총선 이후 부동산 시장 어디로…집값 잠잠하지만 공급 위축에 우상향?

강남권 신축 아파트 분양권 노려볼 만

총선 이후 정부가 공약한 입법 과제 상당수가 공염불에 그칠 거라는 우려가 커지면서 주택 시장 향방에도 관심이 집중된다. 미국의 금리 인하 시점이 당초보다 늦어질 거라는 전망이 우세한 데다 원자잿값 급등에 따른 공사비 부담이 가중되는 상황에서 임대차법, 재건축 규제 완화 역시 불투명해졌기 때문이다. 전문가들은 총선 결과가 당장 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보면서도, 장기적으로 주택 공급에 차질이 빚어지면 집값이 불안정해질 수 있다고 지적한다.

전문가들은 이번 총선 결과가 당장 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보면서도, 장기적으로 주택 공급에 차질이 빚어지면 집값이 불안정해질 수 있다고 내다본다. (매경DB)

임대차법 손질 ‘급제동’에

전셋값 8개월째 상승…상승폭도 ‘쑥’

집값보다 먼저 혼란이 가중될 것으로 예상되는 시장은 전세 시장이다. 야당이 압도적인 다수 의석을 차지하면서 정부의 임대차법 손질에 급제동이 걸리게 됐다. 전월세 등 임대차 시장에는 ‘악영향’으로 작용할 수 있는 부분이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “4년 동안 묶여 있다 한꺼번에 튀어오른 가격으로 전세 물량이 주기적으로 쏟아지면 임대차 시장 불안은 반복될 수밖에 없다”고 설명했다.

안 그래도 8개월째 상승해오던 전세 가격은 총선을 앞두고 상승폭이 더욱 커졌다. 전세 매물은 줄었는데 이사철 수요가 꾸준히 이어지면서 나타난 현상이다. 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격동향’에 따르면 전국 주택 전셋값 상승폭은 2월 0.03%에서 3월 0.05%로 확대됐다. 구체적으로 서울(0.12% → 0.19%), 인천(0.24% → 0.42%), 경기(0.12% → 0.13%) 등 수도권 모든 지역에서 전셋값 상승폭이 더 커졌다. 올 1~3월 누적 기준으로 보면 서울에서는 노원구(0.57%), 성동구(0.55%), 용산구(0.3%)의 상승폭이 특히 컸다. 신규 입주 물량이 많은 강동구(-0.09%)만 유일하게 전셋값이 하락했다. 수도권과 달리 지방은 전셋값이 전월에 비해 0.08% 내렸다.

잠잠하던 서울 집값 다시 상승세

정비사업 난항에 공급 감소 여파

물론 임대차 시장의 경우 선거 이슈보다는 수급 상황이나 봄 이사철 같은 계절적 요인에 더 큰 영향을 받기는 한다. 이미 ‘임대차 3법’이 시장 내 정착한 만큼 큰 영향은 없다는 시각도 있다.

그럼에도 시장이 꿈틀대는 전셋값에 촉각을 곤두세우는 이유는 일반적으로 전셋값 상승은 매매 가격을 밀어올리는 경향이 강하기 때문이다. 일각에서는 총선이 끝난 후 정책 방향에 대한 불확실성이 어느 정도 해소된 만큼 집값이 본격적으로 다시 오를 것이라는 기대감도 감지된다. 한국부동산원에 따르면 4월 둘째 주 서울 아파트 매매 가격은 0.03% 올랐고 전주(0.02%), 그 전주(0.01%)보다 상승폭을 키우며 3주 연속 뛰었다. 그전까지 4개월가량 하락세를 이어오던 서울은 보합으로 전환한 후 상승 지역을 빠르게 늘리고 있는데 현재 25개구 중 18개구가 상승세로 돌아섰다. 마포구와 용산구가 전주 대비 각각 0.07% 오르며 가장 높은 상승률을 보였고, 서초구와 양천구가 각각 0.06%로 뒤를 이었다.

