"부동산PF 위기 연착륙 위해 토지·미분양 매입 지원책 늘려야"

개발사업 수익성 악화→건설사·금융사 부실로
정상 진행 어렵거나 준공 사업장 지원 강화해야
미분양 매입 주체에 세제혜택 강화 필요
수익성 개선 위해 손실분담 여건 조성해야

최근 1년 반 사이에 부동산PF(프로젝트 파이낸싱) 자금 조달이 여건이 나빠지고 공사비 인상까지 맞물려 건설업계 전반에 위기감이 감돌고 있다. 최근 부동산PF 위기로 부실채권 규모가 예상보다 커질 가능성이 있어 연착륙할 수 있는 지원책을 마련해야한다는 지적이 나왔다.

9조원대의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 갚지 못해 워크아웃(기업구조개선)을 신청한 태영건설의 운명이 11일 결정된다. 사진은 영등포구 태영건설 본사. 사진=조용준 기자 jun21@

9일 건설산업연구원 동향브리핑에서 김정주 연구위원은 "부동산경기 호황기 중 과도하게 개발사업들이 추진된 측면이 있고 향후 부실채권의 규모는 예상외로 클 가능성이 있어 위기 연착륙에 정책 역량을 집중해야 한다"고 밝혔다.

김 위원은 "글로벌 금융위기당시와 비교해 PF의 절대적 규모가 커진데다 PF 공급 구조도 전보다 복잡해져 신속한 부실 정리가 쉽지 않은 상황"이라며 "대형 개발사업 처리 과정에서 자금시장에서의 불안이 발생할 가능성도 완전히 배제하기 어렵다"고 설명했다.

최근 들어 공사비 상승, 금융기관들의 PF 공급 축소로 금융비용이 증가하고 신규 개발사업 추진이 감소하면서 수주 기회가 줄어드는 등 개발사업 수익성이 악화되고 있다. 금융당국이 부동산PF 정리에 나서면서 건설업계 전반에 위기감이 고조되고 있다. 개발사업에서 발생한 수익성 악화가 건설사의 부실을 초래하고 PF를 공급했던 금융기관들의 부실로 전이될 수 있다.

국내 부동산PF는 시공사의 신용보강에 의존해 공급이 이뤄지는 구조다. 국내 부동산PF 사업 상당수는 시행사의 자본력이 낮아도 시공사가 제공하는 책임준공이나 채무인수 또는 연대보증을 제공하면 금융기관이 이를 담보로 금융을 자금을 조달한다. 이로 인해 개발사업의 수익성이 낮아지면 채무상환 부담이 시공사로 전이될 수 밖에 없다. 시공사가 부도 등으로 채무상환을 할 수 없게 되면 금융기관도 손실이 불가피하다.

김 연구위원은 "위기 연착륙을 위해 브릿지론 단계에서 정상적인 사업진행이 불가능하거나 준공이 완료돼 손실 인식 지연이 불가피한 사업장에 부실 규모를 줄일 수 있는 지원책 마련이 필요하다"고 설명했다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)으로 유동성 위기를 겪고 있는 태영건설이 워크아웃을 신청한 가운데 5일 서울 성동구에 위치한 태영건설의 성수동 개발사업 부지 공사현장이 멈춰 서 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

먼저 공공 참여 펀드나 리츠, 토지은행 등을 활용해, 임대 또는 분양주택 등으로 활용 가능성이 높은 토지에 대해서는 매입 여력을 확충하는 방안이다. LH나 지역 공공개발기관이 민간과 펀드를 조성해 준공 미분양 물량을 매입하되 매입주체에게 세 부담 완화나 투자자에 세액공제를 허용하는 방안 등도 모색해볼 수 있다.

추진 중인 사업장들에 대해서는 수익성 개선을 통해 손실 인식 시점을 분산시키고 시장 참여자 간 협의로 손실 분담이 가능한 여건을 조성하는 방안도 고려해볼 수 있다. 개발사업 수익성이 제고되면 참여자 간 사업 재개나 대출만기 연장, 손실부담이 용이해질 수 있어서다.

김 연구위원은 "지방 미분양 물량을 매입하는 개인이나 법인, 사업자에 대한 취득세나 양도세 등 세 부담을 줄여 미분양 매입 수요가 확대될 수 있는 여건을 조성하는 방안도 고려해볼 수 있다"며 "미분양 물량을 매입해 임대사업을 수행하는 개인이나 법인에게도 일반 등록임대사업자보다 강화된 혜택을 부여할 필요가 있다"고 설명했다.

부동산 경기 변동에 따라 금융시장 불안을 초래하는 국내 부동산 PF 구조개선에 대한 고민도 필요하다. 개발사업 참여자 간 위험분담구조를 정상화해 개발사업의 안정성을 높여야 한다.

특히 경쟁적 수주환경은 건설사에게 과잉 신용공여를 제공하게 하는 주된 원인으로 꼽힌다. 이를 해소하기 위해서는 개발사업 추진 과정에서 금융기관과 건설사 간 불공정 약정에 대한 합리적인 규제의 틀을 마련해나가야 한다. 예를 들어 책임준공이 현재는 예외사유가 제한적으로 인정되고 있는데 국토부나 금융위 등에서 해석 기준을 마련해 PF시장 참여자들에게 권고할 수 있다는 것이다.

김 연구위원은 "금융위원회는 부동산PF에 대한 명확한 법적 근거를 마련하는 한편, PF 취급 금융기관들에 대한 건전성 규제 강화와 업권별 규제차익 최소화를 통해, 금융기관들이 충분한 자체 사업성 판단에 기초해 금융을 공급할 수 있도록 유도해야 한다"고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr