윤석열 정부, 재건축 규제완화 이대로 괜찮은가?

국민주거안정에 기여하지 못해, 저소득층 주거대책부터 마련해야

[경실련]

경실련 도시개혁센터는 6일 윤석열 정부의 재건축 규제완화 평가 토론회를 개최했다. 윤석열 정부는 출범 후 지난 2년간 '규제완화'라는 이름으로 많은 부양책을 시행하고 있는데 그 중에서도 가장 대표적인 것이 재건축 규제완화이다.

토론회의 좌장을 맡은 백인길 경실련 도시개혁센터 이사장(대진대 도시공학과 교수)은 "정부의 규제완화를 통한 공급확대가 국민주거안정에 기여할 수 있는지 그동안 정부가 발표한 부동산 대책을 정리해 평가하며 문제점을 짚고 대안을 모색하는 자리를 마련했다"고 토론회 취지를 설명했다.

발제를 맡은 황지욱 경실련 도시개혁센터 운영위원장(전북대 도시공학과 교수)은 지난 2년간 다섯 개 부동산 대책에 대한 정부의 입장, 문제점, 대안을 제시했다. 그 중에서도 서울과 수도권에 주택 부족을 근거로 서울 50만호, 수도권 158만호 등 270만 가구 공급을 민간 중심으로 달성하겠다는 2022년 8월 국민 주거안정 실현방안에 대해 "직주근접을 기반으로 주거입지와 규모를 분석하지 않은채 수도권과 대도시를 중심으로 물량공세를 강화하면 이는 수도권의 인구집중과 비수도권의 지방쇠퇴 심화 그리고 국토 불균형의 격차를 더욱 심화시킬 뿐"이라고 비판했다. 2022년 9월에 발표한 재건축부담금 합리화 방안에 대해서도 "혜택의 대상이 대도시의 주택소유자만이 대상이 되는 부자감세 성격이 강할 뿐"이라고 지적하며 "부동산 시장의 위축은 고금리 유지 같은 거시적 금융변수에 좌우되는 것이므로 현시점에 대비해야 할 사항은 저금리 등 시중에 유동성이 풍부해질 때 빈번하게 발생해 온 '무분별한 수도권과 대도시발 주택가격 폭등'과 이에 따른 사회적 갈등을 예견하여 미리미리 지방의 지역거점을 발굴하고 키우는 가운데 분산적 도시개발 정책을 실행해나가는 것"이라고 주장했다.

첫 번째 토론자인 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 "재건축초과이익부담금에 대해 현실적으로 폐지할 수 없다면 최대한 낮춰야 한다"고 주장했다. 조합원들은 이익이 있어야 재건축을 하는데 이익을 모두 정부에서 환수하면 재건축을 할 필요가 없기 때문이다. "재건축초과이익부담금은 헌법재판소의 판결에서 일부 소수의견이지만 이중과세라는 위헌의 요소도 있기 때문에 개선할 필요가 있다"는 것이다. "모든 정부가 부동산 가격 안정을 정책의 목표로 삼고 있지만 이전 정권을 보면 노무현, 문재인 정부처럼 규제를 많이 하면 가격이 급등하고, 규제를 완화하고 활성화시키면 가격이 안정되는 아이러니가 있었다"고 덧붙였다.

두 번째 토론자인 이창수 가천대 도시계학학과 교수는 "지금 발표되는 규제완화 정책들은 시장주의가 아니라 자유방임주의로 헌법 정신에 위배되는 것"이라고 강하게 비판했다. "사회기반시설로서의 성격이 매우 강한 주택의 문제를 시장메커니즘에 일임하고자 하는 자유방임주의이고, 시장메커니즘에 일임된 자유는 이익을 극대화하는 일부에게만 자유이며 국민 대다수에게는 오히려 속박이라는 것을 도외시하고 있다"고 지적했다. "단독주택 같은 경우는 사적 권리로만 볼 수 있지만 주택단지로 조성되는 경우는 공법이 적용되는 것이라 공공복리와 국토균형발전을 고려한 적절한 규제 상황에서 재건축 사업을 추진해야 한다"고 주장했다.