여기에 서울 아파트 매매수급지수는 9주 연속 오름세다. 4월 둘째 주 서울 매매수급지수는 88.9로, 전주(88.3) 대비 0.6포인트 뛰었다. 기존 주택 가격에 영향을 줄 수 있는 분양가도 치솟고 있다. 주택도시보증공사에 따르면 올해 2월 말 기준 서울 민간 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3780만8100원으로 집계됐다. 지난해 같은 기간과 비교하면 24.18%나 치솟았다.

향후 3~4년 뒤 입주 물량 추이를 가늠할 수 있는 주택 인허가 수치도 감소 추세다. 지난해 전국 주택 건설 인허가 실적은 총 38만8891건으로 전년(52만1791건) 대비 25.5% 줄었다. 서울 인허가 실적도 40% 이상 감소했다. 이를 두고 주택산업연구원은 공급 부족으로 내후년부터 주택 시장 과열이 나타날 수 있다고 우려했다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부의 핵심 주택 공급 수단이 재개발이나 재건축 등 정비사업인데, 경기 침체와 공사비 상승 등으로 난항을 겪는 상황”이라며 “각종 규제 완화도 대부분 국회 문턱을 넘어야 하는 법 개정 사항이라 야당 협조 없이는 통과가 쉽지 않은 부분”이라고 지적했다.

다만 몇 가지 지표만 보고 주택 시장이 회복세 또는 상승세로 전환됐다고 판단하기에는 섣부르다는 지적도 나온다. 최근 아파트 거래량이 늘기는 했지만 평년과 비교하면 아직도 낮은 수준이고 매물도 상당량이 쌓여 있기 때문이다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 1월, 2월 서울 아파트 매매 건수는 각각 2568건, 2510건으로 2000건을 밑돌던 지난해 11월(1843건), 12월(1824건) 거래량을 넘어섰다. 또 올 3월 거래량은 4월 18일 집계 기준 3678건인데, 부동산 실거래 신고 기한이 남은 점을 감안하면 최종 거래량은 더 늘어날 것으로 보인다. 거래량이 증가하는 동시에 매물도 쌓이는 모습이다. 부동산 빅데이터 업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 4월 18일 기준 서울 아파트 매물은 8만3613건으로 3개월 전(7만5990건)보다 10%가량 많다. 1년 전(6만1761건)과 비교하면 아파트 매물은 무려 54.3%나 늘었다.

집값 상승이냐 하락이냐를 두고 의견이 엇갈리는 가운데서도 전문가들은 공통적으로 지금 급매물을 잡는 것은 나쁘지 않다고 입을 모은다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세 가격 상승과 금리 인하 기대감, 매매 대기 수요가 맞물려 강남권 등에 수요가 몰리고 있지만 시장 추세가 상승세로 돌아섰다고 보기 어렵고 거래량도 평년에는 미치지 못하는 상황”이라며 “올 상반기까지는 박스권 장세가 될 것”이라고 전망했다. 그러면서도 “여유 자금이 있는 내집마련 수요자나 갈아타기 수요는 급매물 위주로 접근해도 위험하다고 보지는 않는다”고 조언했다.

장기화될지 모르는 재건축, 재개발 정비사업에 선뜻 투자하기 어렵다면 거래가 가능해진 서울 강남권 아파트 분양권이나 입주권을 매수하는 것도 괜찮은 방법이다. 최근 공급되는 아파트 분양가가 부쩍 높아진 탓에 ‘오늘이 제일 싸다’는 인식이 퍼지고 있기 때문이다.

김광석 리얼하우스 대표는 “당분간 공사비나 분양가가 내릴 가능성이 적어진 만큼 아까운 청약통장을 소진하지 않아도 되는 서울 강남권이나 마용성(마포, 용산, 성동구) 지역 아파트 분양권·입주권이 인기를 끌 것”으로 봤다.

“실수요자들이 재건축, 재개발 초기 단계 매물보다는 빠른 시일 내 입주 가능한 ‘똘똘한 한 채’로 새 아파트를 찾는 분위기다. 전매제한이 대거 풀리면서 분양권 거래가 상대적으로 자유로워진 점도 눈여겨봐야 한다”는 김은선 직방 빅데이터랩실 리드 의견도 비슷한 맥락이다.

[본 기사는 매경이코노미 제2256호 (2024.04.24~2024.04.30일자) 기사입니다]