공개공지 조성 인센티브…서울시, 지구단위계획 용적률 손본다

현 호암아트홀 건물 부지에 조성할 개방형 녹지. 대지의 절반이 넘는 부지에 녹지를 조성한다. [사진 서울시]

앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지(공공이 사용할 수 있는 사적 공간)를 조성하거나 로봇친화형 건물을 지으면 용적률의 1.2배까지 인센티브를 받는다. 지구단위계획구역에서 낮게 설정한 기준용적률 하향 규정도 폐지한다. 서울시는 19일 이와 같은 내용을 골자로 한 ‘서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안’을 발표했다.

서울시, 용적률 체계 개편 방안

서울 종로구 수송동 도화서길 신축 건축물 예상 조감도. [사진 서울시]

지구단위계획구역은 특정 지역을 계획적으로 개발·관리하기 위해 국토교통부 장관이나 시·도지사, 시장·군수가 지정하는 구역이다. 주거지·상업지·공업지 등 토지 이용 계획을 수립하고 건축 규제 등 다양한 계획을 수립한다.

그간 서울시는 녹지를 제외한 시가화(市街化) 면적의 35%를 지구단위계획으로 지정해 건축물 밀도를 관리하고 기반시설을 확충했다. 서울시 관계자는 “지구단위계획 제도를 도입한 지 24년이 지나면서 규제가 쌓이고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하기 어려워 대폭 손질했다”고 설명했다.

이번 개편의 핵심은 상한용적률 대상을 확대한다는 내용이다. 상한용적률은 건축주가 토지 등을 기부채납할 경우 건축 관계 법령 제한에 따라 적용할 수 있는 최고 한도 용적률을 뜻한다.

서울시는 지금까진 준공업지역 등 특정 대상지에만 상한용적률을 허용했다. 하지만 앞으로 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용을 전 지구단위계획구역으로 확대한다. 또 공개공지를 조성하지 않더라도 지능형 건축물, 특별건축구역에도 상한용적률을 적용할 수 있다. 예컨대 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브는 기준 개정 이후 최대 960%까지 확대 적용이 가능하다.

이와 함께 지구단위계획구역에서 기준 용적률 하향 규정은 폐지한다. 기준 용적률은 지구단위계획상 도로·경관·기반시설 등을 고려해 가구·획지별로 배분하는 기본적인 용적률이다.

그간 지구단위계획구역으로 지정하면 준주거·상업지역 기준 용적률을 서울시 조례상 용적률 대비 100∼300%포인트 낮게 설정했다. 하지만 앞으론 이런 방식으로 기준 용적률을 적용하지 않고, 조례 용적률과 동일하게 적용한다. 오히려 서울시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목을 도입하면 조례 용적률 대비 최대 110%까지 용적률 인센티브를 제공한다.

UAM·스마트기술도입 인센티브 항목 개편

서울 중구 마포로 5구역 10?11지구 도시정비형 재개발사업 조감도. [사진 서울시]

또 미래 도시 공간 수요나 공공성을 고려해 용적률 인센티브 항목을 변경한다. 지금은 건축한계선·권장용도·공동개발 등 10개 분야, 38개 항목을 적용하면 용적률 인센티브를 제공했다. 하지만 서울시는 이런 규정이 변화 대응에 한계가 있다고 판단, 미래 도시 정책에 부합하는 시설이 들어서면 인센티브를 제공하기로 했다.

예컨대 로봇 친화형 건물을 세우거나 도심항공교통(UAM) 등 미래 산업 관련 시설을 만들 때 용적율 인센티브를 받을 수 있다. 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책 방향에 부합하는 항목을 도입해도 동일한 혜택을 받는다.

서울시는 용적률 체계도 통합하기로 했다. 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정됐다. 예컨대 1991년 이전에 용도지역을 변경한 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후 변경 지역은 630%였다. 이처럼 각기 달리 적용하던 용도지역 변경 시점 기준을 2000년으로 단순화하기로 했다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역 대부분은 강북·강서지역이어서 강남·북 균형 발전에도 기여할 것”이라며 “이번 제도 개선은 지구단위계획구역 민간 개발을 지원하고 도시 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다.

서소문·중림동에 정비사업 통합 심의 첫 적용

서울 서대문구 서소문구역 제11,12지구 도시정비형 재개발사업 조감도. [사진 서울시]

한편 서울 서대문구 서소문과 중구 중림동에 대규모 재개발을 통해 고층 빌딩이 들어선다. 서울시는 지난 18일 열린 제1차 정비사업 통합심의위원회에서 ‘서소문구역 11·12지구’와 ‘마포로 5구역 10·11지구’ 도시정비형 재개발 사업의 건축·경관·교통·공원 등 심의를 통과시켰다고 19일 밝혔다.

서대문구 서소문구역 제11·12지구 도시정비형 재개발 사업은 지상 36층 업무 시설이 들어선다. 개방형 녹지 공간을 비롯해 녹지·휴게 시설을 겸비한 생태·광장형 도심 숲 등이 들어선다.

중구 마포로 5구역 10·11지구는 도시정비형 재개발사업에 따라 충정로역 인근에 지상 25층 공동주택 299세대와 업무·판매 시설이 들어선다. 또 어린이공원(2828㎡)을 조성하고 공공 보행 통로 등을 설치한다.

유창수 서울시 행정2부시장은 “이번 심의 결과는 서울시가 도입한 정비사업 통합 심의의 첫 성과”라며 “앞으로도 정비사업 통합심의회를 통해 정비사업 인허가 기간을 대폭 단축할 것”이라고 말했다.

문희철 기자 reporter@joongang.co.kr