이번엔 5월 위기설…PF발 부실 공포

끊이지 않는 위기설, 한계 우려
"부실 심화 전 단계에 정리해야"
부동산 PF, 금융 시스템 전이 우려

[한국경제TV 이민재 기자]
<앵커>

이민환 인하대 경영대학원장 모셨습니다. 위기설이 끊이지 않고 있습니다. 정책 자금으로 또 금융권이 만기를 연장해주면서, 일단 폭탄이 터지는 걸 최대한 미루는 분위기인데, 이제 한계가 온 것 같습니다. 지금의 상황 어떻게 보고 있는지 궁금합니다.

<이민환 원장>

부동산을 보면 알 수 있습니다. 부동산이라는 게 경기에 민감하게 반응하게 마련입니다. 저금리기 부동산 가격이 상승하면서 2020년 92조 5천억원이었던 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 잔액은 2023년 말 현재 135조 6천억원으로까지 증가했습니다. 이렇게 증가한 부동산 PF대출은 요즈음은 워낙 PF대출이 많이 알려졌지만 장래의 현금 흐름을 고려하여 대출이 이루어지는 구조입니다. 그런데 부동산 경기가 회복되지 않고 특히 상업용 부동산, 지식산업센터 등은 그 영향으로 거의 분양이 되지 않고 있습니다. 금융기관으로서는 자금을 회수하기 어렵게 된 것입니다. 그 결과 연체율은 2021년 0.37%에서 2023년 말 2.70%까지 상승했습니다. 물론 근본적인 문제는 우리나라 PF대출의 구조가 시행사가 자본이 하나도 없이 시공사의 보증에 의존하다 보니 이러한 문제가 생긴 것이지만 현재의 상황은 부동산 경기 침체와 고금리가 복합적으로 작용해서 부실이 증가하는 것입니다. 그러나 최근 국제통화기금(IMF)이 올해 세계경제 성장률을 3.2%로 예상하고 있는데 우리나라 경제 전망을 2.3%로 예상하고 있습니다. 이는 한은의 전망치인 2.1%보다는 높지만 여전히 낮은 수준입니다. 따라서 경기가 회복되지 않는 한 단기간에 이문제를 해결하기는 쉽지 않아 보입니다.

<앵커>

정부가 곧 부동산PF 정상화 방안을 내놓는다고 하는데, 이런 부동산 경기 침체 속에서 해결이 가능하겠습니까? 2금융권 얘기 들어보면, 이미 시장에서 부동산 PF 재구조화 자체가 제대로 안되는 분위기 같던데요.

<이민환 원장>

먼저 부동산PF대출의 확대 배경에 대해 살펴보면 첫째는 부동산가격의 상승으로 개발이후 높은 이익이 예상되었고, 둘째는 저금리 체제하에서 안정적으로 낮은 비용으로 자금조달이 가능했으며 셋째는 물가가 안정되어 건설비용이 일정하게 유지되면서 시공사들이 이익을 가져갈 수 있었습니다. 지금은 이 세가지가 어긋나면서 PF대출의 부실이 발생되는 것이죠. 2022년 하반기부터 다양한 형태의 PF대출 부실화 예방을 위한 방안들이 나왔지만 결국 부실은 심화되지 않았습니까? 이러한 지원책들이 효과를 발휘하지 못했다는 것이죠. 지금이라도 늦지 않았습니다. 부실이 심화되기전에 미리 부실 건설사를 정리해 호미로 막을 것을 가래로 막는 우를 범하지 말아야 할 것입니다. 즉 부실이 심각한 건설사를 조기에 정리하는 것이 오히려 시장의 충격을 완화하는 방안이라 생각됩니다. 현재 캐피털 등에서 추진하고 있는 배트뱅크도 부실을 떼어내어 정상화한다는 측면에서 바람직한 방안이라고 생각합니다. 다만 기금을 어떻게 조성할 것인가에 대해서는 충분한 논의가 필요하다고 생각됩니다. 공적자금으로 할 것인지 아니면 금융기관으로부터 갹출하여 자금을 마련할 것인지 둘다 부담케 한다면 그 비율은 어떻게 조정할 것인지, 배드뱅크의 주체는 누가 될 것인지 문제가 한두개가 아닙니다. 그러나 신속한 해결을 위해서는 과거 저축은행 사례 등을 참조하여 기금을 조성하고 이를 통해 구조조정을 실시하는 것이 필요하다고 생각됩니다.

<앵커>

가장 큰 걱정은 역시 부동산 PF 부실이 금융 시스템으로 전이되는 것 아니겠습니까? 사실 예견된 위기가 벌어지는 상황이 올 것 같지는 않지만, 지금 2금융권 상황은 쉽지 않은 것 같습니다. 그래도 본격적인 부동산 PF 구조조정이 시작되면 일부에서는 출혈이 불가피하지 않겠습니까?

<이민환 원장>

2023년말 기준 금융기관의 부동산PF 연체율은 2.7%입니다. 시기별로 상이하긴 하지만 2010년에서 2015년 각 금융기관의 연체율이 가장 높았던 시기를 평균해보면 13.62%입니다. 2023년말 현재 연체율이 가장 높은 증권사의 연체율이 13.73%입니다. 그런데 과거 연체율이 가장 높았던 2015년말의 연체율이 36.58%입니다. 저축은행은 연체율이 가장 높았던 시기가 2013년말인데 그때 연체율이 37.5%이었는데 작년말은 6.94%입니다.따라서 제가 보기에는 이 정도 연체율이나 부실은 금융기관이 감내할 수 있는 수준이라고 생각됩니다. 그러나 부실이 계속 증가한다면 이야기가 달라집니다. 이러한 금융권이 건설사를 지원할 수 있느냐는 별개의 문제인데요. 앞서 언급한 것과 같이 옥석이 완전히 구분되고 시장에 건전하다고 판단되는 건설사만 존재한다면 금융기관이 지원을 하지 않을 이유가 없다고 봅니다.

<앵커>

그런데, 공급이 줄어들 것이란 우려도 있지만, 이번 기회에 부동산 PF 대출 시장에 대한 근본적인 개혁이 필요하다는 시각도 있습니다. 지금은 사업이 잘되면 이익을 개인과 사업 주체가 가져가고, 망하면 우리 사회가 부담하는 구조 아닙니까? 사실상 시공사 보증에 의존하는 구조, 좀 더 책임감 있게 바꿔야하지 않겠습니까?

<이민환 원장>

지금처럼 부실이 건설사로 연결되는 구조를 바뀌야 할 것입니다. 외국의 경우 개발업자 디벨롭퍼가 일정 부분 자기자본을 가지고 투자자를 모집하여 자금을 조달하고 시공사는 시공만 담당하고 있습니다. 따라서 부실이 시공사 즉 건설사까지 확대되지 않는 반면, 우리는 체인구조로 연결되어 있어 분양이 안되면 대출을 보증한 건설사가 부실해지고 자금을 지원한 금융기관도 동반부실해지는 겁니다. 따라서 시행사가 자본을 가지고 자금을 조달하게 되면 이러한 문제점은 어느정도 해결됩니다. 지금은 자금이 하나도 없기 때문에 보증에 의존하고 연쇄 부실이 발생하게 되는 겁니다.

<앵커>

네, 잘들었습니다.
이민재 기자 tobemj@wowtv.co.kr