전세사기 ‘선구제 후구상’ 급물살…“실현 가능성엔 물음표”

21대 국회에서 전세사기 특별법 개정안 처리 무게
선구제 예산 규모, 시민단체 “5000억” vs 국토부 “3조~4조”
“정부 순지출 쌓이는 구조…채권 평가 기준 마련도 어려워”

야당을 중심으로 전세사기 피해지원을 위해 ‘선구제 후구상’ 방식으로 법 개정이 본격화되고 있지만 실현 가능성에 대한 의문은 여전하다. 정부는 충분한 논의 과정 없이 법 개정이 추진되는 데에 난색을 표하고 있다.ⓒ데일리안 DB

야당을 중심으로 전세사기 피해지원을 위해 ‘선구제 후구상’ 방식으로 법 개정이 본격화되고 있지만 실현 가능성에 대한 의문은 여전하다. 정부는 충분한 논의 과정 없이 법 개정이 추진되는 데에 난색을 표하고 있다.

25일 국회에 따르면 전세보증금 일부를 피해자에게 선지급하는 ‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안’은 야당 단독 의결로 본회의에 직회부됐다.

더불어민주당 등 야권에서는 다음 달 21대 국회가 막을 내리기 전에 전세사기 피해지원 특별법 개정안을 처리하겠다는 의지를 드러내고 있다.

그러나 전세사기 피해지원 업무를 담당하고 있는 국토교통부는 개정안 처리 과정에서 선구제 후구상 방안 시행에 대한 논의가 충분치 않았다는 점에서 우려가 크다. 지원 대상 및 변제 비율 등을 구체적으로 살펴보고 현실 가능성을 먼저 따져봐야 하는데, 이러한 절차가 생략된 채 법이 개정될 경우 현장에서 혼선이 야기될 수 있다.

이장원 국토부 전세사기피해지원단 피해지원총괄과장은 지난 24일 ‘선세사기피해지원의 성과 및 과제에 대한 토론회’에서 “상임위 법안 소위 과정에서 국토부에 선구제 후구상 내용의 찬반 의견을 물어봤지만 국회에서 조문별 의견이나 개선 방안에 대한 토론을 한 적이 없다”며 “법이 개정됐을 때 시행을 할 수 있을지 걱정”이라고 말했다.

개정안에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 전세사기 피해자의 임차보증금반환채권을 우선 매입해 구제한 뒤 향후 주택 경매 등을 통해 비용을 회수하게 된다. 선순위 채권과 회수율 등을 기준으로 임차보증금반환채권을 평가하는데, 평가액이 최우선변제금을 밑돌면 정부가 재정을 투입해 최우선변제금 수준으로 채권을 매입한다.

평가액이 낮으면 향후 주택을 매각하더라도 채권 매입 금액만큼 회수가 어렵기 때문에 정부의 순지출이 지속적으로 발생하게 된다.

이에 따라 필요한 예산 규모에 대한 의견은 분분하다.

전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 시민사회대책위원회가 예상하는 예산 규모는 4875억원 수준이다. 피해자를 2만5000명으로 두고 후순위 임차인이면서 최우선변제를 받지 못하는 가구를 50%로 가정했을 때 추산되는 금액이다. 평균 피해보증금은 1억3000만원, 최우선변제금 비율은 보증금의 30%로 계산했다.

반면 정부는 수조원의 예산이 소요될 것으로 보고 있다. 그동안 국토부 전세사기피해지원위회에서 인정한 피해자 수는 1만5433명, 평균 보증금은 1억4000만원이다.

국토부는 특별법이 운영되는 내년 5월까지 피해 규모가 현 추세를 유지했을 때 예상되는 피해자 수는 3만6000명으로, 평균 보증금을 곱하면 피해 금액은 약 5조원, 이후 가치 평가를 통해 매입하게 될 채권 규모는 3조~4조원 수준으로 예상하고 있다.

물론 현 시점에서 피해 규모와 회수율 등을 정확하게 예측할 수 없기 때문에 예산 규모를 정확하게 가늠하긴 어렵지만, 적지 않은 예산이 소요될 것이라는 것이 국토부의 설명이다. 또 이 과정에서 채권을 평가할 수 있는 기준 마련도 쉽지 않다.

이 과장은 “채권 평가 시 정확한 근거와 기준으로 수치화가 돼야 하는데 굉장히 어렵다. 경매에 나온 주택이 얼마에 낙찰될지 전망하는 것이 불가능하고 채권 관계를 다 파악하는 것도 어렵다”며 “현재 0원에 가까운 채권 비중도 높고 3~5년 뒤 경공매를 통해 회수를 한다고 하더라도 돈의 가치가 다르기 때문에 사실상 회수율은 더 떨어진다고 봐야 한다”고 지적했다.

이와 관련해 한 부동산 전문가는 “선구제 방안을 도입하는 데 중요한 쟁점은 예산 규모가 아니다”며 “이보다 앞서 정부가 직접 전세사기 피해자를 직접적으로 구제해야 하느냐에 대해서는 다른 사기 사건과의 형평성을 고려했을 때 사회적 합의가 됐다고 보긴 어렵다”고 말했다.

그러면서 “피해 구제 범위를 설정하는 것도 문제다. 전세사기 피해자마다 처해 있는 상황이 다르기 때문에 법이 통과되더라도 어느 수준까지 정부가 개입해야 하느냐로도 갈등이 발생할 수 있다”고 덧붙였다.