찬바람 부는 오피스텔 시장 [김경민의 부동산NOW]

지난해 오피스텔 거래 38% ‘뚝뚝’

부동산 경기 침체로 아파트뿐 아니라 오피스텔 시장에도 찬바람이 부는 중이다. 매매가격이 뚜렷한 하락세를 보이는 데다 거래도 급감해 투자자들 고민이 깊어지는 모습이다. 직방이 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 분석한 결과 지난해 전국 오피스텔 거래는 2만7,059건으로 2022년(4만3,558건) 대비 38% 줄었다. 2021년(6만3,010건)에 이어 2년 연속 감소세다.

부동산 경기 침체로 오피스텔 시장에 찬바람이 불고 있다.[사진=매경DB](사진은 기사의 이해를 돕기 위한 자료 사진임)

수요가 많던 수도권 시장도 분위기가 좋지 않다. 서울 오피스텔 거래는 2022년 1만4,482건에서 지난해 8,354건으로 42.3% 줄었다. 경기도(7,249건)와 인천(2,277건)도 각각 44.3%, 49.9% 감소한 것으로 집계됐다. 전용면적별로는 60㎡ 이하 거래가 84.8%를 차지했다. 전용 60~85㎡는 12.7%, 전용 85㎡ 초과가 2.5%를 나타냈다. 금액으로는 1억~2억 원 미만이 38%로 가장 많았다. 1억 원 미만은 27.1%, 2억~6억 원 미만은 32.2%였다. 6억 원 이상은 2.7%로 나타났다.

오피스텔 매매가도 하락세다. 서울 동대문구 청량리동 ‘힐스테이트청량리더퍼스트’의 경우 전용 84㎡ 분양가가 12억~15억 원대였지만 매물 호가는 10억 원 이하로 떨어졌다. 지난해 12월 입주를 시작했지만 총 315가구 중 매매 매물만 80개를 넘는 것으로 알려진다. 2026년 8월 입주 예정인 서울 강동구 오피스텔 ‘강동역 SK리더스뷰’는 미분양에 대한 환매조건부 분양에 나서기도 했다. 환매조건부 분양은 입주 시점에 시세가 분양가보다 낮을 경우 사업주가 다시 인수하는 계약이다. 그만큼 오피스텔 시장 분위기가 좋지 않다는 방증이다.

고금리 여파로 오피스텔 매수세 위축

부동산R114에 따르면 2021년 10.89 대 1이었던 서울 오피스텔 청약경쟁률은 지난해 5.97 대 1로 반토막났다. 미착공에 따른 인허가 물량이 줄면서 신규 분양도 급감할 전망이다. 올해 전국에서 분양이 계획된 오피스텔은 6,907실로 지난해 분양 실적(1만6,344실)의 42% 수준이다. 오피스텔 시장에 찬바람이 불면서 정부는 부랴부랴 대책을 내놓았다. 올 1월부터 2년간 준공하는 전용 60㎡ 이하 신축 오피스텔을 최초 구입할 경우 취득세를 최대 50% 감면하기로 한 것.

수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하 신축 오피스텔은 취득세·양도세·종합부동산세 등 각종 세제 산정 때 주택 수에서도 제외한다. 건설업계 숙원이었던 오피스텔 발코니 설치도 허용해줬다. 오피스텔에는 그동안 발코니 설치가 불가능해 발코니 설치, 확장이 가능한 동일면적 아파트와 비교해 실사용 면적이 훨씬 좁다는 점이 한계로 지적됐다.

그럼에도 전문가들은 정부 지원책이 신축 오피스텔에 집중된 만큼 기존 오피스텔은 침체 국면에서 벗어나기 어렵다고 우려한다. 게다가 오피스텔은 아파트와 비교해 여전히 규제가 많다. 취득세 4.6%를 내야 하고 주거용 오피스텔은 주택 수로 간주돼 각종 세금 중과 대상이 된다. 특히 올 2월부터 대출한도가 줄어드는 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 여파로 수요가 늘어나기가 만만찮을 전망이다.

오피스텔 분양가가 이미 아파트 못지않게 뛰어 투자 유인이 떨어진다는 지적도 나온다. 부동산업계 관계자는 “고금리 여파로 오피스텔 매매가가 갈수록 떨어지고 거래가 감소할 가능성이 높다”고 설명한다.

주택업계는 오피스텔 지원책을 요구하는 모습이다. 이미 준공된 오피스텔 수분양자에게도 세제 혜택을 줘야 한다고 주장한다. 대한주택건설협회는 “전용 30㎡ 이하 초소형 주택에 한해서라도 준공 기한에 관계없이 영구적으로 주택 수 산정에서 제외해 줘야 소형 주택 사업자들이 공급에 나설 것”이라고 말했다.

[글 김경민 「매경이코노미」 기자 사진 매경DB]