서울시, 정비사업 기본계획 재정비…용적률 인센티브 손질

용적률 손 봐 노후 과밀단지도 정비사업 유도
열린공간·친환경 반영 시 용적률 인센티브
30일 주민공람, 9월 고시

서울시가 재개발·재건축 등 정비사업의 지침이 되는 '2030 도시·주거환경정비기본계획'(이하 기본계획)을 재정비한다고 30일 밝혔다. 노후 과밀주택의 정비사업을 유도하고 공공성과 친환경을 강조하는 방향으로 용적률 인센티브를 확대한 것이 골자다.

이번 기본계획은 당초 보존 중심에서 ▲정비사업 활성화를 위한 주택공급 ▲주거공간 대개조라는 두 가지 목표에 초점을 두고 수립됐다. 특히 지난 3월 내놓은 '재개발·재건축 사업지원' 중 사업성 보정계수와 현황용적률 인정에 대한 적용방안이 새롭게 담겼다.

사업성 보정계수는 사업성이 부족한 곳에 지가, 단지 규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률에 보정계수를 최대 2.0까지 적용해주는 제도다. 이를 반영하면 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위는 최대 40%까지 늘어난다. 허용용적률은 지구단위계획을 통해 정해지는 용적률로, 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 더한 것을 말한다. 허용용적률이 높으면 임대가구 대신 일반분양 가구수가 늘어나 사업성 개선을 기대할 수 있다.

이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축된 단지나 지역에는 '현황용적률(건축물대장에 기재된 용적률)'을 기준용적률 또는 허용용적률로 인정해 사업성을 최대한 보전해준다. 서울에는 2004년 종 세분화 이전 적법하게 건립됐음에도 제도 변경으로 현재는 과밀단지가 돼버려 사업이 정체된 노후단지가 149곳(8만7000가구)에 달한다.

시는 이 외에 1종 일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하고, 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대하는 내용도 담았다. 한단계 종 상향 시 공공기여 비율은 10%로 동일하게 적용하도록 조정해 과도한 공공기여가 사업추진 동력을 상쇄하지 않도록 유도했다.

각종 규제와 주민 반대로 정비사업 추진이 어려운 '개발 사각지대'에는 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진할 계획이다. 이는 전면 철거형 아파트 개발이 아니라 다가구·다세대·연립주택 등 개별건축 정비를 지원하는 방식이다. 용적률·건폐율 등 건축기준을 완화하고 공사비 대출·세제 감면 등 금융지원, 기반시설 확충 등이 제공된다.

정비사업을 활성화하면서 동시에 공공성을 확보하기 위해 인센티브 방안도 마련했다. 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6개에서 12개로 확대한 것이 대표적이다. 공공보행통로·열린단지 조성, 돌봄·고령서비스시설 설치, 장애인을 위한 배리어프리 인증, 친환경 건축물·수변친화공간을 조성, 도심항공교통 시설 설치 등이 인센티브 항목으로 추가됐다.

이 밖에 도로 등 기존 기반시설도 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다.

기본계획은 이날부터 다음 달 13일까지 주민공람을 진행하며 이후 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의를 거쳐 9월 최종 고시될 예정이다.

한병용 서울시 주택정책실장은 "이번 기본계획 재정비를 통해 정비 여건이 대폭 개선돼 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"며 "기본계획 재정비 이후에도 지속적으로 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 계속 노력하겠다"고 말했다.

김혜민 기자 hmin@asiae.co.kr