황현 랜드스타에셋 대표 "부동산의 서울대학교 찾아라"

“전세난 당분간 지속”
“주택시장 양극화 심화”
“갈아타기는 올해 3분기가 적기”

황현 대표는 한국경제TV ‘성공투자 부동산 재테크’, ‘실전투자 부동산 재테크’에 고정 출연했고, 유튜브 구독자 16만명을 보유한 부동산 전문가다. 황 대표에게 전반적인 국내 부동산 시장에 대한 의견을 들어봤다.

황현 대표는 지금 가중되고 있는 전세난은 더욱 심해지고, 당분간 상급지 위주로 가격이 오르는 양극화 현상이 지속될 것으로 내다봤다. 하반기에는 서울과 수도권 집값은 오를 것으로 보여 1주택자는 갈아탈 시점이라고 조언했다.

1. 국내 부동산 시장에 대해 짚어보겠습니다. 미국의 금리 인하가 늦춰질 것이라는 예상이 나오면서 우리 기준금리 역시 유지될 전망입니다. 거시적인 경제 환경이 주택시장에 미치는 영향에 대해서 어떻게 보고 계신가요? 팬데믹사태 이후 한국이 부동산 시장은 차별화와 양극화가 정말 빠른 속도로 진행되고 있습니다. 금리는 동일한 거시경제변수이지만 주택시장에 미치는 영향은 지역별로 다르게 나타나고 있습니다.

아파트 매매가격 또한 소득, 금리 등 경제적 요인뿐만 아니라 조세, 부동산정책 등과 같은 정책적 요인, 그리고 인구이동과 같은 사회적 요인에 의해 다양한 영향을 받고 있습니다.

이자율, 총통화 변동률처럼 전국적으로 동일한 경제변수라 하더라도 지역에 따라 주택시장에 미치는 영향력이 다르고 지역에 따라서는 유의미한 영향을 미치지 못하는 경우도 발견됩니다.

최근 금리인상과 대출규제로 인한 하락장에서 상급지의 주택들은 수십억씩 상승 하는 반면 중급지, 하급지 주택들은 고전을 면치 못하는 것을 보면 알 수 있습니다.

물론 금리라는 변수를 무시할 수는 없지만 금리 외에도 다양한 외부변수에 의한 시장의 변화로 차별화, 양극화 시장으로 빠르게 변화하고 있습니다.

2. 전세가격이 계속 상승하고 있습니다. 원인은 무엇이고, 앞으로 계속 전세난이 가중될 것으로 보시나요? 하반기로 갈수록 무서운 속도로 전세난이 가중될 것 같습니다. 다시 한 번 ‘전세찾아 삼만리’가 재현되지 않을까 걱정입니다.

이번 전세난의 원인은 서민주택의 붕괴에서 찾을 수 있습니다. 빌라 전세사기 여파로 빌라 전세 수요자들이 월세가격을 끌어올렸고, 빌라 대신 소형아파트로 전세수요가 이동하면서 소형아파트 전세물량 감소가 먼저 진행됐습니다.

여기에 주택공급이 막히면서 시장에 기름을 붓는 꼴이 되었습니다. 아파트 뿐만 아니라 빌라시장도 신규 공급과 입주, 전세 물량이 모두 수요를 따라가지 못하고 있습니다.

3. 집값이 최근 2년간 조정을 받고 보합세로 돌아섰습니다. 하반기 주택가격에 대해 전망해주신다면요? 현재의 부동산 시장은 월세, 전세, 매매 시장이 모두 동반상승을 하고 있습니다.

금리가 여전히 낮지 않지만 대출금리는 조금씩 내려가고 있고, 미국 역시 장기적 금리인하 가능성에 무게를 두고 있습니다.

따라서 지역적 차별성은 있겠지만 서울, 수도권을 위주로 상승 전환될 것으로 예상합니다.

4. 일부에서는 인구가 줄면 집값이 폭락할 것이라고 주장하는 사람도 있습니다. 이에 대한 견해는 어떠신가요? 한마디로 정의를 하자면 인구가 감소하고 학생수가 줄면 서울대학교의 경쟁률을 어떻게 될까요? 서울대학교가 정원미달이 나와 아무나 입학할 수 있는 학교가 될까요? 그렇지 않을 것입니다. 경쟁은 계속 치열할 것입니다.

부동산도 마찬가지입니다. 부동산의 서울대학교를 찾으면 되는 것입니다.

인구 감소시대에는 양적 인구가 아닌 전문·특화적 경쟁력을 갖춘 질적 경쟁력 있는 도시에 투자를 해야 합니다.

예를 들면 판교의 인구는 약 2만7천명, 부산광역시의 인구는 약 329만명입니다. 한편, 판교의 연매출액은 약 168조원, 부산의 매출액은 약 104조원 정도입니다. 양적인구 보다는 질적경쟁력이 있는 도시가 왜 중요한지는 보여주는 단적인 사례입니다.

5. 끝으로 무주택자나 1주택 갈아타기 수요자 및 투자자들께 각각 조언을 해주신다면요? 무주택자나 1주택자가 갈아타기를 원한다면 3분기에는 이동하는 것이 좋아 보입니다.

서울이나 수도권 주요도시의 경우 아파트값이 전고점 대비 90%에 육박하고 있습니다. 불과 2개월 전만 하더라도 전고점 대비 75~80%에서 빠르게 올라왔습니다. 올해 초 급매물이 빠지고 전셋값이 치솟으면서 매매가와 전세가격이 동반상승하고 있습니다.

다만 갈아타기를 생각하는 분들은 반드시 상급지로 가야합니다. 같은 급지의 평행이동은 큰 의미가 없습니다.

투자자들은 철저히 입지에 의한 투자가 우선돼야 합니다. 앞서 말씀드린 것처럼 한국 부동산시장은 지금 무서운 속도로 차별화과 양극화가 진행되고 있습니다. 인구가 유출되는 시장과 인구가 증가하는 시장, 기업이 빠져나가는 시장과 기업이 진입하는 시장 등등입니다.

투자자분들은 서울의 경우 한강변이나 업무타운, GTX 신설역 인근, 대규모 뉴타운 주변지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

또한 서울시에서 진행하는 정비사업인 모아타운, 신속통합기획, 역세권활성화사업이 진행되는 곳은 소액투자로 향후에 아파트 입주권을 받을 수 있다는 장점이 있습니다.

황현 대표가 운영하고 있는 랜드스타에셋은 20년 동안의 시장 노하우를 통해 재정관리, 세무, 임대차, 건물관리, 매매 등 각 분야에서 특화된 전문가와 체계적인 시스템을 바탕으로 고객자산관리를 제공하고 있다. 또한 유튜브(황현의 부동산경제학)를 통해 온라인에서 고객과 소통하고, 주 1회의 오프라인 강의도 병행하고 있다.