그린벨트·군사시설보호구역 해제 논란을 대하는 자세 [서진형의 부동산포커스]

개발제한구역(그린벨트)이나 군사시설보호구역은 개발이 어려운 지역으로 인식되어 있다.ⓒ뉴시스

개발제한구역(그린벨트)이나 군사시설보호구역은 개발이 어려운 지역으로 인식되어 있다. 그런데 최근 정부에서 이러한 지역들을 해제하겠다고 발표하였다. 국민들은 어리둥절하고, 해당 토지 소유자들은 대부분 반색 할 것이다. 토지이용 규제완화는 토지가격의 상승을 가져오기 때문이다.

우리나라의 모든 토지는 각 용도지역지구로 지정되어 있다. 이 제도는 국토의 효율적 이용을 위하여 각 토지의 용도를 지정하는 제도이다. 용도지역지구제는 용도지역과 용도지구, 용도구역으로 구분한다. 그린벨트 제도는 용도구역에 해당한다. ​용도구역은 시가지의 무질서한 확신 방지와 단계적, 계획적 토지이용을 도모하며 토지이용의 종합적 조정과 관리를 위해 지정하는 구역이다. 용도구역은 토지의 용도 및 해당 구역에서의 활동을 관리한다. 관련된 지정 및 변경 사항에 따라 각각의 법과 규정으로 관리하는데 개발제한구역은 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별 조치법에 의하여 관리하는 구역이다.

이 법에 의한 우리나라의 그린벨트제도는 1971년 지정된 이후 극히 예외적인 공공적 목적 이외에는 개발을 제한하였다. 그래서 대도시의 무질서한 평면 확산을 방지하였고, 도시주변의 산림보호에 기여하였으며, 대도시의 대기오염을 억제하고 산소 공급을 통한 도시의 허파 기능을 담당하였다. 그리고 대도시 주민들의 여가 활동에 따른 휴식공간을 제공하기도 하였다. 물론 부작용도 없지는 않았다. 인근 토지 소유자와의 상대적 소득격차, 단속 위주의 개발규제, 부재지주의 증가, 사유재산권의 지나친 제한 등의 문제점을 나타내기도 하였다. 그러나 종합적으로 부정적인 효과보다는 긍정적 효과가 있었다는 데 대하여 이견이 없다.

정부는 지역경제 활성화를 위하여 비수도권(울산, 광주, 대구 등 비수도권 총 6개 권역) 중심의 개발제한구역(그린벨트) 해제계획을 발표하였다. 환경평가 등급이 1·2등급이라도 국가 또는 지역전략사업으로 추진하면 해제할 수 있다는 것이다. 다만 환경평가 1·2등급지 면적만큼의 토지를 신규 그린벨트로 지정해야 한다는 조건이 있다. 물론 지역경제의 활성화, 고가의 공장용지, 산업용지의 부족 등을 해결하기 위하여 필요한 조치이다.

대상지를 선정할 때 지방자치단체의 신청, 전문적인 검토, 중앙도시계획위원회 자문, 국무회의 의결 등의 절차를 진행한다고 하지만 대상지역의 선정에 따른 잡음이나 특정기업의 특혜 문제 등이 나타날 수 있기 때문에 세부적인 선정기준 등에 계획을 철저히 수립하여야 한다. 또한, 해당 부지에 대한 개발이익환수에 대한 문제나 토지투기 방지 대책 등에 대한 대비도 필요하다.

한편, 군사시설보호구역도 국민의 권익을 증진하기 위하여 대규모로 해제한다고 발표하였다. 군사시설보호구역은 군사기지·시설을 보호하고, 군사작전을 원활히 수행하기 위해 국방부 장관이 지정하는 구역을 말한다. 이 지역은 국토 전체 면적의 약 8% 정도이다. 정부에서는 안보에 지장을 주지 않는 범위에서 적극적으로 주민 수요를 검토해 군사시설보호구역을 해제하기로 결정했다고 설명하지만 국민들은 불안하다.

분단 국가, 북핵 위협 등의 우리나라 상황에서 군사시설보호구역을 이렇게 해제하더라도 국가안보에 전혀 문제가 없는지 충분한 설명 또는 홍보가 필요하다. 그리고 전체 해제구역의 85%가 비행장 인근인데 이착륙의 문제, 비행기소음의 문제는 어떻게 해결한다 또는 문제가 없다는 시뮬레이션을 제시하였다면 정책의 효과도 배가 되었을 것이다.

한편, 일부 야권에서는 재개발·재건축 규제 완화와 그린벨트 해제에 이은 포퓰리즘적 총선용 정책이라는 비판이다. 총선이 다음 달 4월이다. 불가피한 정책이고, 합리적인 정책이라면 발표의 시기를 총선 이후로 미루었다면 국민들의 지지를 더 많이 얻었을 수도 있다. 충분한 시간을 가지고 군사작전에 미치는 영향, 부동산 투기의 문제 등에 대한 대비책도 마련하여 발표할 수 있었을 것이다.

이와 같이 그린벨트 구역이나 군사시설보호구역을 해제하는 문제는 이해당사자 뿐 만 아니라 국민의 삶과 밀접한 관련을 가지고 있기 때문에 철저한 준비를 통하여 완벽한 대책을 마련하고, 파생되는 문제가 발생하지 않도록 제도적 조치도 함께 이루어져야 한다.

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글/ 서진형 광운대 부동산법무학과 교수·한국부동산경영학회 회장