'4월 위기설' 불식시켜야…이제는 부동산 PF 정상화의 시간

9일 서울 시내의 한 미분양 아파트 앞 공인중개사 사무실 앞에 분양 관련 게시물이 놓여있다. 뉴스1

최근 건설·금융업계를 중심으로 총선 이후 부실이 터지는 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장이 대거 나올 것이란 우려가 컸다. 이른바 ‘4월 위기설’이다. 이에 정부는 “부실이 한꺼번에 드러날 위험은 없다”며 과도한 우려라고 일축한다. 그럼에도 정부는 한편으로 부실 사업장 ‘옥석 가리기’를 추진하고, PF 구조 개선을 위한 대책을 마련하는 등 시장 상황을 예의주시하고 있다.

11일 건설·금융업계와 국토교통부 등에 따르면 현재 금융당국은 다음 주까지 주요 시중은행을 비롯해 상호금융기관, 여신전문금융회사, 저축은행, 보험사 등과 개별 또는 업권별 면담에 나선다. 부실 사업장과 회생 가능 사업장을 구분하는 일종의 '옥석 가리기' 과정이다.

이를 통해 이달 중으로 ‘부동산 PF 정상화 계획’을 발표하고 다음 달부터 실행에 들어간다. 사업성이 입증된 부동산 PF 사업장에 신규자금을 지원하고, 부실 사업장의 신속한 정리를 위한 경·공매 활성화를 추진하는 등의 내용이 포함될 전망이다. 부동산 PF 사업 구조의 근본적인 개선 방안도 마련 중이다.

이에 앞서 지난달 정부는 미분양 주택을 매입하는 기업구조조정리츠(CR리츠)를 10년 만에 재도입하고, 한국토지주택공사(LH)는 건설사가 보유한 토지를 3조원 규모로 매입해 유동성 공급하는 등의 대책을 내놓았다.

하지만 건설업계를 중심으로 근본적인 문제 해결에 대한 요구가 거세다. 한국건설산업연구원(건산연)은 최근 보고서에서 “부동산 개발사업이 성공하려면 시행사와 시공사(건설사), 금융기관 등 사업 참여자 간 수익·위험 분담이 적절히 이뤄져야 하지만, 국내 부동산 PF는 시공사가 상대적으로 적은 이익을 얻으면서 대부분의 위험을 지는 구조로 20여년간 운영됐다”고 지적했다. 특히 부동산 개발사업의 주요 약정서에는 ‘책임준공’ ‘채무인수’(또는 연대보증) ‘공사비 조정 불인정’ ‘대물변제’(책임분양) ‘유치권 포기’ 등의 조항이 있는데, 2022년 하반기 이후 급격히 나빠진 사업 여건과 맞물려 시공사의 부실 위험을 높였다. 건설사가 대부분의 리스크를 떠안는 불공정 구조가 PF 부실의 근본 원인이라는 것이다.

국토부 관계자는 “국내 부동산 PF는 시공사 의존도가 높은, 기형적인 구조”라며 “PF 리스크를 합리적으로 분산하는 방법을 고민하고 있다”고 설명했다.

시행사가 개발사업을 할 때 총사업비에 대한 자기자본비율을 20~30% 수준으로 높여 시공사의 리스크 부담을 줄이는 방향이 유력하다. 통상 국내 부동산 개발사업의 경우 시행사가 투입하는 비율은 대략 총사업비의 5~10% 내외다. 나머지는 규모가 큰 시공사의 채무보증을 통해 금융기관의 대출을 일으켜 사업을 진행한다.

박상우 국토부 장관은 최근 “부동산 PF가 적은 자본으로 빚을 내서 하는 것이기 때문에 구조적으로 건전하지 못하다”며 “빚을 잘 내서 잘 되면 돈을 많이 벌고 안되면 망하는 구조였는데, 이를 개선해야 한다는 컨센서스(합의)가 있었다”고 말했다. 국토부 관계자는 “한국개발연구원(KDI)과 조세재정연구원, 국토연구원 등에 맡긴 부동산 PF 자금조달 관련 해외사례 조사 연구용역이 마무리 단계”라며 “기획재정부, 금융위원회 등과 협의해 조만간 대책을 내놓을 계획”이라고 설명했다.

다만 과도한 규제로 시장이 더욱 위축할 수 있다는 의견도 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시행사의 자기자본비율 높이는 등의 규제가 사업의 안정성을 높일 수는 있지만, 이것이 부동산 개발의 장애물로 작용해 주택 건설 등 사업이 침체할 가능성도 있다”고 설명했다.

시행업계는 최근 자기자본비율 확대에 대해 “단계적인 확대가 필요하다”는 입장을 정부에 전달한 것으로 알려졌다. 한 시행업계 관계자는 “PF 부실의 근본 원인은 시장 가격이 과도하게 하락했기 때문”이라며 “금융 건전성을 확보하는 것도 중요하지만 우선 수요 진작 등 시장 회복 대책 마련이 시급하다”고 강조했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr