용산국제업무지구 토지 분양 계획 짠다…글로벌 기업·국제기구 유치 중점

코레일, 토지공급·마케팅 전략 수립 용역 발주
내년 초부터 사전 마케팅 시작
토지분양 홍보는 내년 하반기부터
분양 참여 국내외 기업 가점 부여도 고려
홍콩·싱가포르 등과 입지 경쟁
일부 필지는 임대하는 방안도 검토

용산국제업무지구 사업 시행을 맡은 코레일이 내년 말 토지 분양을 앞두고 마케팅 전략 수립 등 사전 작업에 착수했다. 글로벌 기업과 국내 앵커 기업, 국제기구 등 주요 기업을 유치하기 위해 이들의 수요를 파악하고 분양방식, 판매전략 등을 검토하기 위한 절차다.

3일 코레일에 따르면 글로벌 부동산 서비스 기업인 CBRE코리아가 코레일이 발주한 ‘용산국제업무지구 도시개발사업 토지공급 및 마케팅 전략 수립 용역’의 수행업체로 최근 선정됐다.

CBRE코리아는 이번 용역을 통해 △용산국제업무지구의 비전과 목표 △토지공급 최적화 전략과 공급 계획 △사업 활성화를 위한 투자유치 전략·실행방안 등을 제시한다.

내년 말 용산국제업무지구 토지 분양 앞두고 용역 착수

이를 바탕으로 코레일은 내년부터 용산국제업무지구 사전 마케팅을 시작한다. 이후 내년 11월 기반시설 착공 후 12월께 토지 분양에 착수한다. 토지분양 홍보는 내년 하반기 블록별로 진행한다. 서울시가 지난 2월 용산국제업무지구 개발 계획을 발표한 데 이어 코레일도 토지분양 계획 수립을 위해 사전작업에 들어간 것으로 볼 수 있다.

용산국제업무지구는 토지매입과 기반시설 공사, 분양가 등을 합해 사업비가 51조원에 달하는 대규모 도시개발사업이다. 공공(코레일·서울주택도시공사(SH공사))이 기반시설을 구축한 후 민간이 개별부지 개발에 돌입한다.

'글로벌 기업' 유치가 핵심

용산국제업무지구 개발사업은 서울 용산의 중심부에 조성되는 대규모 업무지구인 만큼 글로벌 기업과 국제기구 유치가 필수다. 과업내용서에는 이를 고려해 용산국제업무지구의 뉴욕, 홍콩 등 세계적인 도시들과 비교한 입지경쟁력과 사업지에 대한 리스크, 잠재력을 분석하도록 했다. 또 분양, 직접개발, 지분판매, 건물 건설 후 매각 등 고려할 수 있는 모든 토지공급 방식과 토지공급 때 단계별로 적용되는 법령이나 세금 문제 등도 검토할 수 있도록 했다.

용산국제업무지구 조감도(사진제공=서울시)

특히 코레일은 용산국제업무지구라는 명칭에 걸맞은 국내외 앵커기업, 국제기구, 투자사 등을 유치하기 위한 수요를 파악해 제시하도록 했다. 글로벌 기업 본사, 해외 유명건축사무소를 상대로 설문을 실시해 글로벌 국제업무지구 트렌드나 방향성을 도출하는 것도 과제로 넣었다. 이어 국제업무지구의 브랜딩 전략과 블록별 네이밍·콘셉트도 설정할 수 있도록 했다.

코레일 관계자는 "글로벌 기업이 아시아 지역 본부로 사용하기 위해 토지를 매입한다면 가장 좋겠지만, 일반 투자자가 글로벌 기업을 유치한다고 사업을 제안하는 방법도 가능할 것"이라며 "글로벌 기업을 유치하거나, 토지 분양에 참여하는 국내외 기업에 가점을 주는 방안 등 여러 안을 검토 중"이라고 말했다.

입주기업 인센티브 등도 검토

입주 후보군은 파급효과를 창출할 수 있는 곳 중에서 추리도록 했다. 또 이들의 입주를 유도하기 위한 인센티브 제공방안, 맞춤형 판매 전략, 분야별 유치전략을 수립하도록 했다.

토지 분양 시점과 분양 방식도 여러 변수를 고려해야 한다. 코레일은 분양 대상과 필지별 분양 시점 등은 부동산 시장 상황에 따라 정할 계획이다. 경쟁입찰이나 공모, 추첨 등 여러 가지 방안을 검토한다. 한꺼번에 토지를 분양할 경우 매각이 어려워질 수 있어 필지를 나눠 시차를 두고 분양할 가능성이 높다.

코레일 관계자는 "1~2개 기업이 매입할 수 있는 규모는 아니어서 재무적 투자자 등을 포함한 컨소시엄 형태로 참여할 가능성이 높을 것으로 본다"고 말했다.

토지 매각 외에도 필지를 임대하는 방안이나 코레일·SH공사가 직접 개발에 참여하는 방안도 검토한다. 만약 토지를 임대할 경우 당장 받는 임대료 수익은 적지만 토지가격은 오를 수밖에 없다. 다만 공공에 필요한 시설로 운영할 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어 서울시 소유인 여의도 IFC의 부지의 경우 IFC 소유자들에게 임대하고 100년 후 건물을 시에 기부채납하는 형식으로 임대가 이뤄졌다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr