[시시비비] '4월 위기설'은 끝나지 않았다

전국에 불 꺼진 아파트가 늘었다. 분양은 했으나 집주인을 찾지 못한 미분양 아파트가 많아졌다는 뜻이다.

정부 통계상 전국 각지의 미분양 아파트는 6만4874가구(국토교통부·2월)로 집계된다. 지난해 11월부터 증가하기 시작한 미분양 아파트는 같은 해 12월 6만가구를 넘어섰다. 기준금리 인상 전 5개년(2017~2021년) 평균(4만3000가구)을 뛰어넘는 수준이다.

미분양 아파트가 6만가구를 넘어서게 되면 정부는 시장 변화에 신경을 쓰기 시작한다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 총부채상환비율(DTI)을 제한하는 수준으로 완화하거나, 장기·저리의 주택구입 자금 대출 지원을 강화하는 등의 수요 진작책(황관석 국토연구원 부연구위원·2024년 1월)을 고민하게 된다.

업계가 보는 상황은 더 심각하다. '미분양 10만가구 설'이 심심치 않게 들린다. 미분양 통계가 조사기관의 질의응답에 의해 작성되며, 30~50% 정도는 축소해 답하는 것이 관행(주택시장 안정을 위한 미분양주택리츠 활성화 방안 세미나·2023.7)이라는 점을 고려한다면 실제 미분양은 10만가구를 넘어섰을 것이라는 전망이다.

최근 정부의 대응은 이런 추측에 힘을 더한다. 정부 통계상 미분양이 6만가구를 겨우 넘어서는 수준이라고 해놓고, 세제 혜택까지 부여해 미분양 아파트 매입에 나서는 대응책(건설경기 회복 지원 방안·3월)을 내놓은 것이다. 정부는 연내 미분양을 매입하는 기업구조조정(CR)리츠를 출범하고, 지방 준공 후 미분양 주택을 매입하는 CR리츠에 대해 취득세 중과제를 적용하지 않기로 했다. 취득 후 5년간 종합부동산세 합산도 배제하기로 했다. 취득세 중과를 적용하면 세율이 12%이나, 중과를 배제할 경우 지방 미분양 상당수를 포함하는 취득가액 6억원 이하 주택의 취득세는 1%로 낮아진다.

이는 미분양이 10만가구를 넘어섰을 때나 나올 법한 정책들이다. 10만가구를 넘어서면 미분양이 우리 경제에 위험을 끼칠 만한 수준이라 판단하고, 미분양 소진에 두 팔을 걷는다. 주택 구입시 세제 혜택을 부여하고, 매입임대사업과 리츠를 활성화(국토연구원)한다.

정부 통계와 정책의 '미스 매치'에도 불구하고, 정부가 미분양 누적의 연결고리를 끊기 위해 선제적으로 나섰다는 것은 업계가 보는 미분양의 심각성에 공감하고 있다는 것을 뜻한다. 미분양의 누적은 PF 위기를 촉진한다. PF에서 책임준공 등 신용보강을 한 건설사들은 미분양 여부와 관계없이, 차입해서라도 공사를 마무리해야 한다. 이는 건설사의 부채 급증으로 연결되고 상황에 따라 건설사의 연쇄 부도, 금융권의 부실 등 악순환으로 이어진다.

이제 공은 22대 국회로 넘어갔다. 여의도에서는 고분양가로 미분양 낸 건설사를 돕는 것에 대한 거부감을 피력할 수 있다. 그런데 고개를 돌려 지역구에 미분양 아파트가 얼마나 되나 살펴본다면 정부와의 공감대 형성은 어렵지 않아 보인다. 구제 후 책임을 묻는 방안도 생각해 볼 수 있다.

이달은 종반부로 향하고 있지만, 총선 이후 PF 부실로 건설업계에 위기가 닥친다는 ‘4월 위기설’은 아직 끝나지 않았다. 불 꺼진 아파트라는 뇌관이 해결되지 않는 한, 무기한 이월될 뿐이라는 점을 명심해야 할 시점이다.

황준호 기자 rephwang@asiae.co.kr