들썩이는 노량진뉴타운…최대어는 어디?

‘20년의 기다림’ 보상받나

서울 동작구 노량진뉴타운 재개발 구역 8곳 중 6곳이 관리처분인가를 받았다. 재개발이 완료되면 서울 서남부권 신흥 주거지로 거듭날 것이라는 기대가 높다. (윤관식 기자)

서울 동작구 노량진뉴타운 재개발 사업이 막바지를 향해 달려가고 있다. 총 8개 구역 가운데 6개 구역이 이미 관리처분인가를 받았고, 나머지 2개 구역 역시 사업이 상당 부분 진척됐다. 8개 구역 모두 시공사 선정도 마친 상태다. 올해부터 차례로 공사가 시작돼 노량진 일대는 약 9000가구 규모 새 아파트 주거지로 탈바꿈하게 된다.

노량진·대방동 일대 73만8000㎡ 규모 노량진뉴타운은 2003년 서울시 2차 뉴타운지구로 지정됐다. 2009년 6개 구역으로 나뉘어 지정됐고 이듬해 대방동 일대 1000㎡가 7~8구역으로 추가 지정됐다. 다만 이때만 해도 노량진 일대는 인근에 대규모 아파트가 없고 낙후된 이미지 탓에 광화문, 종로, 여의도, 강남 등 서울 내 업무지구와 가깝다는 장점에도 불구하고 저평가돼왔다.

게다가 2003년 처음 뉴타운으로 지정된 이후 아직까지 사업이 완료된 곳이 없다. 노량진수산물시장, 학원가 등을 중심으로 복잡한 토지 이해관계가 얽히고설키면서 개발 사업이 좀처럼 속도를 못 냈다. 투자자들 사이에서도 사업이 제대로 진행될지 의문이 많았다.

8곳 중 6곳 관리처분 완료

속도 느렸던 1·3구역도 잰걸음

그랬던 노량진뉴타운이 지금은 부쩍 사업 속도를 내고 있다. 최근에는 7구역이 관리처분인가를 받았고, 3구역은 관리처분인가 절차를 밟고 있다. 관리처분인가는 재개발 사업에 있어 조합이 시청·구청을 상대로 받아야 하는 행정 절차상 최종 관문이다. 이후 이주와 철거, 착공이 이뤄지기 때문에 재개발 사업의 9부 능선으로 꼽힌다. 즉, 관리처분인가를 받았다는 것은 사실상 사업이 성공적으로 마무리돼간다는 뜻이다. 속도가 가장 느렸던 1구역은 최근 시공사를 선정했다. 우여곡절을 겪었지만 이로써 모든 구역이 시공사 선정까지는 마치는 등 사업이 순항 중이다.

가장 최근 소식을 전한 곳은 7구역이다. 동작구는 지난 5월 7일 노량진7재정비촉진구역 관리처분계획을 승인·고시했다. 노량진뉴타운에서 관리처분인가를 받은 건 2·4·5·6·8구역에 이어 여섯 번째다.

7구역은 동작구 대방동 일대 3만3154㎡를 재개발해 지하 3층~최고 27층, 7개동 576가구의 공동주택(아파트)을 짓는 사업이다. 시공은 SK에코플랜트가 맡았다. 7구역 재개발 조합은 올 하반기 이주를 시작해 내년부터는 철거를 시작한다는 계획이다. 이주·철거가 차질 없이 진행될 경우 이르면 2026년께 착공과 일반분양을 노려볼 수 있다. 7구역은 언덕에 있어 지대가 상대적으로 높은 게 단점이다. 대신 지하철 7호선 장승배기역으로 접근하기 쉬운 편이다.

6구역은 노량진뉴타운에서 사업 속도가 가장 빠르다. 올 하반기 착공을 목표로 건축물 해체 공사를 진행 중이다. 6구역에서도 A공구(GS건설)는 상반기 중으로 모든 해체 공사를 마무리한다는 목표다. 6구역은 지하 4층~지상 28층, 14개동, 1499가구 규모 대단지 아파트를 짓는 사업이다. 해체 공사가 마무리되는 올 하반기부터 본격 착공에 돌입한다. 6구역 역시 언덕에 있어 지대가 높은 편이지만 7호선 장승배기역과 장승공원·백로어린이공원 등이 가깝고 주변 학교 접근도 쉬운 편이다.