세 번째 토론을 맡은 남기업 토지+자유연구소 소장은 "1968년부터 형성된 '부동산투기공화국'이 50년 이상 지속해왔는데 윤석열 정부는 이 기조를 가장 충실히 이행하는 부동산투기공화국의 끝판왕을 보여준다"고 꼬집었다. "그 예로 최근 민생토론회에서 서울 강남·서초·송파구 일대 46.4㎢(약 1,400만 평) 등을 비롯해 총 339㎢(약 1억 300만 평)의 군사시설보호구역 해제 발표는 전국을 투기장으로 만들겠다는 것"이라고 비판했다. "재건축/재개발 용적률을 상향하면 개발이익이라고 불리는 불로소득의 규모가 커지는데 개발이익을 환수해 재건축초과이익환수법을 완화해준 것은 서울 수도권 유주택자들의 불로소득을 더 많이 보장해주겠다는 것이고, 종부세/취득세 완화는 유주택/다주택자들에게 더 많은 이익을 보장해주겠다는 것"이라고 지적했다. "여당뿐 아니라 민주당 역시 종부세 완화, 재건축 초과이익 환수 완화 등에 동조했다며 부동산 불로소득을 노력 소득으로 인식해 투기와 투자를 구분하지 않는 대중적 인식을 바꿔나가기 위한 경실련과 같은 시민사회단체의 노력이 절실히 필요하다"고 강조했다.

마지막 토론자인 김천일 강남대 부동산건설학부 교수는 "정부의 전면적 규제완화 정책은 주택시장 참여자들에게 잘못된 시그널을 주는 것으로 시장 친화적이 아닌 '정부실패'의 정책"이라고 비판했다. 김 교수는 "노후계획도시도 일부 분당같은 곳을 제외하면 사업이 작동된다는 보장이 없다며 사업이 잘못돼도 정부가 책임져주지 않는다며 주민들에게 정부의 잘못된 시그널을 무조건 받아들여서는 안 된다"고 당부했다. "부동산 업계에도 정비사업을 통해 현금을 창출하려고 시민들을 부추기는 것을 자제해달라"고 당부했다. 또한 "지금 용적률을 최대치로 다 사용하면 다음 세대는 더 이상 올려줄 수 없을 것"이라며 "밀도를 총량적으로 관리해야 한다"고 주장했다. "지금처럼 천편일률적인 규제완화가 아닌 단계적, 지역여건에 맞게 맞춤형으로 정교하고 세분화된 설계가 필요한 시점"이라고 설명했다. PF 관련해서도 "지금은 조정을 해줘야 할 때인데 돈을 쓰게끔 정부가 나서는 게 맞는지 재검토해야 한다"고 주장했다.

백인길 이사장은 토론회를 마치며 "정부는 규제완화를 통해 공급을 확대해서 국민주거안정을 달성할 수 있다고 주장하는데 오늘 토론에 참여해주신 분들 대부분이 공급확대가 저소득층의 주거안정에 기여하지 않을 뿐 아니라 국민의 과반수 정도의 주거안정에도 부정적 영향을 미칠 것이라는 평가를 하고 있다"고 설명했다. 또한 "현 정부의 저소득층 주거안정 정책이 너무 없다"고 지적하며 "저소득층을 위한 주거정책을 빨리 마련할 것"을 촉구했다. 백 이사장은 "기존의 규칙을 바꾸고 특정 부류에게만 이익을 주는 방식으로 규칙을 변경할 때는 많은 이해당사자들, 전문가들의 논의가 있어야 되는데 그런 과정 없이 정책을 발표한 것은 아쉬운 부분"이라고 지적했다. "모든 토론자들이 표를 의식하는 단기적 정책들이 너무 남발되는 것에 대한 우려를 말씀해주셨다며 정부는 장기적이고 종합적인 관점에서 정책을 발표해야 한다"고 강조하며 "이번 총선 때는 유권자 일부의 표를 의식한 공약보다 국가 발전, 국민 전체의 행복 등 균형잡힌 공약들이 많이 제시되길 희망한다"며 토론회를 마쳤다.