 가입 주택 가격 상한을 공시가격의 126%로 낮췄다. 이러면 보증보험의 한도가 줄어들게 되는데, 집주인들은 전세보증금을 기존보다 낮춰야 하는 ‘역전세’ 상황에 닥친다.

역전세 주택이 늘어나면서 임차권등기명령 신청 건수도 증가하고 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 올해 1~4월 전국의 임차권 등기 명령 신청 건수(집합건물 기준)는 1만7917건으로 지난해 같은 기간(1만1339건)보다 58% 늘었다. 2년 전(2022년 1~4월) 2649건과 비교하면 6.7배 급증했다.

빌라 전세 시장이 제 기능을 못 하면서 아파트로 전세 수요가 이동하고 있다. 이에 서울 아파트 전셋값은 55주째 상승 중이다. 임대 비중이 높은 빌라의 전세 시장 붕괴는 신축 공급에도 영향을 미치고 있다. 올해 1~4월 전국 빌라 인허가 물량은 3463가구로 지난해 6435가구에서 반 토막이 났다. 특히 5대 광역시의 1~4월 빌라 인허가 물량은 올해 단 28가구에 불과하다.

이에 정부는 '126% 룰'로 불리는 빌라 전세보증금 반환보증 가입요건의 일부 개선을 고려 중으로 알려졌다. 업계에선 세제 완화 등 다양한 수요 진작책이 필요하다는 지적이 나온다. 익명을 요청한 한 부동산업계 관계자는 “빌라 등 비아파트 공급이 급격히 줄어들면 서민 주거 안정이 위협받을 수 있다"며 "다주택자의 양도세, 종부세 등 중과를 완화하는 등 대책 마련이 시급하다"고 강조했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr