폭탄 돌변 ‘책임준공’…‘풍전등화’ 신탁사 [스페셜리포트]

지방을 중심으로 부동산 불황의 골이 깊어지면서 부동산 신탁사를 바라보는 우려의 시선이 확산하고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)은 크게 금융과 시공이 핵심인데 두 가지 모두 차질을 빚고 있어 여느 때보다 위기감이 크다는 게 작금의 시장 분위기다. 감사보고서를 통해 잠재 부실이 드러날 4월부터 건설사들이 줄도산에 처할 수 있다는 우려가 팽배하다. 신탁업계는 초비상이다. 부동산 불황으로 순이익이 급감한 가운데 신용등급 하락으로 자금 조달 비용마저 올라 사면초가에 처했다. 특히 부동산 시장 호황 때 효자 노릇을 했던 책임준공 관리형(이하 책준형) 토지신탁 사업이 부메랑이 됐다. 실적 악화 → 신용도 하락 → 자금 조달 차질 등 악순환 고리에 빠져들었다는 진단이다.

(일러스트 : 정윤정 기자)

신탁사 순이익 ‘뚝뚝’

한토신, 회사채도 미매각

부동산 신탁사는 시행사와 계약을 맺고 부동산 대출금이나 사업비 등 자금을 관리하거나 부동산 개발·인허가를 비롯한 개발 사업을 대행해주고 수수료를 받는다. 부동산 호황기 때 호실적을 구가했던 신탁사가 불과 1년 새 줄줄이 풍전등화의 위기를 맞았다.

금융투자협회에 따르면 국내 부동산 신탁사 14곳의 지난해 연간 당기순이익 총합은 2491억원으로 집계됐다. 직전 해인 2022년 연간 당기순이익 총합(6426억원)과 비교하면 61% 급감한 수준이다.

회사별로는 KB부동산신탁과 교보자산신탁 부진이 눈에 띈다. 이 두 곳 신탁사는 지난해 연간 각각 841억원, 295억원의 당기순손실을 기록했다. 이들 회사는 2022년에는 각각 677억원, 303억원의 당기순이익을 냈다. 지난 1년간 순이익이 반 토막 이상 난 신탁사도 수두룩하다. 무궁화신탁(-89%), 코람코자산신탁(-89%), 대한토지신탁(-55%), 코리아신탁(-47%), 우리자산신탁(-47%) 등 9개사는 지난해 연간 당기순이익이 급감했다. 14개 신탁사 가운데 지난해 당기순이익이 전년보다 늘어난 곳은 대신자산신탁, 한국투자부동산신탁, 한국자산신탁 등 3곳에 불과했다. 이경자 삼성증권 애널리스트는 “신탁사별 실적 차이는 주로 대출채권 관련 손실에서 나타났는데, 책준형 토지신탁에서 대손 반영이 컸다”면서 “이를 중점적으로 수주해온 KB·교보자산신탁의 지난해 순손실 전환이 이를 방증한다”고 밝혔다.

국내 부동산 신탁사 가운데 자본력이 가장 뛰어나다는 한국토지신탁마저도 신용등급이 강등된 점을 업계 관계자들은 큰 충격으로 받아들인다. 지난 2월 한국신용평가는 한국토지신탁 신용등급을 ‘A’에서 ‘A-’로 한 단계 강등했다. 지난해 부동산 경기 침체로 수주가 급감한 데다, 부실 자산 규모가 부동산 신탁사 14곳 가운데 가장 크게 증가했기 때문이다.

지난해 3분기 기준 한국토지신탁 고정이하자산은 4398억원으로 2022년 말보다 535억원 늘었다. 고정이하자산은 사업장 분양률이나 공정률 등을 고려했을 때 현금흐름 불확실성이 상당히 높다는 의미다. 시공사 부도로 공사가 중단됐거나 준공 후 미분양 등으로 분양 대금이 제때 회수되지 않는 사업장이 늘었다는 얘기다. 신탁업계를 바라보는 우려의 시선이 확산하면서 이들의 자금 조달도 차질을 빚는다. 지난 2월 한국토지신탁은 1000억원 규모 회사채 수요예측을 진행했으나 이를 사겠다는 기관 투자자 매수 주문은 380억원에 그쳤다.

PF 사업장이 심상찮게 돌아가면서 손실 흡수 능력을 확대하려는 움직임도 목격된다. KB부동산신탁은 지난해부터 단기차입금 한도를 늘리고 있다. 지난해 5월 이후 모두 4차례에 걸쳐 단기차입금 한도를 7650억원까지 늘렸다. 책준형 사업장에서 부실 위험이 커져 추가 사업비 투입이 줄을 이은 영향으로 분석된다.

부메랑 된 책준형

건설사 부실 → 신탁사로

한때 ‘황금알 낳는 사업’으로 불리며 우후죽순 생겼던 신탁사 실적이 일제히 곤두박질친 까닭은 뭘까.

이해를 위해서는 복잡한 부동산 PF 밑그림부터 그려봐야 한다.

우선 부동산 PF의 골자는 시행사가 땅을 사고(브리지론) 시공사가 건물을 지어(본 PF) 판매(분양)하는 것이다. 이때 땅을 사려 조달하는 대출이 브리지론이다. 예를 들어, 땅을 매입하는 데 100만원이 필요하다면 시행사 자금을 10%(10만원) 정도 넣고, 나머지 90%(90만원)를 저축은행이나 증권사 등 제2금융권에서 최소 10% 이상 고금리를 주고 빌린다. 땅을 확보한 뒤 관할 관청에 ‘여기에 주상복합 또는 아파트를 지어 분양하겠다’며 건축 인허가를 신청한다. 이때 주요 건설사 책임준공 확약과 함께 인허가를 받으면 본 PF로 전환되며 공사비용을 조달할 수 있다. 즉, 공사비용이 100만원 든다면 본 PF에서 200만원을 빌린 뒤 땅 사려고 빌린 90만원(브리지론)을 갚고 나머지 돈 110만원 정도를 공사비로 쓰는 구조다.

당장 리스크가 현실화한 고리는 브리지론이지만 금융권은 지난해부터 이보다 더 큰 부실 진원지로 신탁사 토지신탁을 지목해왔다. 신탁사 개발 사업은 크게 차입형 토지신탁과 관리형 토지신탁으로 나뉜다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 주도적으로 사업비를 조달한다. 관리형 토지신탁은 책임준공형이 대부분이다. 신탁사가 대주단에 책임준공 확약을 제공하면 금융사로 구성된 대주단이 신탁사 신용을 담보로 PF 대출을 실행하는 방식이다. 책준형 토지신탁은 규모가 작고 신용등급이 낮은 중소 시공사(건설사)를 대상으로 신탁사가 신용공여를 제공한다. 책준형 신탁은 일반 신탁 대비 보수가 높아 신탁사 입장에서는 효자 상품 노릇을 톡톡히 했다.

사업 구조를 뜯어보면 이렇다. 우선 시공사가 신탁사에 사전 약속한 준공 기한에 대한 1차 책임준공 확약을 제공한다. 신탁사는 이 책임준공을 지렛대 삼아 대주단을 구성한다. 대주단은 책임준공을 전제로 신탁사 신용을 믿고 PF 대출을 일으킨다. 중소 건설사가 단독으로 시공을 맡게 되면 금융권에서 본 PF 대출이 힘들므로, 신탁사가 건설사를 대신해 금융기관에 책임준공을 약속하고 자금 관리까지 도맡는 구조다.

김성주 더불어민주당 의원실에 따르면 지난해 9월 말 기준 국내 신탁사 책준형 수탁액은 2020년 12월 말(8조4000억원)보다 2배가량 늘어난 17조1000억원으로 집계됐다. 책준형 사업장은 KB부동산신탁이 180개로 가장 많았다. 이어 신한자산신탁(167개), 무궁화신탁(139개), 하나자산신탁(119개), 코리아신탁(117개), 우리자산신탁(108개) 순이다.

물론 책준형 비중이 높다는 이유만으로 재무건전성이 나쁘다고 일반화하기는 힘들다. 책준형 사업을 수주했다고 당장 대손충당금을 쌓는 것은 아니다. 해당 사업장에서 자금 회수가 불투명하다고 판단될 때 대손충당금을 쌓는다. 실제 자금 회수가 이뤄지지 못할 경우 대손충당금은 손실로 인식된다. 최근 수주한 사업장에서 단기간 이런 손실로 이어지는 것도 아니다.

하지만 고금리에 건설 업황 침체가 겹치자 저금리 때 수주한 사업장에서 수면 아래 있던 문제가 동시다발적으로 불거진다. 책준형을 연결 고리로 중소 건설사 리스크가 줄줄이 신탁사로 전이되는 양상이 뚜렷하다.

첫째, 지방 사업장을 중심으로 원자재, 인건비 상승 여파로 공사가 지연되거나 아예 중단하는 곳이 속출한다. 특히 책준형 토지신탁의 8할은 자금력이 취약한 중소 건설사로 이뤄진다. 한국신용평가에 따르면 2022년 9월 기준 책준형 신탁 사업에 참여한 시공사 가운데 시공능력평가 10위 이상 기업은 한 곳도 없다. 100위 이상 기업이 41%로 가장 많았다. 500위 미만 시공사가 27%로 뒤를 이었다.

둘째, 책임준공을 약속했던 중소 건설사가 준공 의무를 포기하거나 기한 내 공사를 완료하지 못했을 경우 이들 건설사는 채무 인수 위험에 고스란히 노출된다. 대한건설협회와 건설산업연구원 등에 따르면 지방 중소 건설사가 참여한 대부분 사업장에서 건설사가 대주단에 책임준공과 조건부 채무 인수, 연대보증 약정을 줄줄이 걸어놨다. 이런 상황에서 최근 1~2년간 원자재 가격 급등과 인건비 상승, 파업 등으로 공사 기간이 길어지자 상당수 시공사가 책임준공 기한을 넘겼다. 즉, 이들 건설사가 채무 인수 위험에 노출됐거나 채무를 떠안을 처지에 놓였단 의미다.

대한건설협회와 건산연이 국내 중소 건설사(시공능력평가액 40~600위)를 대상으로 실시한 ‘부동산 신탁사 참여 PF 사업장 현황 분석 결과’에 따르면 신탁사가 참여한 총 70개 사업장 가운데 62곳이 채무 인수 약정을 체결했다. 이런 가운데 지난 2020~2022년 부동산 활황기 시절 착공한 상당수 사업장에서 조만간 책임준공 기한이 도래한다. 채무 부담을 떠안을 건설사가 급증할 것으로 짐작할 수 있는 대목이다.

채무 인수 리스크에 쓰러진 건설사도 속출한다. 지난해 폐업한 건설 업체는 1948곳으로, 2006년 이후 17년 만에 최대치를 기록했다. 올 들어서도 시공능력평가 순위 100위권 중견 건설사들이 줄줄이 무너지고 있다.

건설업계와 법원 등에 따르면 서울회생법원은 지난 2월 말 법정관리를 신청한 새천년종합건설에 대해 최근 포괄적 금지명령을 내렸다. 포괄적 금지명령은 정식으로 회생 절차를 시작하기 전 당사자 자산을 모두 동결하는 것이다. 법원 허가 없이 가압류나 채권 회수가 금지되고, 회사도 자체적으로 자산을 처분 못한다. 전남 나주에 본사를 둔 새천년종합건설은 1999년 설립된 시공능력평가 순위 105위 업체다.

이외 광주·전남 지역에서는 송학건설과 세움건설이 법원에 법정관리를 신청한 뒤 포괄적 금지명령을 받았다. 이에 앞서 시공능력평가 122위 선원건설도 법원에 법정관리를 신청한 뒤 포괄적 금지명령을 받았다. 경기 가평에 본사를 둔 선원건설은 통일그룹 계열사로, 2000년 설립돼 교단 발주 사업과 함께 토목 사업과 아파트, 오피스텔 등 주택 사업을 벌여왔다. 이 밖에 중원건설, 씨앤티종합건설 등이 법원에 회생 절차를 신청했으며 인천 영동건설, 울산 부강종합건설 등은 회생 절차에 돌입했다.

셋째, 이렇게 시공사가 줄줄이 무너지기 시작하면서 신탁사 재무 상태는 악화 일로를 걷는다. 시공사가 책임준공을 이행 못하면 신탁사가 본래 준공 기한으로부터 6개월 이내 2차 책임준공 확약을 대주단에 제공해야 한다. 이 경우 공사를 진행시키려면 신탁사 자체 자금 투입이 불가피하다. 상당수 시공사가 건설을 포기하면서 최근 신탁사 자체 자금 투입이 빠른 속도로 늘고 있다. 한국신용평가에 따르면 국내 부동산 신탁사 14곳의 신탁계정대여금은 지난해 말 기준 4조9000억원으로, 2022년 말 2조5000억원보다 90% 가까이 늘었다. 신탁계정대여금은 부동산 신탁사가 사업비 조달을 위해 고유계정(자기자본)에서 신탁계정으로 빌려준 자금을 뜻한다.

문제는 본 PF에서 신탁계정대여금이 은행 등 금융기관 대비 후순위라는 데 있다. 우여곡절 끝에 신탁사 자체 자금을 투입해 공사를 진행했더라도 안심할 수 없는 이유다. 진짜 위기는 준공 후 미분양이다. 1~2년 뒤에도 고금리 기조가 이어지고 부동산 투자 심리가 회복되지 않는다면 자칫 더 큰 리스크를 안을 수 있다. 준공 후 미분양이 쌓이면 이때부터 금융사 손실이 눈덩이처럼 커진다. 주로 은행이 참여하는 선순위 채권단은 준공 후 미분양 아파트를 반값에만 팔아도 원금을 건진다. 후순위는 할인 분양폭이 대략 20%를 넘는 순간 손실이 본격화한다.

또 책준형은 물류센터나 지식산업센터, 오피스텔 등 비(非)주거형이 많아 경기 변동성이 높고 분양 성공률이 낮다. 대체투자업계 관계자는 “주요 유통 대기업이 수익성 중심 경영으로 전략을 선회하면서 물류센터 투자자들의 자금 회수(엑시트)가 난항을 겪고 있어 회수 불확실성이 높다”고 우려했다. 또 다른 관계자는 “책준형 비중이 높은 일부 신탁사는 신탁계정대를 투입할 고유 자금이 부족해 미완공 사업장을 일부 부도 처리한 경우도 있는 것으로 안다”며 “시공사가 부도나는 상황도 곤혹스럽지만 신탁사 자기자본을 투입해도 사업장이 부도날 상황이라면 추가 자금 투입이 큰 의미가 없다는 점도 고민거리”라고 분위기를 전했다.

올해~내년 상반기 고비

신탁 사업 위축 우려

정부 정책 기조가 신탁사에 불리하게 돌아가는 점도 우려 요인이다. 당장 1·10 부동산 대책에서 나온 ‘재건축 패스트트랙’은 신탁 사업 강점을 훼손시켰다는 평가가 지배적이다. 재건축 패스트트랙은 아파트를 지은 뒤 30년이 넘었다면 안전진단을 생략하고 재건축추진위원회나 조합을 먼저 설립한 뒤 안전진단은 사업계획 승인 전까지만 받도록 도시 및 주거환경정비법(도정법)을 개정하겠다는 게 뼈대다.

신탁 방식을 선택하면 추진위·조합설립 단계를 건너뛰고 신탁사가 직접 업무를 진행해 도시정비사업 기간을 1~2년 줄일 수 있다. 하지만 재건축 패스트트랙이 국회 문턱을 넘으면 신탁 방식보다 조합 방식이 더 빠르게 진행될 수 있다. 특히 서울과 광역시 위주로 조합 방식이 더 유리하다는 분석이 나온다. 정비사업 단계 간소화와 전문성에 매력을 느껴 사업비의 3~4% 수수료를 내고 신탁사를 끼고 정비사업을 추진하려는 단지들이 고민에 빠질 것으로 보인다. 주요 재건축 사업장에서도 이런 분위기가 감지된다. 신탁 방식에 무게를 두고 정비사업을 추진하던 목동4·8·12단지 등이 신탁 방식과 조합 방식을 놓고 고민 중인 것으로 전해진다.