1·9호선 역세권에 고층에서 한강이 보일 만큼 좋은 입지를 갖췄지만 8개 구역 중 유일하게 시공사를 구하지 못하고 있던 1구역도 숙원 사업을 풀었다. 지난 4월 27일 노량진1구역 재개발 조합은 총회를 열고 포스코이앤씨를 시공사로 정했다. 단지 이름은 포스코이앤씨의 고급 브랜드를 적용해 ‘오티에르동작’으로 정했다.

사업 속도야 느리지만 1구역은 노량진뉴타운에서도 핵심 입지인 데다 사업 면적이 가장 넓어 투자자 관심이 높다. 13만2187㎡ 규모 노른자 땅에는 지하 4층~지상 33층 아파트 2992가구와 상가, 부대복리시설이 들어서게 된다. 총 공사비는 1조927억원이다.

다른 구역도 부지런히 사업을 진행 중이다. 3구역의 경우 규모는 1구역보다 작지만 역시 노량진역 역세권인 데다 평지에 가까워 입지가 뒤지지 않는다. 1구역보다 먼저 포스코이앤씨를 시공사로 정해두고 관리처분인가 절차를 밟고 있다. 일반분양 비율이 높아 사업성이 좋은 것으로 손꼽히며 일부 가구에서는 한강 조망도 가능할 것으로 보인다.

4구역과 8구역은 일찌감치 관리처분인가를 받아둔 상태다. 4구역(844가구)은 2019년 9월 시공사로 현대건설을 선정했다. 8구역(1007가구) 역시 DL이앤씨를 시공사로 정했다. 4구역은 7호선 장승배기역 역세권이다. 동작구 종합행정타운이 장승배기역 근처에 들어설 예정이어서 개발 기대감도 크다. 8구역은 초역세권이라고 할 수는 없지만 노량진역, 대방역 사이, 장승배기역, 서울지방병무청역 사이에 위치해 조금 걸으면 1·7·9호선과 신림선을 모두 이용할 수 있다. 2구역은 부지 규모(421㎡)는 가장 작지만 역세권 밀도계획에 포함돼 용적률 398%와 건폐율 43%가 적용되는 점이 눈길을 끈다. 전체 노량진뉴타운 지역 중 조합원 비율이 가장 낮은 곳이기도 하다.

KT동작지사 옆쪽으로 길게 이어진 5구역은 평지는 아니지만 경사가 완만한 편이다. 노량진뉴타운5구역은 재개발을 통해 최고 29층, 총 727가구 아파트를 짓는 사업. 시공사권은 대우건설이 확보했고 단지명은 ‘써밋더트레시아’로 정해졌다. 올해 이주를 시작, 2026년 착공하고 282가구를 일반분양한다는 계획이다.

사업이 이처럼 탄력을 받으면서 노량진뉴타운 내 입주권 몸값도 상당히 올라왔다. 3구역에서는 권리가액이 약 5억7000만원인 조합원 입주권(전용 84㎡)이 13억9000만원에 매물로 나와 있다. 최근 관리처분인가를 받은 7구역에서는 최근 전용 84㎡를 신청한 조합원 매물이 10억2000만원에 나왔다. 이 입주권 권리가액이 3억1500만원인 점을 감안하면 웃돈만 7억원 이상 붙은 셈이다. 추정 분담금(5억200만원)까지 고려하면 최종 투자 금액은 15억2000만원대가 될 것으로 보인다.

서울 비강남권 아파트 분양가치고 결코 낮지 않은 금액이지만 전문가들은 노량진뉴타운에 가격 상승 여력이 아직 남아 있다고 본다. 인근 흑석뉴타운 대장 단지인 ‘아크로리버하임’ 전용 84㎡가 지난 4월 20억~20억4000만원에 실거래됐고, 노량진 서쪽에 위치한 신길뉴타운 ‘래미안에스티움’ 전용 84㎡는 최근 14억원 안팎에 손바뀜되고 있어서다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “1·9호선 더블 역세권에 9호선 급행열차가 서는 노량진동은 흑석동에 비해 입지가 크게 떨어지지 않는다”며 “흑석~노량진~신길 일대가 서울 서남권 핵심 주거지로 떠오를 것”이라고 평가했다.

[정다운 기자 jeong.dawoon@mk.co.kr]

[본 기사는 매경이코노미 제2261호 (2024.05.28~2024.06.04일자) 기사입니다]