지난해 서울 주택 인허가·착공·준공 반토막…“민간 부문 공급 위축”

서울 주택 인허가, 계획 대비 32%에 불과
“금융비용·공사비 상승…2~3년 뒤 공급 막힐 수도”

윤석열 정부의 270만가구 주택공급 계획과 관련해 지난해 서울에서 목표 물량 대비 저조한 인허가 실적을 거둔 것으로 나타났다.

23일 국토연구원이 발표한 ‘주택공급 상황분석과 안정적 주택공급 전략’에 따르면 지난해 공급계획 대비 인허가 실적은 전국 82.7% 수준을 보였으나, 서울은 32.0%에 불과한 것으로 나타났다.

오는 2027년까지 5년간 정부가 공급하기로 계획한 270만가구 중 지난해 목표물량은 47만가구로, 수도권이 26만가구, 비수도권이 21만가구였는데 전반적으로 수도권에서 인허가 실적이 저조했다.

비수도권의 경우 계획 물량 대비로는 99.7%의 인허가 실적을 거뒀지만 수도권의 경우 26만가구의 69.4% 수준에 머물렀다.

수도권에서도 서울은 8만가구를 계획 물량으로 잡은 데 비해 실제 인허가 물량은 32%(2만6000가구) 수준에 그쳤다.ⓒ국토연구원

수도권에서도 서울은 8만가구를 계획 물량으로 잡은 데 비해 실제 인허가 물량은 32%(2만6000가구) 수준에 그쳤다. 이는 2005~2022년 연평균 실적에 비해서도 크게 하회하는 수치다.

지난 2005~2022년 연평균 인허가·착공·준공 물량과 비교했을 때도 서울은 특히 다른 지역보다 낮은 실적을 거뒀다.

지난해 수도권 인허가 실적은 18만가구, 착공은 10만5000가구, 준공은 17만7000가구로 집계됐는데 각각 2005~2022년 연평균 실적의 69.0%, 47.2%, 82.2% 수준으로 나타났다. 지난해 비수도권의 인허가·착공·준공 실적도 연평균 실적의 79.5%(20만8000가구), 47.5%(10만4000가구), 65.5%(13만9000가구) 수준을 보였다.

반면 서울의 지난해 인허가 물량은 2005~2022년 연평균 실적의 37.5%에 불과했다. 착공과 준공 물량도 각각 연평균 실적의 각각 32.7%(2만1000가구), 42.1%(2만7000가구)로 모두 50% 미만 수준에 머물렀다.

국토연은 주택공급 지연 요인으로 금리 인상과 건설공사비 증가, 주택시장 경기 위축으로 인한 사업성 악화 등을 꼽았다.

고금리 기조가 지속되면서 지난해 브릿지론 대출금리는 평균 10%를 기록했고, 코로나19 펜데믹 기간 일반철근(2021년 기준)은 62.9%, 시멘트와 레미콘(2022년 기준)은 20% 넘는 가격 상승률을 나타내기도 했다.

이외에도 부동산 개발금융의 한계와 도급계약상의 불확실성으로 인한 사업 지연, 안전관리 강화 및 제로에너지 건축물 등 공사비 증가와 공기 증가를 야기하는 규제들도 주요 요인으로 지목됐다.

김지혜 국토연 연구위원은 “정부가 규제를 많이 완화하고 있지만 거시경제 상황이 좋지 않고 고금리가 이어지는 상황에 수요가 살아나지 않아 건설사와 시행사가 인허가를 늘리기 어려운 상황”이라며 “사업성이 악화되면서 금융기관도 부동산PF 대출에 대한 여신관리를 보수적으로 접근하고 있다”고 설명했다.

그러면서 “주택 공급이 2~3년 후에는 원활하지 않을 수도 있다고 생각한다”고 덧붙였다.

서울의 공급 실적에 대해 “서울이라고 하더라도 입지가 좋지 않은 곳은 수요자들이 신중히 접근하는 상황이다. 주택가격이 코로나19 때에 비해 많이 내렸지만 공사비나 금융비용이 높아진 상황이어서 수요자는 분양가격과 주택가격이 아직도 높다고 인식하고 있는 것 같다”며 “서울은 계획 물량이 다른 지역보다 더 많아서 수치상으로 낮은 실적을 보이는 부분도 있다”고 말했다.

또 “공공부문은 인허가나 착공 관련 실적이 예년과 비슷하지만, 민간이 공급을 적게하고 있는 것으로 보여진다”며 “금융비용이 높아졌고 공사비도 올랐는데 서울은 토지비도 높다보니 금융비용도 더 많이 투입되고 사업자 입장에서는 사업을 시작하기 어려운 상황”이라고 했다.

재개발과 재건축 등 정비사업 관련 분쟁이 증가한 것도 낮은 실적을 야기한 것으로 보인다. 김 연구위원은 “도급계약상 불확실성으로 시행사와 시공사 간 분쟁이 발생하는 경우가 있었다”며 “정부에서 공사비 갈등이 발생했을 때 분쟁을 조정하고 예방하는 역할을 할 수 있도록 하는 것이 필요하다”고 주장했다.

이에 따라 국토연은 분쟁 예방·조정 방안과 주택공급 기반 개선방안을 마련해야 한다고 봤다. 공급 과잉과 부족 상황이 반복되지 않도록 공급주체들의 수요 예측력을 강화하고 공사비용 절감 방안 마련과 미분양 해소를 위한 자구 노력이 병행돼야 한다는 것이다.

심교언 국토연 원장은 “공급 위축을 야기하는 영향을 최소화하는 것이 최고의 과제”라며 “범부처가 협력해 장기, 단기로 나눠 대책을 만들 필요가 있다”고 강조했다.

이어 “지역별로 인센티브를 줄 곳은 주고, 공급을 늦춰야 할 곳은 늦추는 한편 공공과 민간 등 사업장 별, 시행사와 건설사 등 사업 주체별 맞춤형 정책을 만들어야 한다”고 제안했다.