신탁사 계약 해지 조건이 완화된 점도 신탁사 어려움을 가중시키는 요인이다. 지난해 10월 국토부는 신탁 방식 정비사업 표준계약서와 시행규정을 확정했다. 이에 따르면 신탁 계약을 체결한 주민 모두가 계약 해지에 동의하지 않더라도 계약 이후 2년 안에 사업시행자로 지정되지 못하거나 주민 75% 이상이 찬성하면 신탁 계약을 일괄 해지할 수 있다. 신탁 방식으로 사업을 추진하던 곳에서도 조합 방식으로 변경하는 일이 쉬워졌다는 평가다.

이태희 건설산업연구원 부연구위원은 “재건축 패스트트랙이 국회 문턱을 넘으면 신탁 방식보다 조합 방식이 더욱 빠르게 진행될 수 있다는 평가가 나온다”며 “신탁사 계약 해지 조건이 완화된 점도 신탁사에는 악재로 꼽히는 상황”이라고 분석했다.

건설업계는 올해부터 내년 상반기까지를 최대 고비로 보고 있다. 당장 올해 만기가 돌아오는 책준형 사업장이 전국에 100곳이 넘을 것으로 본다. 신탁사 수주 경쟁이 가장 치열했던 때는 2021~2022년 사이다. 통상 사업 기간이 2년이고 책임준공 추가 기간 6개월을 더하면 올해부터 내년 상반기까지 채무 상환 압박이 커질 것이라는 분석이다. 한국신용평가 관계자는 “2022년 이후 책준형 토지신탁 사업장에 참여한 시공사가 부도·파산 선고를 받거나 건자재 조달 차질과 인건비 상승 등으로 공정이 지연되는 경우가 늘고 있다”며 “시공사 신용도가 낮은 사업장이 대부분이고 자재비와 금리 상승, 미분양 위험으로 우발채무 현실화 가능성이 높아진 상황”이라고 우려했다.

전문가들은 PF 사업장의 ‘질서 있는 구조조정’을 서둘러 신탁사 연착륙을 유도해야 한다고 입을 모은다. 김정주 건설산업연구원 연구위원은 “벌써부터 신탁사 한두 곳 정도는 파산하는 게 아니냐는 우려까지 나온다”며 “정부가 부동산 PF 지원 대책 이외에도 침체한 부동산 시장을 견인할 수 있는 수요 진작 방안을 서둘러 마련하는 게 중요하다. 미분양 주택을 주택 수에서 제외해준다거나 양도세 완화 등을 통해 미분양을 해소할 수 있도록 하는 과감한 정책으로 수요를 끌어올리는 것 역시 필요하다”고 강조했다. 이어 김정주 연구위원은 “향후 신탁사의 PF 시장 참여는 위축될 것”이라며 “대신 도시정비사업이나 노후화된 1기 신도시 등 우량 사업장으로 사업 시행을 대행하는 형태로 가려는 움직임이 활발해질 것”이라 전망했다.

PF 사업장 옥석 가리기도 속도감 있게 진행될 필요가 있다는 게 전문가들 목소리다. 유선종 건국대 부동산학과 교수는 “신탁사의 리스크 확산을 막으려면 결국 시공사 부도가 덜 나게 정부에서 정책적인 대응책을 마련해야 한다”며 “신속한 구조조정을 유도하기 위해 브리지론 단계 PF 사업장을 정리하는 것도 방법”이라고 설명했다.

업계 관계자들은 국내 부동산 신탁사 가운데 자본력이 가장 뛰어나다는 한국토지신탁의 신용등급이 강등된 점을 큰 충격으로 받아들인다. 지난 2월 한국신용평가는 한국토지신탁 신용등급을 ‘A’에서 ‘A-’로 한 단계 강등했다. (한국토지신탁 제공)

[본 기사는 매경이코노미 제2251호 (2024.03.20~2024.03.26일자) 기사입니다]