[단독] ‘메가톤급’ 용산개발…코레일, 최적의 사업 경로 밑그림

10년여 만에 용산국제업무지구 개발사업 재추진
코레일-SH공사 공동 시행…토지공급 및 마케팅 전략 수립 착수

한국철도공사(코레일)가 대규모 서울 용산국제업무지구 개발사업과 관련한 밑그림을 그린다.용산국제업무지구 조감도.ⓒ코레일

한국철도공사(코레일)가 서울 용산국제업무지구 대규모 개발사업과 관련한 밑그림 그리기를 시작했다.

과거 한 차례 사업이 엎어진 적 있는 데다 최근 부동산경기 침체 등 시장 상황이 여의치 않은 만큼 성공적인 사업 추진을 위한 최적의 개발 전략을 수립하겠단 의지가 크다.

7일 업계 등에 따르면 코레일은 최근 ‘용산국제업무지구 도시개발사업 토지공급 및 마케팅 전략 수립’ 용역을 발주했다.

해당 사업은 과거 코레일이 정비창으로 쓰던 서울 용산구 한강로3가 40-1번지 일대 용산역 뒤편 부지(49만5000㎡)를 개발하는 대규모 프로젝트다. 앞서 2010년에도 사업이 추진된 적 있는데, 당시 자금 부족 및 글로벌 금융위기 등이 맞물리면서 3년 만에 무산됐다.

현재 이곳 부지는 코레일이 73%, 국토교통부가 27% 소유하고 있다. 사업은 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 7대 3의 비율로 공동 시행한다.

단순히 민간에 토지를 우선 매각하는 지난 사업방식에서 벗어나 우선 공공기반 시설과 필지를 조성하고 향후 민간에 개별 필지를 분양해 개발하는 방식으로 진행된다. 전체 사업비는 종전 대비 20조원 이상 늘어난 51조원 규모에 달한다.

이번 용역은 본격적인 사업에 앞서 토지공급 특화 및 활성화 전략, 마케팅 전략 및 실행방안을 마련해 최적의 공급계획을 수립하기 위해 마련됐다. 용역기간은 착수일로부터 12개월이며 용역비는 18억7800만원 수준이다. 용역이 계획대로 진행되면 내년 1분기께 용역 결과가 나올 전망이다.

고금리에 원자재값이 폭등하고 부동산 시장 침체로 건설경기도 얼어붙은 만큼 공공주도 개발사업에 민간이 적극적으로 참여하기 힘든 실정이다. 사업 추진에 따른 문제점을 줄이기 위한 선제 조치로 풀이된다.

주요 과업은 ▲현황 분석 및 적용안 도출 ▲토지공급 최적화 전략 및 계획 수립 ▲사업 활성화를 위한 마케팅 전략 수립(투자유치 전략 및 실행방안) 등 크게 3가지다.ⓒ서울시

주요 과업은 ▲현황 분석 및 적용안 도출 ▲토지공급 최적화 전략 및 계획 수립 ▲사업 활성화를 위한 마케팅 전략 수립(투자유치 전략 및 실행방안) 등 크게 3가지다.

세부적으로는 입지여건, 사업지에 대한 리스크 및 잠재력 등을 분석하고 분양 관련 법령 및 부동산 세제 등을 살펴볼 방침이다. 국내외 시장 상황 및 투자 동향을 검토하고, 사업지구와 인근 부동산 시장 환경 특성을 도출, 일대 시장의 수요패턴과 미래수요 등을 예측한다.

또 해당 사업과 유사한 고밀도 복합개발 관련 국내외 성공사례를 찾고 사업전략 분석도 이뤄진다. 이를 통해 용산국제업무지구에 적합한 개발 방향을 설정한단 계획이다. 용산국제업무지구의 비전과 장기 목표 및 전략도 개발한다.

개별 부지에 대한 분양 활성화 방안도 고민한다. 각 필지의 적정공급가격과 공급대상 자격요건, 공급 시점의 시장 상황 등을 예측해 최적의 공급 방안을 찾는다. 시행자인 코레일과 SH공사가 일부 토지를 직접 개발하는 방안도 함께 검토한다.

또 국제업무지구로 발돋움하기 위한 국내외 기업 투지유지 전략 및 실행방안도 마련한다. 파급효과 창출이 가능한 다양한 앵커기업을 비롯해 국제기구, 투자사 및 의료시설 등 유치대상을 선정하고 사업 동향과 특성을 파악해 타겟팅, 투자유치 실행전략을 세울 방침이다.

타 국제업무지구와의 차별성 및 상품성 강화를 위한 브랜딩도 실시한다. 경쟁력 강화를 위한 스마트시티 도입, 지속성장 전략, 블록별 네이밍 및 콘셉트를 제시한다. 이를 바탕으로 향후 국내외 기업 및 투자자 대상 마케팅 방안을 수립하고 유수기업을 대상으로 홍보할 예정이다.

코레일 관계자는 “이번 용역을 통해서 용산국제업무지구 사업의 실질적인 사업전략이 다 마련될 예정”이라며 “시장 상황이 여의치 않은 만큼 단계적 개발에 나설 계획이다. 여러 가지 시나리오를 놓고 시장 상황에 맞는 최적의 시나리오로 사업을 시행할 것”이라고 설명했다.

한편 용산국제업무지구는 올 상반기 구역지정, 내년까지 실시계획 인가를 마치고 하반기께 기반시설 착공에 들어가 오는 2030년 초 입주를 목표로 사업이 추진된다.